Рынок индустриальной недвижимости

Объект оценки представляет собой автосервис, который относится к производственной недвижимости, общая площадь 295,9 кв.м. Адрес: Московская обл., г. Химки, ул. Репина, стр.7Б, поэтому далее проводится анализ рынка промышленной недвижимости, расположенной в Московской области.

Обзор рынка индустриальной недвижимости за 2011 год[1]

С начала 2011 года было арендовано и куплено более 850 000 кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 год

Показатели рынка складской недвижимости Московского региона продолжают демонстрировать положительную динамику, несмотря на негативные тенденции в мировой экономике. Спрос остается на высоком уровне, что выражается в сохранении высоких темпов поглощения складских площадей. Нельзя исключать, что при усилении влияния угрожающих факторов на реальный сектор российской экономики возможно снижение уверенности компаний в потребительском спросе и, как следствие, сокращение планов развития логистических площадей. Тем не менее, Московский регион выполняет функцию общероссийского распределительного центра, при этом обеспеченность складскими площадями остается очень низкой по сравнению с европейскими показателями – эти факторы гарантируют стабильный спрос на аренду складских площадей в долгосрочной перспективе.

Из крупных сделок рынка складской недвижимости, о которых стало известно в 2011 г., можно отметить выкуп компанией Raven Russia долей группы «Эспро» в проектах «Кулон-Пулково» (Ленинградская обл., общая площадь – 36 000 кв.м) и «Восточный» (Ногинский р-н Московской обл., 121 000 кв.м).

Дефицит готовых складских площадей побуждает компании все более активно заключать соглашения с девелоперами о строительстве складов в формате built to suit. При этом растет интерес к приобретению складских площадей в собственность (в противовес аренде складов) – как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях.

Предложение складской недвижимости

В 2011 на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья было введено около 75 тыс. кв.м складских площадей класса А. Среди введенных объектов – новые очереди проектов «Белая Дача Логопарк» (введено 32 тыс. кв.м, девелопер – Hines) и «Крекшино» (20 тыс. кв.м, «РосЕвро-Девелопмент»). Общее предложение складов класса А в Москве и Московской области составляет около 4,7 млн кв.м.

Сегмент складской недвижимости класса «В» регулярно пополняется объектами реконструкции, при этом точный подсчет поквартального прироста предложения в данном сегменте затруднен в связи с разнородностью и непрозрачностью этого рынка. Общий объем предложения складов класса «В» в столичном регионе превышает 4 млн кв.м.

До конца 2011 г. может быть введено около 100 тыс. кв. м складов класса А, среди ожидаемых объектов – площади в «Инфрастрой Быково» (34 000 кв.м, Новорязанское ш., 18 км от МКАД) и Raven Russia Климовск (50 000 кв.м, Симферопольское ш., 21 км от МКАД).

На 2012 г. заявлен ввод нескольких крупных проектов складской недвижимости: 50 000 кв.м в индустриальном парке «Южные Врата», 80 000 кв.м во II фазе проекта «МЛП-Подольск», 60 000 кв.м в логопарке «Дмитров», до 300 000 в проекте ПНК-Внуково и др.

Общий объем заявленных к вводу в 2012 г. складских площадей достигает 900 тыс. кв.м (из них склады класса А – свыше 700 тыс. кв.м), что более чем в 3 раза превышает ожидаемый прирост предложения текущего года (260-280 тыс. кв.м).

Рис. 3  Динамика объема рынка складов класса «А» 

Спрос на складскую недвижимость

По предварительным данным, объем сделок покупки и аренды складов конечными пользователями составили около 300 тыс. кв.м . Это на 25% меньше, чем во II кв. 2011 г., но более, чем в 2 раза выше показателя III кв. 2010 г.
В связи с небольшим выбором готовых складских площадей в аренду, на рынке все более активно заключаются соглашения о предварительной аренде в строящихся складских комплексах.

Рис. 4  Динамика поглощения складских площадей по кварталам

С начала 2011 г. было арендовано и куплено более 850 тыс. кв.м складских площадей – столько же, сколько было поглощено за весь 2010 г. Такой результат позволяет ожидать, что по итогам 2011 г. объем поглощения складов превысит 1,2 млн кв.м, что близко к показателю 2007 г., когда в Московском регионе было арендовано и куплено более 1,3 млн кв.м площадей – рекорд за всю историю московского рынка складской недвижимости.

