Экономико-правовое регулирование взаимоотношений арендатора и арендодателя

5. В зависимости от периода аренды:

5.1 долгосрочная аренда, или лизинг (5-20 лет);

5.2 среднесрочная аренда, или хайринг (1-5 лет);

5.3 краткосрочная аренда, или рентинг (до 1 года).

Сдача имущества в прокат является отдельным видом арендных отношений. Сдача имущества в прокат осуществляется на постоянной основе (аренда имущества осуществляется периодически).Прокатное имущество используется для потребительских целей (арендуемое имущество используется для предпринимательских целей). Срок договора проката – до 1 года (срок аренды, как правило, неограничен). Не допускается сдача прокатного имущества в субаренду.

Выделяют следующие особенности договора аренды предприятий:

1) арендатор получает  во временное пользование и владение объекты, образующие целостный имущественный комплекс (здания и сооружения,

оборудование и пр.);

2) происходит переуступка  требований и перевод долгов предприятия на арендатора;

3) арендатор может использовать  предприятие для ведения конкретной предпринимательской деятельности после получения соответствующей лицензии;

4) предприятие передается  арендатору на основании передаточного акта;

5) арендатор обязан проводить  текущий и капитальный ремонт;

6) арендатор обязан проводить  реконструкцию, расширение и техническое  перевооружение предприятия;

7) арендатор может продавать, обменивать, сдавать в субаренду материальные ценности, входящие в состав имущества арендуемого предприятия, но не имеет права снижать стоимость имущества.

Субаренда – это предоставление арендатором (если исчезает необходимость в использовании имущества) с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В договоре аренды указываются характеристика объекта аренды;

размер арендной платы, форма и порядок ее внесения; права и обязанности сторон по хранению и обслуживанию арендуемого имущества; срок договора, права и обязанности сторон по его окончании; возможность сдачи арендованного имущества в субаренду; условия прекращения договора. При нарушении условий договора аренды он может быть расторгнут.

Арендная плата – это плата за использование взятого во временное пользование имущества.

Составные элементы арендной платы:

1) амортизационные отчисления, начисляемые на стоимость арендуемого имущества;

2) доход, который был бы  получен при непосредственном  использовании арендуемого имущества;

3) затраты на проведение  ремонта объекта аренды после окончания ее срока;

4) расходы на страхование  арендуемого имущества;

5) прочие расходы арендодателя.

Арендная плата может вноситься:

1) единовременно;

2) периодически, в установленные  договором сроки.

Величина арендной платы не остается постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий. Однако частый пересмотр величины арендной платы не способствует эффективному использованию арендуемого имущества.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодателя права и обязанности по договору аренды другому лицу — в данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта. Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг — при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты. В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от внереализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от внереализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает арендную плату в затраты на производство. При установлении размера арендной платы целесообразно учитывать наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Величина арендной платы не остается постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь — с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью — в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.

Договор аренды может заключаться как на определенный, так и

на неопределенный срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за 1 месяц, а при аренде недвижимости — не менее чем за 3 месяца. Досрочное расторжение договора производится судом в случае нарушения его условий (использование имущества не по назначению, ухудшение состояния имущества, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т. д.).

По окончании срока аренды договор может автоматически продлеваться на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Арендатор, выполняющий все условия договора, имеет преимущественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендодатель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю. При аренде с выкупом имущества на основании договора объекты могут переходить в собственность арендатора. Если данное условие отсутствует в договоре, то могут заключаться дополнительные соглашения. В случае аренды с выкупом арендатор может получить в собственность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.

Отдельный вид арендных отношений — сдача имущества в прокат. Предприятия могут передавать имущество в аренду периодически, в случае появления временно незадействованных объектов; сдача имущества в прокат осуществляется на постоянной основе. Имущество, переданное по договору аренды, обычно используется арендатором для ведения предпринимательской деятельности; при сдаче имущества в прокат оно, как правило, используется для потребительских целей. Срок действия договора аренды неограничен, в то время как договор проката, как правило, заключается на период до 1 года. Кроме этого, в основном не допускается сдача имущества, предоставленного по договору проката, в субаренду.

Существенные особенности имеют также договоры аренды предприятий. В данном случае арендатор получает во временное владение и пользование объекты, образующие целостный имущественный комплекс:

• здания и сооружения;

• нематериальные активы (права пользования землей, водой и

другими природными ресурсами, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятий, и т. д.);

• оборудование и прочие основные средства;

• земельные участки;

• запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства.

Кроме того, с согласия кредиторов происходит переуступка требований и перевод долгов предприятия на арендатора. Если долги передаются без согласия кредиторов, то арендодатель и арендатор совместно отвечают по данным обязательствам.

Арендатор может использовать полученный имущественный ком-

плекс для ведения конкретной предпринимательской деятельности после получения соответствующей лицензии, если данное условие предусматривается законом. Лицензия не может передаваться другому лицу, и поэтому по договору аренды она не переходит к арендатору. Предприятие передается арендатору на основании передаточного акта. К нему же переходят обязанности поддержания технического состояния предприятия на должном уровне, проведения текущего и капитального ремонта. Арендатор получает широкую самостоятельность в сфере осуществления программ технического развития. Он имеет право проводить реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятия при условии, что данные мероприятия приведут к увеличению стоимости имущества.

Арендатор может продавать, обменивать, сдавать в субаренду материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, но не имеет права снижать стоимость имущества с целью уменьшения суммы налогообложения.

2.2 Принципы аренды

Арендные отношения базируются на следующих принципах:

1) длительные сроки хозяйственных  отношений между сторонами;

2) фиксирование в договоре  взаимных обязательств сторон;

3) фиксирование на весь  срок аренды условий присвоения  определенной части результатов  деятельности арендуемого предприятия  со стороны государства и хозяйственных  систем, что усиливает стимулы трудового коллектива к улучшению результатов хозяйствования;

4) конкурсная основа сдачи  имущества в аренду.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ АРЕНДАТОРА И АРЕНДОДАТЕЛЯ.

3.1 Обязанности арендодателя.

Аренда как экономическая категория проявляется через договорной характер отношений между арендодателем и арендатором. Потому что речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.В подобных случаях арендатор может воспользоваться предоставленными ему гражданским кодексом РФ способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.Гражданский кодекс РФ не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом – кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующие требования кредитора без согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации.