Анализ состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования…………………...5

1.1 Ипотечное кредитование: понятие,  функции, участники…………………..5

1.2 Сущность, виды ипотечных рынков………………………………………..11

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования………..18

1.4 Механизм ипотечного кредитования……………………………………….24

1.5 Риски ипотечного кредитования……………………………………………28

Глава 2. Анализ состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе………………………………………………………………36

2.1 Тенденции ипотечного кредитования в период с 2007 по 2011 год……..36

2.2 Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации…………45

2.3 Перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………………….51

Заключение……………………………………………………………………….57

Список литературы………………………………………………………………60

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для  каждой семьи. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилье рассматривается  как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению  этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы  жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное  и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

 Актуальность темы исследования  обусловлена рядом обстоятельств.  Во-первых, современное Российское  государство, в котором уже  господствуют рыночные отношения,  прекратило предоставлять всем  гражданам бесплатное жилье. В  настоящее время Конституция  Российской Федерации предоставляет  лишь абстрактное право на  жилье своим гражданам, а на  получение бесплатного жилья  может рассчитывать лишь небольшой  круг лиц, имеющих очень низкие  доходы. Остальные должны решать  жилищную проблему путем купли,  строительства за свой счет, аренды  или найма. Во-вторых, основной  целью социальной политики в  стране постоянно становится  повышение общественного благосостояния. Важнейшим аспектом содержания  этого вопроса всегда было  обеспечение людей достойными  жилищными условиями. Именно поэтому  ипотека как социально-экономический  институт, удовлетворяющий эту потребность  населения, приобретает особое  значение.

 Целью данной работы является определение дальнейших перспектив ипотечного кредитования в РФ.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

-определить сущность ипотеки как формирующегося социального института в современной России;

-раскрыть особенности ипотечного кредитования;

-обобщить зарубежный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования;

-выявить проблемы ипотечного кредитования;

-определить дальнейшие перспективы развития ипотеки.

Объектом исследования данной курсовой работы является ипотечное кредитование.

Предметом являются финансовые  отношения, возникающие при ипотечном кредитовании.

При написании данной курсовой работы были использованы следующие методы исследования: описание, сравнение, анализ, прогнозирование, обобщение, синтез. Информационной  базой  являются труды  Довдиенко И.В., Ивановой В.В., Ужеговой А.Н., Каменецкого М.И., Кричевского Н.А., Косаревой Н.Б., а также материалы периодических изданий, таких как «Банковское обозрение», «Финансы», «Жилищное право», «Жилищное строительство».

Структура курсовой работы включает в себя введение, две главы, заключение, список литературы. В первой главе исследуются понятие, функции, участники ипотечного кредитования, сущность, виды ипотечных рынков, а также включает особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации, в том числе нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования, механизм ипотечного кредитования, риски ипотечного кредитования. Во второй главе рассматривается развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, в частности проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в Российской Федерации.

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты  ипотечного кредитования

1.1 Ипотечное кредитование: понятие, функции, участники

    

Ипотека (от греческого hypotheke - залог) - это вид залога, при котором заложенное имущество, как правило, недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. [2, с. 7].

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда  с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов  по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства  служит залог недвижимости. [6, c. 8].

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки  в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [25, с. 12].

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при имитировании  собственником объекта недвижимости  первичных, вторичных и т.д.  закладных оборотные средства  увеличиваются на величину образующегося  фиктивного капитала).

Функции ипотечного кредита:

1) функция финансового механизма  привлечения инвестиций в сферу  материального производства;

2) функция обеспечения возврата  заемных средств;

3) функция стимулирования оборота  и перераспределения недвижимого  имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически  нецелесообразны или юридически  невозможны;

4) функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде  закладных, производных ипотечных  ценных бумаг и др. [2, с. 31].

Основные участники ипотечного кредитования:

1. заемщики - физические и юридические  лица, обратившиеся за получением  ипотечного кредита, квалифицированные  кредитором как надёжные и  платёжеспособные и, на основании  этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже  имеющееся у них собственности  и/или приобретаемое на средства  кредита жильё в залог и  способные внести авансовые платежи  при приобретении жилья;

2. кредиторы - банки и другие  финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты  заемщикам на основании оценки  их кредитоспособности и осуществляющие  последующее обслуживание данных  ипотечных кредитов;

3. продавцы жилья - физические  и юридические лица, продающие  собственное жильё или жильё,  принадлежащее другим физическим  и юридическим лицам по их  поручению;

4. риэлтерские организации - лицензированные  продавцы жилья, осуществляющие  продажу жилья по поручению  других участников рынка, из  собственных жилищных фондов, а  также участвующие в организации  и проведении торгов по реализации  жилья, на которое наложено  взыскание;

5. страховые компании - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  страхование заложенного жилья,  страхование жизни и трудоспособности  заёмщика и страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

6. оценочные агентства - лицензированные  страховые компании, осуществляющие  независимую профессиональную оценку  жилых помещений, являющихся предметом  залога при ипотеке;

7. операторы вторичного ипотечного  рынка - юридические лица, осуществляющие  выкуп ипотечных кредитов у  первичных кредиторов и выпускающие  на их основании ценные бумаги;

8. инвесторы - юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги  операторов вторичного ипотечного  рынка (в основном институциональные  инвесторы - пенсионные фонды,  страховые компании);

9. Правительство - регулирует первичный  и вторичный ипотечные рынки,  предоставляет поручительства инвесторам  по ценным бумагам, участвует  в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. [32,с. 25]. Особенности ипотеки различных видов имущества:

 Первой особенностью ипотеки является обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). [8, с. 24]. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

 Вторая особенность заключается в том, что большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

 Третья особенность - длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

 Четвертая особенность состоит в том, что ипотечный кредит считается относительно низко рисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

1. сумма кредита, как правило,  составляет не более 60-70% рыночной  стоимости покупаемого жилья;

2. величина ежемесячного платежа  по кредиту не должна превышать  30% совокупного дохода заемщика  и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

3. при процедуре оценки вероятности  погашения кредита кредитор использует  официально подтвержденную информацию  о текущих доходах заемщика  и созаемщиков.

 Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

 Ипотечное кредитование различных видов недвижимого имущества в сфере промышленности характеризуется тем, что многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны реконструкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции. [25, с. 58]. Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством необходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик. Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п. [8, с. 35].

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после  заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке  предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его  задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных  торгах предприятие, одновременно приобретает  также и все обязанности собственника предприятия. При залоге отдельных  производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в  отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия  банку требуется, прежде всего, технико-экономическое  обоснование использования и  возврата кредита. В заявку на получение  ипотечного кредита под залог  предприятия также входят бухгалтерский  баланс предприятия, график поступления  доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение  банка обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане  доходов и расходов предприятия  на период кредитования, сравнивает с  аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой  производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и  т. п.).