Рис5. Процесс
оценки недвижимости.
В риэлтерский организации
«Ритмир» этот процесс состоит из определенных
этапов.
1Этап. Определение задачи оценки
недвижимости
Оценка недвижимости- это
определение стоимости недвижимости в
соответствии с поставленной целью, процедура
оценки и требованием этики оценщика.
Определение цели оценки недвижимости
изначально является основой для выбора
методик оценки и, соответственно, оказывает
значительное влияние на результат оценки.
В дальнейшим происходит определение
вида стоимости, который необходим в соответствии
с поставленной целью.
В рыночных условиях выделяют
различные виды стоимости недвижимости:
- Рыночная- это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давление чрезвычайных обстоятельств;
- потребительская (В использование) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; Прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
- страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или востановительная стоимость;
- замещение – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкции и оборудования;
- восстановительная – стоимость воспроизводства объекта недвижимости, то есть сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
- залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости кредитования;
- ликвидационная – стоимость при вынужденной продажи; она идентична рыночной стоимости, но ограниченная сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижение на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисление налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно – правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимости в зависимости от объекта недвижимости;
- утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материала, которое он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- действующее у предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства;
- далее происходит выявления предмета оценки – установление имущественных прав, связанных с объектом оценки.
Устанавливается дата проведения
оценки – календарная дата, по состоянию
на которую определяется стоимость
объекта оценки.
Формулируются ограничивающие
условия заявление в отчете, описывающие
препятствие или обстоятельства,
которые влияют на оценку стоимости
имущества.
2 Этап. Составление плана
и договора на проведение оценки
недвижимости.
- Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работ.
- Суммируются затраты на проведения оценки недвижимости и оговариваются денежные вознаграждения за проведение оценки недвижимости.
- Составляется договор на оценку недвижимости.
3 Этап. Сбор и анализ информации
об объекте недвижимости.
Сбор и
обработка следующей информации
и документации:
- Правоустанавливающих документов, сведения об обременении оценки правами третьих лиц;
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
- информация о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимые для установления количественных и качественных характеристиках объекта оценки с целью определении его стоимости, а так же и другой информации, связанной с объектом оценки;
- анализ рынка, которому относятся объект оценки, текущей тенденции;
- осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости физических и экономических характеристик, место расположения;
- анализ и обработка информации.
4 Этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости.
- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
- правовая обоснованность выбранного варианта использования;
- определения наивысшей стоимости недвижимости;
5 Этап. Расчет оценочной стоимости
объекта недвижимости на основе трех подходов.
- Оценка стоимости на основе доходного подхода. Доходный подход ос<span class="List_0020Paragraph__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial';
font-size: 14pt;"