Рынок офисной недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

 

Современное состояние рынка недвижимости характеризуется критичностью проблематичностью, как и многие другие рынки в финансовом мире. Но чрезмерные объемы ипотечного кредитования, рост курса валюты снижение кредиторов в условиях финансового кризиса, привели к падению спроса на рынке недвижимости и к падению цен. Поскольку рынок недвижимости является одним из макро факторов, влияющих на макроэкономические процессы. Исследование изменений рынка недвижимости является актуальной задачей. Результаты исследования  рынка нежилой недвижимости интересуют:

-регулирующие органы;

- агентства недвижимости;

-экономистов предприятий  и фирм, арендующих помещения.

Ясно одно, что сейчас это направление коммерческой недвижимости достигло определенного развития и продолжает развиваться по сей день. Наличие офисов очень важно для развития малого и среднего бизнеса.

Цель курсовой работы - рассмотреть рынок офисной недвижимости.

Задачи:

1. Дать теоретическое понятие рынка офисной недвижимости;
2. Рассмотрение рынка офисной недвижимости;
3. Рассмотреть рынок офисной недвижимости Кемерова

Объектом исследования в курсовой работе является рынок офисной недвижимости города Кемерово.

 

 

 

 

 

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Понятие рынка недвижимости

 

 Рынок - способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвмости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются:

- локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения);

- уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах);

- низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимостипривлечения правовых институтов при совершении сделок

- несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев;

- разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие[1, c. 129]:

- рынок земли (земельных участков),

- рынок жилья,

- рынок нежилых помещений,

- рынок промышленной недвижимости.

Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные  акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой).

2. Инфляция. С одной стороны, инвестиционная активность и  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования снижаются, а с другой из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.

3. Размытость законодательной  базы[2, c. 592].

4. Отсутствие специальных  служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.

5. низкий профессионализм  участников рынка недвижимости (небольшой  опыт работы, неопределенность законодательной базы).

6. Неравномерное развитие  сегментов рынка недвижимости (наиболее  массовым является рынок жилья)[3].

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.

 

 

 

 

2. Рынок офисной недвижимости

 

Рынок помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья.

На рынке офисной недвижимости рынке офисов сформировалось 3 основных сектора:

Первый сектор — престижные офисы, соответствующие стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных, а иногда расселенных в и отремонтированных большого размера помещениях. Арендные ставки здесь приемлемы. На этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального ведомственного нежилого фонд. Арендные ставки невысокие[4].

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу развития, так как предпринимательской деятельности ведет к созданию нуждающихся в помещениях для их функционирования.

 

 

3. Классификация офисной недвижимости

 

На данный момент, не существует единой объективной оценки офисных помещений. Тут нужно учесть, что даже мировой стандарт достаточно расплывчат, границы между классами размыты. И далеко не всегда четко определены нюансы, по которым офис относится к одному или другому классу. Вместе с тем, на российском рынке коммерческой недвижимости ситуация несколько иная. Многие здания строились в 90-е годы, когда о мировых стандартах имели смутное представление.  Также, достаточно офисных помещений располагаются в старинный зданиях, которые подвергаются перепланировке и ремонту. Поэтому во многих случаях мировая классификация не подходит для оценки отечественной недвижимости, так как в ней учитываются не все нюансы. На данный момент специалисты по оценке офисной недвижимости к классам мирового стандарта относят классы A и B, а также, в некоторых случаях, C. Для отечественного стандарта добавляются классы C, D, E.  Оценку офисов проводит, как правило, управляющая компания. Иногда – это могут быть компании конкуренты. Из-за этого, часто, заявленный класс офиса не соответствует действительности (его могут как завысить, так и занизить). А ведь от класса офиса зависит и стоимость самого офиса. Чтобы понять, насколько класс соответствует действительности и сколько реально стоит офис, лучше самому обратить к самым главным характеристикам, которые формируют классы офисной недвижимости [5,c. 145].

Класс A - Эти офисы считаются самыми престижными, их аренда обходится дороже.  

Прежде всего, офисы этого класса отличают:

• Высококачественное здание новой постройки или реконструированное старинное здание;

 • Расположение в  центре города, вид из окна  имеет культурную ценность •  Отличное состояние систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи;

 • Легкая транспортная  доступность: возможность подъехать  на автомобиле, а также близость  к метро;

• Наличие высокого уровня обслуживания: парковка, лифт, кухня или кафе, переговорные комнаты, централизованная рецепция, круглосуточная охрана.

Класс B - Как правило, под офисами этого класса понимают офис класса A после 5-7 лет эксплуатации. Соответственно, требования предъявляются те же, только допустимы некоторые огрехи, которые появляются со временем [11].

