Отчет по практике в ООО "Ратмир"

2

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………….…………….3

Задание 1……………………………………………………………………………………….5

Задание 2……………………………………………………………………………………...13

Задание 3……………………………………………………………………………………...15

Задание 4……………………………………………………………………………………...17

Задание 5……………………………………………………………………………………...21

Задание 6……………………………………………………………………………………...27

Задание 7……………………………………………………………………………………...32

Задание 8……………………………………………………………………………………...35

Заключение……………………………………………………………………………………39

Библиографический список ………………………………………………………................41

Приложение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Одно из главных требований к подготовке специалистов высшей квалификации – её связь с практикой, знание конкретных задач, особенностей будущей  практической деятельности. Важным звеном этой связи является производственная практика. Цели и задачи производственной практики – это систематизация, закрепление и углубление теоретических  знаний, полученных по дисциплинам  специализации; приобретение практических навыков работы.

Место прохождения практики:  ООО "Ратмир".

• Дата государственной регистрации фирмы  ООО "Ратмир": 05.12.1994;
• ООО фирма «Ритмир» является действительным членом Российской Гильдии Риэлторов.

Данная фирма  успешно работает как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Компания оказывает спектр юридических услуг, связанных с недвижимостью.

Сроки Практики: с  1.07.2013 г. по  7.07.2013 г.

Для достижения поставленной цели при прохождении практики ставились  следующие задачи:

• Изучить законодательные и нормативные источники по операциям с недвижимым имуществом;
• рассмотреть процедуру составления договоров по операциям с недвижимым имуществом;
• изучить структуру заключения договоров по операциям с недвижимым имуществом;
• рассмотреть процедуру оформления документов по операциям с недвижимым имуществом.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано  как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Материальные объекты  тесно связаны с портфелем  прав и обременений так как  они являются предметом операции, а как известно при переходе предмета операции к другому собственнику так же переходят все права и все обременения на этот предмет.

   После определения  материального объекта, портфеля  прав и обременений на него, следует обратиться в БТИ, чтобы  проделать комплекс работ по определению конструкции, положению на местности по отношению к постоянным ориентирам, материал, протяженность и другие характеристики объекта учета. Результаты технической инвентаризации отражаются в Техническом плане объекта учета. Эти данные заносятся в Государственный кадастр недвижимости.

Ключевым моментом в проведении различных операций с недвижимостью  является оформление и государственная  регистрация прав на недвижимость, это возможно сделать только в  том случае, если недвижимость занесена в Государственный кадастр недвижимости.

Выполнение всех вышесказанных  процедур закрепляет материальный объект за его собственником, недвижимость становится юридически неперемещаемой. Это позволяет защитить права  людей на удовлетворение их базовые  потребности.

 

 

 

 

Задание 1. Законодательные и нормативные источники по операциям с недвижимым имуществом. Система договоров и документов по операциям с недвижимым имуществом.

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных  источников.  
        Законодательную базу РФ составляют: 

1. Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
2. Конституционные законы;
3. Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
4. Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения;
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
6. Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
8. Федеральный закон «О недрах» .

 Сделки на рынке  недвижимости регулируются также  целым рядом подзаконных актов,  отражающих правовое регулирование  различных видов недвижимости. 
Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества. Все процессы на рынке недвижимости регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами. 
Недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, управление которых подчинятся специальным правилам. 
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных правовых актов

       Перечень  объектов недвижимости со ссылкой  на соответствующие законодательные  и судебные акты:

• Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130 ГК, ст. 6ЗК, Закон о регистрации прав,ст.1);
• здания, сооружения, нежилые помещения (ст.130 ГК, Закон о регистрации прав);
• жилые дома, квартиры (ст. 289,558 ГК, ст.16 ЖК, Закон об ипотеке);

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом  подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов  недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 2.Структура и процедура заключения договоров и оформления необходимых документов по операциям купли-продажи объектов недвижимого имущества.

Риэлтерская фирма «Ритмир» выступает посредником в сделки купли-продажи недвижимости .  Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлтерской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Продажи" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 "Товары отгруженные".

     В налоговом учете  стоимость купленной квартиры  риэлтор спишет на расходы,  связанные с приобретением и  реализацией товаров в момент  реализации. Однако сумма госпошлины  в отличие от бухгалтерского  учета не будет формировать  стоимость продаваемого жилья.  Платежи за регистрацию прав  на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлтерской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Говоря о структуре  договора купли-продажи, необходимо отметить, что  каждый контракт содержит несколько  разделов, расположенных в определенной логической последовательности. Организационная структура операции купли-продажи изображена на рисунке 1.

 

 

 

 

 

Рис.1Организационная структура операции купли-продажи.

Самой распространенной сделкой, оформлением  которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.

Если в риэлтерское агентство обратился гражданин c целью продажи своего жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и объекте права.

Состав информации о субъекте права  различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и  т.д. Информация об объекте недвижимости - совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

Объект недвижимости включает в  себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические  лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и  т.д.).

Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).

Риэлтор самостоятельно собирает ряд  документов:

• справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);
• копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире; согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);
• согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.

Риэлтор, используя свои базы данных, подыскивает покупателя квартиры. Затем  составляется договор купли-продажи  жилого помещения. Договор заключается  в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

Договоры купли-продажи могут  быть заключены лицами, не являющимися  собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные  управляющие, конкурсные управляющие  при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный  управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ).

Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

• вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
• адрес (местоположение);
• литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
• этажность объекта;
• этаж и номера помещений на поэтажном плане;
• площадь объекта.