Анализ состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

Наиболее эффективным типом  кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения  рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает  при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении  сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения  ликвидности баланса банка. Это  связано с тем, что ресурсная  база ипотечных кредитов формируется  в значительной степени за счет привлечения  краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность  возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка  полностью покрыть срочные обязательства  по пассивным операциям, поскольку  отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов. [15,c. 42]. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано, увеличить ликвидность, если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов).

В отношении России, помимо высоких  требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном  кредитовании является создание специализированного  ипотечного агентства, ведающего вопросами  обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое  может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций. [32, c. 75].

Рыночный риск. Этот вид риска  может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это  сказывается негативным образом, так  как, приобретая в кредит дорогую  квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты  предоставляются в долларовом исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве  своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение  кредита, от возможных резких колебаний  валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости  лучше могут справиться специальные брокерские фирмы. [5].

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется  право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или  лет может быть специально отражен  в договоре об ипотеке. Для кредитора  досрочное погашение означает, что  он получает достаточно большой объем  денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой  при этом является то, что кредитору  заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное  погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может  быть низкой.

Имущественные риски, т. е. риски, имеющие  отношение к объекту залога. К  ним относятся риск повреждения  имущества и риск утраты титула собственности  на объект залога.

Суть первого риска состоит  в том, что если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности  наступает тогда, когда уже после  совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться  ситуация,

при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2.  Анализ  состояния  ипотечного кредитования в России на современном этапе

2.1 Тенденции ипотечного  кредитования в период с 2007 по 2011 год

 

В 2007 году продолжилось расширение круга  кредитных организаций, предоставляющих  населению ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК). По сравнению с 2006 годом  их количество возросло на 17,9% и составило 587 кредитных организаций, или 51,7% от общего количества действующих кредитных  организаций. Регулярно в течение 2007 года осуществляли предоставление ИЖК в рублях около 400 кредитных  организаций, в иностранной валюте - около 100.  В первом квартале 2008 года ИЖК предоставляли 552 кредитные организации. Вследствие мирового финансового кризиса, по состоянию на 1 января 2010г., число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнения с началом 2009г. на 3,0% - до 584 кредитных организаций, из них 400 кредитных организаций предоставляли ИЖК, остальная часть кредитных организаций осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях около 130 кредитных организаций, в иностранной валюте - 17 кредитных организаций.

По сравнению с 2006 годом объем  выданных за 2007 год ИЖК увеличился на 292,9 млрд. рублей, составив по итогам 2007 года 556,5 млрд. рублей. При этом наблюдался неуклонный рост доли ИЖК в общем  объеме потребительских кредитов. Если в 2005 году доля ИЖК составляла 3,6% в объеме потребительских кредитов, то в 2006 году уже 11,1% и в 2007 году - 15,6%. Объем ИЖК значительно возрос в период с 2005 по 2008 годы - в 3,1 раза в 2005 году, 4,8 раза - в 2006 году и 2,1 раза в 2007 году. В 2008 году было выдано ИЖК на 655,81 млрд. рублей. По сравнению с 2008 годом количество предоставленных в 2009г. ИЖК сократилось в 2,7 раза, объем снился в 4,3 раза, фактически вернувшись к уровню 2006г. В 2009 году было предоставлено 130 085 ИЖК на общую сумму 152,5 млрд. рублей, или 5,8% от общего объема потребительских кредитов.

Рост объема ИЖК происходил в  значительной степени за счет кредитов, предоставленных в национальной валюте. За 2007 год объем ИЖК, предоставленных  в рублях, увеличился в 2,4 раза, составив 438,1 млрд. рублей. Доля предоставленных  в рублях средств в структуре ИЖК повысилась на 10,6%, достигнув по итогам 2007 года 78,7%. В первом квартале 2008 года тенденция опережающего роста ИЖК, предоставленных в рублях, сохранилась. Их доля в объеме предоставленных средств составила 85,7%. В 2009 году продолжается рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. За 2009г. было выдано 128 004 рублевых кредита на общую сумму 143 млрд. рублей против 2081 кредита, предоставленного в иностранной валюте, на общую сумму 9,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Кроме того в 2009г. активно проводились операции по реструктуризации кредитов, предоставленных в иностранной валюте, и переводу и в рублевые кредиты. Изменение основных параметров выдачи ИЖК. Период с 2007 по 2008г. характеризовался снижением средневзвешенных процентных ставок и увеличением средневзвешенных сроков выдачи кредита. В течение 2007 года величина средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1%, в иностранной валюте - на 0,5%, составив по итогам года 12,6 и 10,9% соответственно. В первом квартале 2008 года средневзвешенные процентные ставки продолжали уменьшаться - по рублевым кредитам на 0,2%, по кредитам, предоставленным в иностранной валюте, на 0,1%. К концу 2008 года средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам составляла 12,8%, по кредитам, предоставленным в иностранной валюте - 11%. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в 2007 году составил 199 месяцев по кредитам, предоставленным в рублях, и 189 месяцев по кредитам, предоставленным в иностранной валюте, и увеличился по сравнению с 2006 годом на 16 и 9 месяцев соответственно. В первом квартале 2008 года средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях увеличился до 212 месяцев, по кредитам, предоставленным в иностранной валюте, - до 200 месяцев. Вследствие мирового финансового кризиса, 2009 год характеризуется повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, повысилась на 1,4 процентного пункта, в иностранной валюте - на 1,9 и составила на 1 января 2010г.14,3% и 12,7% соответственно. Во втором полугодии 2009г. наблюдалась тенденция к уменьшению ставок - средневзвешенные процентные ставки по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте снизились на 0,3 и 0,8 процентного пункта соответственно. Средневзвешенные сроки предоставления кредитными организациями ИЖК за 2009г. сократились на 18 месяцев по рублевым ИЖК (с 215 до 197 месяцев) и на 68 месяцев по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте (с 207 до 139 месяцев). Так же 2009 год характеризовался устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с 2008г. в 3,5 раза, в иностранной валюте - в 2 раза и составила по состоянию на 1 января 2011г.18,5 и 12,5 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,7 и 3,6 процентного пункта, достигнув 2,3 и 6,3% соответственно. Основными причинами уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитования как в 2008г., так и в 2009г. явились удорожание кредитных ресурсов, а также возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных ИЖК. Если количество кредитных организаций, рефинансировавших на вторичном рынке ИЖК, сократилось за 2008г. на 12,5% (с 233 до 204 единиц), то за 2009г. количество таких кредитных организаций увеличилось до 167 единиц, или на 18,1%. Объем рефинансируемых ими ИЖК сократился за 2008 г. на 14,6% - с 115,9 млрд. рублей до 99 млрд. рублей, а за 2009 г. - еще в 1,5 раза, составив 65,4 млрд. рублей. При этом если в 2008 г. средства, полученные кредитными организациями в порядке рефинансирования, составляли всего 15,1% общего объема кредитов, предоставленных кредитными организациями, то в 2009 г. в связи с отсутствием долгосрочного фондирования и роста рисков банковских операций рефинансирование стало одной из обязательных составляющих привлечения денежных средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных в 2009 г. ИЖК составила 42,9%  Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями кредитов (прав требования) в 2009г. составил 65,4 млрд. рублей, или 81,3% рефинансируемых средств, из них с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг - 24 млрд. рублей. При этом наметилась тенденция к рефинансированию ИЖК не на внешнем, а на внутреннем финансовом рынке, в том числе путем размещения облигаций с ипотечным покрытием. Если доля специализированных организаций - нерезидентов в источниках рефинансирования ИЖК в 2009г. составила 13,7% рефинансируемых средств (8,9 млрд. рублей), то доля специализированных организаций - резидентов возросла с 22,6% до 63,6% с (32,9 до 41,6 млрд. рублей) (рисунок 7). В определенной степени этому способствовали приятые Банком России меры по поддержке ипотечного рынка, направленные на предоставление ликвидности кредитным организациям - операторам первичного рынка под залог облигаций с ипотечным покрытием, выпущенным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе под поручительства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации - один из способов привлечения средств в систему ИЖК - в 2009г. составила 15 млрд. рублей.