В 2011г по-прежнему наиболее активно развивали складские мощности торговые и логистические операторы (среди примеров крупных сделок – покупка склада built to suit в проекте ПНК-Внуково ритейлером «Дикси» и аренда в комплексе «Агротерминал» компанией «КПД-Карго»).

Рис. 5  Примеры крупных сделок на рынке складской недвижимости, III квартал 2011 года

Вакантные складские площади

Уровень вакантных площадей в складских комплексах в 2011 г. продолжил снижаться, достигнув 1-2% в складах класса «А» (в функционирующих комплексах свободно не более 70 000 кв. м, в основном небольшими блоками).

В складской недвижимости класса «В» остается вакантными в среднем 8-10% площадей, при этом в наиболее качественных и удачно расположенных объектах этого класса доля свободных площадей не превышает 2-3%.

Уровень вакантных площадей складской недвижимости Москвы и Подмосковья практически достиг того минимального уровня, наблюдавшегося в 2007 году и начале 2008 г.

Рост доли свободных складских площадей в аренду возможен не ранее конца 2012 года. В случае сохранения позитивных тенденций, наблюдаемых на рынке складов на протяжении трех кварталов 2011 года, в следующем – 2012 году, строящиеся площади будут поглощаться до ввода в эксплуатацию.

Рис. 6  Соотношение спроса и предложения

Ставки аренды складской недвижимости

В 2011 года продолжился рост арендных ставок на складскую недвижимость. Средняя ставка аренды склада класса «А» достигла $130-135 за кв.м в год. Под давлением растущего спроса собственники готовы выставлять оставшиеся готовые к въезду помещения по ставке $140 за кв.м в год и выше.

В лучших складских комплексах класса «B» ставки аренды сопоставимы с ценами на склады класса «А». Разброс ставок аренды складов в этом сегменте весьма значителен. На большинстве складских объектов, учтённых при анализе, собственники готовы повышать ставки новым арендаторам.

В случае, если негативные экономические тенденции не получат развития в реальном секторе экономики, в IV квартале 2011 г. ставки аренды складов сохранились на высоком уровне, с тенденцией к повышению.

В случае выхода на рынок большей части заявленных к вводу в 2012 г. складских комплексов, возможна стабилизация, и даже некоторая коррекция ставок аренды в сторону понижения – на 2-3% в течение 2012 года.

Рис. 7  Динамика средних арендных ставок

Рис. 8  Динамика средних арендных ставок

Максимальный объем поглощения за последние пять лет: в Московском регионе общий объем сделок (по предварительным данным) превысил 1 млн. м2.

Минимальный объем ввода новых складских площадей (370 тыс. м2 в Московском регионе): в результате, произошло усиление позиций собственников складских комплексов, а уровень вакантных площадей опустился до практически нулевой отметки, составив лишь 0,6% в классе А.

Рис. 9  Объем ввода и поглощения в Московском регионе

Рис. 10  Динамика размера средней сделки и общего числа сделок

Рост числа крупных сделок: в 2011 г. мы наблюдали рекордную за последние 4 года долю сделок площадью более 30 тыс. м2 в общем объеме поглощения.

Рис. 11  Доля сделок площадью более 30 тыс. кв.м

74% всех сделок были заключены именно в Московском регионе. Данный показатель остается практически неизменным на протяжении последних трех лет, что указывает на значительную концентрацию предложения и спроса вокруг Москвы – и является своего рода «антирекордом» российского рынка логистики.

Рис. 12  Распределение объема поглощения по регионам

Компания Knight Frank выступила консультантом сделок с общим объемом более 300 тыс. м2, из них 220 тыс. м2 – в Московской области, где, по предварительным данным, компания лидирует с полуторакратным отрывом от ближайшего конкурента.
Характерной особенностью 2011 г. также стала активизация спроса на покупку складских площадей. В 2011 г. были совершены две крупные сделки по продаже складских помещений по схеме «строительство под ключ» (консультантом сделки общей площадью более 50 тыс. м2 выступила компания Knight Frank; это крупнейшая сделка по строительству складского объекта на продажу за всю историю рынка).

Ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости, расположенных в Москве и Московской области, по состоянию на конец 2011 года составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте  индустриальной недвижимости – 11-11,25%. Ставки капитализации для объектов, расположенных в Санкт-Петербурге и других регионах, выше  в среднем на 50 и 250 базисных пунктов соответственно

При мониторинге рынка промышленной недвижимости, автосервисов в Московской области были выявлены следующие предложения: