Оценка недвижимости

В процессе консультаций со специалистами риэлтерских компаний установлено, что типичный срок экспозиции при продаже коммерческой недвижимости на рынке Краснодарского края составляет от 6 месяцев и достигает 12 месяцев и более.

Город Горячий Ключ делится на следующие микрорайоны: р-н ГАИ, р-н Администрации, р-н «городского Озера», р-н Курортной зоны.

Наибольшие показатели стоимости  санаторно-курортной недвижимости отмечаются непосредственно в самой Курортной зоне города, стоимость варьируется в диапазоне от 40 до 60 тыс.руб./м², в зависимости от оформленного права на земельный участок, местоположения, качества строительства зданий и отделки, капитальности строений, наличия подъездных асфальтированных путей и пр.

Объект оценки расположен промзоне  г. Горячий Ключ (район развилки).

Рынок земельных участков г. Горячий Ключ

В Горячем Ключе по сравнению  с его окрестностями самые  высокие цены на земельные участки. Для территории, административно подчиненной муниципалитету Горячего Ключа, характерна очень большая разница между стоимостью сотки земли в пригороде и в самом городе. Это вызвано отсутствием в пригородах адекватной курортной инфраструктуры, несмотря на то, что многие из них имеют не меньший (если не сказать больший) курортный потенциал, чем сам административный центр.

В самом городе по ценам на земельные  участки лидирует Курортная зона. Это объясняется тем, что там высокий спрос на землю под строительство мини-пансионатов, тогда как в центре данный вид недвижимости распространен в значительно меньшей степени. К чему это может привести, видно на примере Анапы, где в районе частного сектора подавляющее большинство новых объектов индивидуальной застройки возводится с целью использования как предприятия размещения. Цены на землю там соответствующие. Поэтому Курортную зону на земельном рынке можно считать районом с наибольшими перспективами роста. Второе место занимает Центр, где перспективы стабильны. В Заречье, которое находится на третьем месте, перспективы роста цен на землю также высокие. Последнее место занимает район железнодорожного вокзала, где преобладают предложения земли под строительство баз и складов.

Стоимость земельных участков, находящихся на праве собственности под коммерческую недвижимость в месте расположения объекта оценки, находится в диапазоне 600 - 800 тыс.руб./сот., в зависимости от местоположения, площади участка, ширины фасада, наличия и состава коммуникаций и пр. Земельные участки, на которые оформлено право аренды, стоят, как правило, на 25-35% дешевле.

 

Рынок производственных и складских помещений

Анализ рынка недвижимости, находящейся  в собственности промышленных предприятий (комплексы недвижимости, называемые обычно производственными базами) показывает, что такие комплексы представляют собой отдельный сегмент на рынке недвижимости, характеризующийся длительными сроками экспозиции, неоднородностью назначения и состояния зданий и сооружений, реализацией (как правило)  в комплексе с движимым имуществом, а зачастую  отсутствием правоустанавливающей документации на земельные участки. Ценообразующими факторами, специфичными для  данного сегмента, являются: наличие и удельный вес в стоимости специализированных и социальных объектов, а также дополнительного оборудования, эффект масштаба, возможность реализации отдельных объектов различного назначения.

Анализ и мониторинг рыночной стоимости  недвижимого имущества промышленных предприятий за последние годы позволил также выявить следующие закономерности.

1. Чем выше доля специализированной недвижимости в составе комплекса объектов недвижимости предприятия, тем ниже, как правило, ликвидность и рыночная стоимость  всего комплекса.
2. Помещения административного назначения обычно находятся в несколько лучшем состоянии, чем производственные и складские, и лучше оснащены коммуникациями; кроме этого, на большинстве предприятий административные здания (заводоуправления) размещены таким образом, что имеют свободный выход за территорию предприятия, то есть их можно легко выделить из состава недвижимого имущества предприятия. Соответственно такие объекты более ликвидны, чем прочие здания и сооружения в составе имущественного комплекса предприятия.
3. Повышающим фактором стоимости является обеспеченность объектов недвижимости инженерными коммуникациями (обычно это электричество, водоснабжение и канализация, реже отопление, телефон, газоснабжение, а также специальные коммуникации  - вентиляция, силовое энергоснабжение и т.д.), а также удобные подъездные пути (дорога, железнодорожная ветка, наличие эстакады, парковки, погрузочно-разгрузочной площадки).
4. Наиболее привлекательными с точки зрения местоположения считаются производственные предприятия в развитых районах города или в промзонах с хорошей транспортной доступностью.