В первом полугодии 2011г. рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался следующими параметрами. Увеличением  количества кредитных организаций, предоставляющих ИЖК. По состоянию  на 1 июля 2011г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2009г. увеличилось на 15 организаций и составило 586 участников, из них 407 кредитных организаций предоставляли в первом полугодии 2010г. ИЖК, остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно осуществляли выдачу ИЖК в рублях 124 кредитные организации, в иностранной валюте - 14 кредитных организаций. Важным признаком восстановления рынка являлся наблюдавшийся с начала второго квартала 2011 года планомерный рост ипотечной задолженности на балансах банков, поскольку это свидетельствует о том, что новые ипотечные кредиты выдаются быстрее, чем погашаются старые. Продолжается дальнейший рост абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставленных ИЖК. Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам третьего квартала 2011г. кредитными организациями было предоставлено 187,3 тыс. ИЖК на общую сумму 234,1 млрд. руб. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2011г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось в 2,4 раза по сравнению со вторым полугодием 2009г. - в 1,3 раза и составило 82,4% от количества выданных в 2009г. кредитов. Средний размер предоставленных кредитов по сравнению с первым полугодием 2009г. незначительно уменьшился и составил 1,24 млн. руб. против 1,26 млн. рублей. По оценкам АИЖК, за 2011 год населению будет предоставлено 270-300 тыс. ипотечных кредитов на 340-380 млрд. рублей. Прогнозируется, что в четвертом квартале 2010 года ипотечных кредитов будет выдано порядка 83-114 тыс. кредитов в объеме 105-145 млрд. рублей. В первом полугодии 2010г. продолжался рост доли ИЖК, предоставленных в рублях. В этот период было выдано 105 609 рублевых кредитов на общую сумму 125,9 млрд. руб. Против 1599 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,5 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 0,8 процентного пункта и достигла 94,4%. В третьем квартале 2011 года продолжилось снижение доли кредитов в иностранной валюте, в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов. На 01.10.2011 доля таких кредитов составила 4,7%. Такая ситуация объясняется тем, что заемщики хорошо усвоили уроки кризиса, когда скачки курса валют привели к ощутимым колебаниям величины ежемесячных платежей по кредитам в иностранной валюте. В течение первого полугодия 2011г. снижались ставки по кредитам и смягчались условия их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2009г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,1 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,4 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2010г. составила 13,5 и 11,1% соответственно. Основное снижение ставок происходило в первом квартале 2011 года. Во втором квартале уровень процентных ставок стабилизировался, а в третьем снижение возобновилось, однако более медленными, чем в начале года темпами. Такая ситуация объясняется массовым снижением размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка в начале июля. Больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашел отражение в величине процентных ставок выданных кредитов. Вместе с тем, в настоящий момент давление на ставки оказывают ведущие игроки ипотечного рынка. Таким образом, до конца года можно ожидать постепенного снижения средневзвешенных ставок выдачи. По прогнозу АИЖК, средневзвешенные ставки по кредитам в рублях, выдаваемым в четвертом квартале 2011 года, составят порядка 12,4 - 12,7%. По итогам 2011 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях составят 13 - 13,2%, по кредитам в иностранной валюте - 10,8 - 11%. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК не изменился, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 39 месяцев (со 126 до 165 месяцев).В первом полугодии 2011 года отмечалась устойчивая тенденция увеличения объемов просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2009г. на 91,4%, в иностранной валюте - на 65,4% и по состоянию на 1 июля 2011г. составила 22,3 и 16,3 млрд. руб. соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,1 и 4 процентных пункта, достигнув 2,6 и 8,5% соответственно . Однако в третьем квартале 2010 года отмечена стабилизация доли задолженности по ипотечным кредитам, имеющей просроченные платежи, на уровне 14,3% от всей задолженности по ипотечным кредитам. По состоянию на 01.10.2011 совокупная доля "дефолтной" задолженности по ипотечным кредитам - с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%, доля задолженности с технической просрочкой платежка (до одного месяца) - 5,2%, а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) - 2%. Увеличение объема "дефолтной" задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по "старым" кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня. Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности по итогам трех кварталов 2011 года составила 4% от общего объема накопленной ипотечной задолженности. С начала года доля просроченной задолженности выросла менее чем на 1 п. п. (по итогам 2009 года рост составлял 3,1%). Значительный вклад в увеличение объема просроченной задолженности внесли кредиты в иностранной валюте. Несмотря на то, что доля задолженности по таким кредитам в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составляет 17,3%, доля просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте в общем объеме просроченной задолженности составляет более 41%. С учетом вышеуказанной динамики просроченной задолженности и крайне низкого объема выдачи кредитов в иностранной валюте в 2009 и 2011 годах, можно предположить, что основная масса кредитов в иностранной валюте, по которым допущена просрочка, была выдана еще до кризиса. Очевидно, что после начала колебаний курса рубля в конце 2008 года заемщики не справились с обслуживанием кредитов в иностранной валюте и до настоящего времени не смогли восстановить свою платежеспособность. В третьем квартале 2011 года, на фоне роста общего объема накопленной задолженности на балансах банков, темпы прироста доли просроченной задолженности замедлились. Так, если в течение первого полугодия 2011 года средний месячный темп прироста составлял 3,3%, то в третьем квартале доля просроченной задолженности увеличивалась ежемесячно на 2,2%. АИЖК прогнозирует, что по итогам 2011 года общая доля просроченной задолженности составит от 4,1% до 4,3%.В первом полугодии 2011г. 130 кредитных организаций рефинансировали ИЖК (права требования) на сумму 29,3 млрд. руб. (в сопоставимый период 2009 г. - 139 кредитных организаций на сумму 33,2 млрд. руб.) При этом если в первом полугодии 2009 г. рефинансирование было одной из основных составляющих привлечения денежным средств в ипотечное жилищное кредитование - его доля в предоставленных ИЖК составляла 59,3%, то в первом полугодии 2011 г. доля рефинансированных ИЖК уменьшилась до 22% от общего объема ИЖК, предоставленных кредитными организациями. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций по-прежнему являлось рефинансирование ИЖК (требования прав) путем продажи их другим организациям. В первом полугодии 2011г. кредитные организации практически не использовали такой вид рефинансирования, как продажа пула с дальнейшей эмиссией ипотечных ценных бумаг. Среди основных источников рефинансирования ИЖК выделяются специализированные организации - 86,4% от общего объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК). В первом полугодии 2011г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. доля специализированных организаций - резидентов увеличилась с 47,5 до 53,8%, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) не изменился и составил 15,7 млрд. руб., а доля специализированных организаций - нерезидентов возросла с 21 до 32,6% (с 7 до 9,5 млрд. руб.), Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования уменьшилась на 20,2% (с 9,9 до 2,8 млрд. руб.). Управляющие компании паевых инвестиционных фондов и общие фонды банковского управления в первом полугодии 2011г. не участвовали в рефинансировании ИЖК. Несмотря на увеличение доли рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) на внешнем финансовом рынке, основной объем ИЖК (прав требования по ИЖК) рефинансирован на внутреннем финансовом рынке - 67,4%. Во многом этому способствовали принятые Баком России меры, направленные на предоставление ликвидности операторам первичного рынка кредитования. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), там облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АЖИК. Тем не менее зафиксированные во втором полугодии темпы роста ипотечного кредитования не оправдали надежд участников московского рынка недвижимости. Надеяться на полное восстановление докризисного спроса в 2011 году не стоит, предупреждала в сентябре директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. Банки будут либерализовать ипотеку, но до разумных пределов, без рисков для себя. В новом году развитие ипотеки будет зависеть от степени и характера участия государства в лице АИЖК. Эксперты ожидают формированного развития таких госпрограмм, как военная ипотека, материнский капитал, а также выравнивания баланса интересов всех участников ипотечных отношений (заемщик, кредитор, инвестор, застройщик). "Если на валютном фондовом рынке не будет никаких катаклизмов, то уже в 2011 году ипотечные ставки опустятся ниже докризисных", - полагает г-жа Мелконян. Это должно способствовать снижению стоимости жилья, резюмируют эксперты.

2.2 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

 

В настоящее время в  Российской Федерации существует ряд  факторов, сдерживающих развитие ипотеки:

1) Сроки кредитования. По  своей логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

2) Высокие процентные  ставки, в связи, с чем ипотечное  кредитование в России не становится  массовым и большинство россиян  не могут воспользоваться ипотекой. [13, с. 37].

3) Отсутствие ресурсной  базы. Для того чтобы сделать  долгосрочное кредитование массовым  продуктом кредитной организации  и в то же время соблюсти  все требования ликвидности, банк  должен привлечь денежные средства  на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически  невозможно. Единственный выход  в данном случае - привлечение  целевого финансирования от иностранных  фондов (например, Американский инвестиционный  фонд или средства местных  бюджетов).

4) Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину. [13, с. 38].

5) Психологические факторы,  главным из которых является  национальная особенность большинства  населения - нежелание жить в  долг.

6) Валюта кредитования. В  настоящее время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается  в рублях. В данной ситуации, как  банки, так и граждане опасаются  повторения ситуации 1998 года, когда  зарплата за 3 месяца уменьшилась  в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой  резкий рост не возврата кредитов.