Отчет по практике в ООО "Ратмир"

Рис5. Процесс  оценки недвижимости.

 В риэлтерский  организации «Ритмир» этот процесс состоит из определенных этапов.

1Этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости- это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедура оценки и требованием этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшим происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• Рыночная- это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давление чрезвычайных обстоятельств;
• потребительская (В использование) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
• инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; Прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
• страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или востановительная стоимость;
• замещение – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкции и оборудования;
• восстановительная – стоимость воспроизводства объекта недвижимости, то есть сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
• залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости кредитования;
• ликвидационная – стоимость при вынужденной продажи; она идентична рыночной стоимости, но ограниченная сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижение на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
• для налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисление налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно – правовых актов – это рыночная или восстановительная стоимости в зависимости от объекта недвижимости;
• утилизационная – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материала, которое он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
• действующее у предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства;
• далее происходит выявления предмета оценки – установление имущественных прав, связанных с объектом оценки.

Устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию  на которую определяется стоимость  объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия заявление в отчете, описывающие  препятствие или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости  имущества.

2 Этап. Составление плана  и договора на проведение оценки  недвижимости.

1. Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работ.
2. Суммируются затраты на проведения оценки недвижимости и оговариваются денежные вознаграждения за проведение оценки недвижимости.
3. Составляется договор на оценку недвижимости.

3 Этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости.

      Сбор и  обработка следующей информации  и документации:

1. Правоустанавливающих документов, сведения об обременении оценки правами третьих лиц;
2. данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
3. информация о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
4. информации, необходимые для установления количественных и качественных характеристиках объекта оценки с целью определении его стоимости, а так же и другой информации, связанной с объектом оценки;
5. анализ рынка, которому относятся объект оценки, текущей тенденции;
6. осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости физических и экономических характеристик, место расположения;
7. анализ и обработка информации.

           4  Этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;
• правовая обоснованность выбранного варианта использования;
• определения наивысшей стоимости недвижимости;

5 Этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов.

1. Оценка стоимости на основе доходного подхода. Доходный подход ос<span class="List_0020Paragraph__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial'; font-size: 14pt;"