Повышенным спросом (высокой ликвидностью) в составе производственных и  складских  объектов недвижимости промышленных предприятий пользуются объекты следующего назначения: гаражи (особенно с элементами станций техобслуживания –  смотровыми ямами, мойками  и т.д.); складские помещения общего назначения, особенно оборудованные подъемными устройствами (кран-балками и т.д.), рампами (эстакадами), холодильными агрегатами, погрузочно-разгрузочными площадками, с подведенными железнодорожными ветками; производственные помещения в комплексе с артезианскими скважинами, насосными и очистными сооружениями (удобны для организации цехов производства и розлива напитков); капитальные производственные здания неспециализированного назначения, с хорошим обеспечением инженерных коммуникаций; помещения производственно-бытовые, тоже, как правило, обеспеченные всеми коммуникациями.

Мониторинг цен на недвижимость, проводимый Департаментом цен и тарифов Краснодарского края (Источник информации - http://www.rek23.ru/monitoring/nedwig/),

показал следующие диапазоны цен  на производственно-складскую недвижимость и производственные базы (по состоянию на 1 мая 2010 г.):

 

 

Таблица

Диапазон арендных ставок, руб. за 1 кв.м. в месяц за пользование объектами производственно-складской недвижимости   в разрезе муниципальных образований Краснодарского края

Перечень муниципальных  образований Краснодарского края	Диапазон арендных ставок, руб. за 1 кв.м. в месяц
Армавир	100-300
Белореченск	300
Ейск	150-200
Новокубанск	100
Новороссийск	180-300
Славянск-на-Кубани	100
Щербиновский район	330-400
Крыловский район	300

 

Таблица

Диапазон арендных ставок, руб. за 1 кв.м. в месяц за пользование  офисными, торговыми и прочими  коммерческими помещениями    в разрезе муниципальных образований Краснодарского края

 

Перечень муниципальных образований Краснодарского края	Диапазон арендных ставок, руб. за 1 кв.м. в месяц
Армавир	300-1290
Белореченск	300
Ейск	300-560
Новокубанск	600-870
Новороссийск	250-830
Славянск-на-Кубани	450-500
Щербиновский район	400-510
Абинск	450-630
Анапа	400-1250
Апшеронский район	140-410
Белоглинский район	300
Геленджик	290-490
Горячий Ключ	450-800
Гулькевичский район	25-430
Кропоткин (Кавказский район)	410-700
Кореновский район	450-600
Красноармейский район	700
Крыловской район	200-900
Крымский район	450-540
Курганинский район	90-440
Лабинский район	200-470
Ленинградский район	240-400
Мостовской район	120-200
Отрадненский  район	440
Павловский район	250-360
Приморско-Ахтарский район	330-430
Северский район	250-380
Сочи	400-1250
Староминский район	450-600
Тбилисский район	280-300
Темрюкский район	700-820
Тимашевский район	450-560
Тихорецкий район	310-540
Туапсинский район	600-1210
Усть-Лабинский	140-450

Таблица

Цены предложений за производственные, складские помещения и производственные базы в разрезе муниципальных образований Краснодарского края

Перечень муниципальных  образований Краснодарского края	Диапазон рыночных цен  предложений, руб./кв.м.
Анапа	15200-28100
Армавир	5300-23800
Геленджик	30800-42700
Горячий Ключ	8500-25000
Ейск	15400-58800
Кропоткин (Кавказский район)	5300-26700
Кореновский район	11300
Крымский район	16300
Кущевский район	6700
Новокубанский район	15000-20000
Новороссийск	8300-33900
Северский район	9900-50900
Славянский район	4300-51000
Сочи	27200-128200
Старотитаровская	6300
Темрюк	9800-32500
Апшеронский район	11000-23400
Ленинградский район	6900
Приморско-Ахтарский район	4300-40000
Тихорецкий район	3800-54200

