Анализ состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

1.3 Нормативно-правовое регулирование  ипотечного кредитования

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского кодекса Российской Федерации стало  решающим шагом в развитии Российского  федерального законодательства в отношении  вопросов ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

Залог является одним из наиболее действенных способов, побуждающих  заемщика выполнить обязательства  по кредитному договору. Под залогом  в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного  имущества приоритетно перед  другими кредиторами. Если иное не предусмотрено  договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет  к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя  на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию.

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским  кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Федеральным  законом «Об ипотеке». Залог возникает  в силу договора, а также на основании  закона или при наступлении указанных  в нем обстоятельств, если в законе

предусмотрено, какое имущество  и для исполнения какого-либо обязательства  признается находящимся в залоге.

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в  залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем  имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право  хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может  заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом. Залогодержатель - это лицо, которое  принимает имущество в залог. Им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель  вправе пользоваться переданным ему  предметом залога, если это предусмотрено  договором. На него по договору может  быть возложена обязанность извлекать  из предмета залога доходы в целях  погашения основного обязательства  или в интересах залогодателя. Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования  им. Залогодателем предприятия могут  быть только собственники этого предприятия  или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой  баланс. При ипотеке предприятия  залогодержатель вправе принять  меры для оздоровления финансового  положения предприятия-должника при  неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой. Договор ипотеки может  содержать ограничения права  залогодателя распоряжаться произведенной  продукцией и основными фондами. При обращении взыскания на находящееся  в ипотеке предприятие оно  продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году значительно расширяет возможность  использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. В  законе подробно регламентированы обязанности  залогодателя по обеспечению сохранности  заложенного имущества в течение  действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.).

В связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия  для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц; Изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования  отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении  ипотеки могут быть предусмотрены  иные правила, чем в ГК РФ применительно  к залогу в целом, имеющие приоритет  над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено  принятие в дальнейшем специальных  Федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости). Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был  принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным  актом, непосредственно связанным  с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

1) вводится единая система регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним;

2) государственная регистрация  является единственным доказательством  осуществления зарегистрированного  права;

3) государственной регистрации  подлежат:

- право собственности на недвижимое  имущество;

- сделки с недвижимостью;

-ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

4) создается единый банк информации  в пределах регистрационного  округа;

5) государственная регистрация  прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных  правах на объекты недвижимого  имущества предоставляется по  любому письменному запросу физического  или юридического лица);

6) государственная регистрация  проводится учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним. [16].

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует  отнести Федеральный закон «Об  ипотечных ценных бумагах», принятый Государственной Думой 14 октября 2003 года. Закон предусматривает два  вида ценных бумаг - облигации с ипотечным  покрытием и ипотечные сертификаты  участия. [18]. Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимаются денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом.

В России так же уже разрабатывается  закон «О стройсберкассах» в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач - законодательное  оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам. Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц. Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс. Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работать с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять. Четвертый вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора.

В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ. При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт. Нет возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как не кредитную организацию, т.к. главный критерий не кредитных организаций - не совершать операции с гражданами. Остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк.

Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными  кредитными организациями. Главное  возражение, которое последовало  от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная  кредитная организация» отсутствует  в российском банковском законодательстве. В Госдуму на рассмотрение были внесены  поправки в Федеральный закон  РФ «О дополнительных мерах государственной  поддержки семей, имеющих детей». Этот законопроект предусматривает  предоставление женщинам, родившим (усыновившим) второго и последующего ребенка, после 1 января 2007 г. материнского семейного  капитала в размере 250 тыс. руб. Данные средства могут быть направлены матерью  на дополнительное образование ребенка, приобретение жилья (в том числе  и по ипотеке) или на формирование накопительной части своей пенсии. Материнский капитал будет предоставляться  только один раз на любого из детей, родившихся после первого ребенка. В законопроекте устанавливается, что размер материнского капитала, который составляет 250 тыс. руб., будет  ежегодно пересматриваться с учетом темпов роста инфляции и устанавливается  федеральным законом о федеральном  бюджете на соответствующий год. В случае если мать решает потратить  деньги на жилье, они могут быть направлены, в том числе, на погашение ипотечного кредита, полученного еще до рождения ребенка. При этом закон вводит обязательство  зарегистрировать квартиру или дом  в общую совместную собственность  семьи, включая всех детей. В случае принятия закон вступает в силу с 1 января 2007г. и действует до 31 декабря 2016г.

1.4 Механизм ипотечного  кредитования

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую  недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов. Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить. [29, с. 18].  В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы  заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В настоящее время в  России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять  кредит. [29, с. 19]. Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных. Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.