Это может быть:

• Качественное здание новой постройки или реконструированное старинное здание;

 • Расположение офиса  в центре города или в удобных, уютных районах города;

 • Хорошее состояние  систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи;

 • Легкая транспортная  доступность: возможность подъехать  на автомобиле, а также близость к метро;

• В офисах этого класса допустимо отсутствие каких-либо вариантов. Например, может не быть лифта, или не всегда есть переговорная комната, кофе.

Класс С - Сюда относят офисы, не удовлетворяющие требованиям, предъявляемым к офисам класса B. Как правило, это удаленность от метро или неудобный подъезд. Возможны огрехи в обеспечении обслуживания:

 • Здания, изначально  не приспособленные для размещения  офисов

 • Расположение в  отдаленных районах города, возможны  трудности с транспортной доступностью

 • Хорошее состояние  систем отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, каналов связи

 • В офисах этого  класса отсутствую какие-либо  услуги. Нет лифта, не предоставляется парковка и так далее.

Класс D - Сюда относят офисы, расположенные в старых, не реконструированных зданиях, в которых давно не проводился капитальный ремонт. Также уступает обслуживание офиса.

Характеризуется следующими признаками[6, c. 567]:

• Здание, не приспособленное для размещения офисов, часто после ремонта

• Расположение в отдаленных районах города, возможны трудности с транспортной доступностью

• Возможны проблемы с системой отопления, электроснабжения, вентиляции. Хорошее состояние каналов связи

 • В офисах этого  класса предоставляется только  ряд  услуг. Например, часто нет лифта, парковки, кафе

Класс E - Это офисы, как правило, расположенные либо в зданиях с не очень качественной системой коммуникаций, либо в жилых помещениях. • Здания, не приспособленные для размещения офисов. Часто, подвальные или полуподвальные помещения, или помещения жилого фонда.

Характеризуется следующими признаками:

 • Расположение в  отдаленных районах города, возможны  трудности с транспортной доступностью 

• Проблемы с системой отопления, электроснабжения, вентиляции, каналами связи

• В офисах этого класса предоставляется только ряд услуг. Например, часто нет лифта, парковки, кафе

Эти характеристики являются ключевыми и указываются во всех имеющихся классификациях офисов. Соответственно, выбирая офис определенного класса, следует ориентироваться именно на эти ключевые понятия [7].

 

 

1.4Формирование офисно-делового пространства. Бизнес-центр – новый тип общественного здания

 

В условиях формирующейся культуры постиндустриального, или информационного общества, основная деятельность человека заключается в различной интеллектуальной деятельности, «интеллектуальном производстве». И протекает этот процесс преимущественно в различных офисных пространствах (исследовательских, офисных центрах, бизнес-парках), совокупность которых обозначена как офисные объекты.

Офисный объект (ОО) − совокупность помещений и пространств, в которых протекает различная офисно-деловая деятельность. Под офисно-деловой деятельностью понимаются традиционно принятые управление, предпринимательство и координация делового процесса, а также «интеллектуальное производство» − процесс создания конечного продукта интеллектуальной деятельности в различных сферах, включая исследования и инновационные разработки [16,c. 320].

Современные ОО представлены широким спектром различных структур, что обусловлено большим разнообразием направлений и форм деловой активности.

Проведена классификация ОО по ряду признаков [8]:

• по доминирующему типу деятельности – бизнес-центры (преобладание предпринимательской деятельности в структуре организации), здания управления (координация, управление, представительство), исследовательские центры (исследования, инновации);
• по характеру застройки и функциональной нагрузки – объект (отдельное здание), комплекс (взаимосвязанная группа зданий, построенных на основе единой градостроительной, объемно-пространственной и функциональной концепции), квартал;
• по условиям строительства и собственности – новое строительство и реконструкция; собственные офисы компаний и коммерческие (ОО, предназначенные для аренды);
• по размещению в городе – центр, середина, периферия;
• по размеру территории – малые (менее 1,5 га), средние (1,5-4 га), крупные (4-9 га и более).

Бизнес-центр, как новый тип общественного здания, зародился в недрах каждого из исторически сформировавшихся ранее общественных зданий с выявленной деловой функцией и органически воспринял, развил и видоизменил типологические черты архитектуры, приобретенные от каждого из своих предшественников. Социокультурная динамика деловых отношений определила поступательное развитие деловых центров: от первоструктур, в которых были объединены все три составляющих жизнедеятельности - жилое - общественное - производственное, деловые центры эволюционировали в универсальные многофункциональные здания [10, c. 8].