         Кроме того, для определения средних цен предложений может быть использована информация мониторинга цен предложений на недвижимое и движимое имущество по Краснодарскому краю за 9 месяцев 2009 года, опубликованного в Информационном бюллетене НП ЮРСО №25 за 2009 г. (с учетом того факта, что за прошедший с проведения мониторинга период цены на недвижимость в рассматриваемом сегменте практически не изменились).

Уровень рыночных цен в среднем  за 3 квартал 2009 года на имущественные  объекты нежилого назначения, предназначенные  под склад, торговую базу и т.д. по Краснодарскому краю выглядит следующим образом. Источник информации: http://www.kubanurso.ru/allfilesclos/.

 

 

 

В соответствии с приведенными данными  по ценовым диапазонам на производственные базы  и коммерческие объекты Горячий Ключ можно отнести в одну группу с такими населенными пунктами, как  Армавир, Славянск-на-Кубани, Кропоткин (Кавказский район), ст. Северская. Следовательно, при поиске аналогов по продаже и аренде возможно рассматривать объекты соответствующего назначения, расположенные в указанных населенных пунктах (в промзонах), без применения корректировок на местоположение.

 

Источники информации:

http://www.akosta.info/made_research/1105/, http://admkrai.kuban.ru/ - сервер администрации Краснодарского Края;

http://kuban.info/ - информационный сервер Краснодарского края;

http://www.kraistat.kuban.ru/ - информационный сервер Краснодарстат;

http://www.kubanrealty.ru/, http://1rc.ru/, http://orsn.rambler.ru - справочные по недвижимости Краснодарского края;

http://www.sbsdevelopment.ru

http://www.prisly.ru/, http://www.kubanmakler.ru/, http://www.atoll-realty.ru, http://art-max.biz, http://akson.boom.ru/, http://www.kubanmakler.ru/, http://www.kayan.ru,  http://izkom.ru,  http://www.goodwill.com.ru, http://sluzhba-yug.pochta.ru, http://www.kubrealty.ru, http://www.rieltcenterhome.ru, http://megapolice-kr.net, http://realty.south.ru, http://adres777.ru, http://yugcominvest.narod.ru, http://www.agentlex.ru, http://www.vega-rielt.ru, http://ru093.narod.ru, http://www.notra-yug.ru - риэлтерские агентства Краснодарского края;

печатные издания с объявлениями о продаже и аренде недвижимости  г. Горячий Ключ и прилегающих  районов.

9. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Недвижимое имущество.

 

Осмотр оцениваемых объектов был  произведен 27 апреля 2010 г. специалистами  ООО «ХХХХХХХХХХХХХХХХХХ».

При проведении обследования были установлены:

- класс конструктивной системы  зданий;

- типы основных строительных конструкций;

- виды основных строительных  материалов;

- геометрические характеристики  строений;

- техническое состояние строительных  элементов на момент обследования.

Обследование проводилось последовательно  по всем строительным элементам, к которым относятся:

- конструкции, образующие несущий  остов зданий (стены);

- заполнение оконных и дверных  проемов;

- внутренняя отделка помещений;

- внутренние инженерные системы.

Основные технические характеристики и описание строительных конструкций  объекта представлены в таблице ниже.

Результаты фотодокументирования технического состояния объекта  представлены в Приложении.

Оценка выполнена в  предположении отсутствия каких-либо обременений оцениваемого имущества  правами третьих лиц.

 

Оцениваемые объекты  расположены по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Промышленная, д. 18.

 

 

 

 

Локальное местоположение.

Объект оценки расположен в промзоне города Горячий Ключ, в районе развилки. Объект расположен вблизи Федеральной трассы «М-4 ДОН», на берегу р. Псекупс, окружение объекта составляют: придорожное кафе, автозаправочная станция. Транспортная доступность – хорошая.