Рынок офисной недвижимости

Деловой центр на рубеже веков в социально-экономическом аспекте определяется:

- терминальным состояние  экономики;

- развитием виртуального  маркетинга, менеджмента;

- возрождением производства  на основе диалога культур -

и является в настоящий момент наиболее актуальным и востребованным типом общественного здания.

При этом необходимо отметить, что во всех выявленных зданиях деловая функция присутствовала лишь в одном из вариантов своего проявления: как функция управления, как функция предпринимательства, или как функция координации деловой деятельности. В настоящее время, на рубеже веков, деловой центр сложился как новый тип общественного здания, вобравший в себя, определенным образом трансформировав, типологические черты своих исторических прототипов.

Бизнес-центр - тип общественного здания, в котором деловая функция выступает одновременно как функция управления, как функция, направленная на предпринимательство и как непрерывная координация потенциального развития делового процесса, обеспечивающая возникновение принципиально новых деловых функций, то есть, деловой центр являет собой многофункциональную структуру, которая обеспечивает жизнеспособность цивилизованного общества [9, c. 176].

Классификация бизнес - центров и требования к ним.

В 2009 году Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД) разработала и приняла собственную, базовую классификацию офисных и бизнес центров на территории России. Главная цель классификации - маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России.

Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты Гильдии Управляющих и Девелоперов, представители местного сообщества и профессионалы рынка. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации бизнес центров.

Базовая классификация офисных центров принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах.

Существует 2 списка требований — обязательные и дополнительные.

Офисные центры класса «А» должны соответствовать всем обязательным требованиям и соответствовать или превышать 5 дополнительным требованиям.

Офисные здания класса «В» должны соответствовать минимум 6 обязательным требованиям и 5 дополнительным.

В офисные центры класса «C» мы включили все остальные офисные центры, не удовлетворяющие критериям класса A и B.

Обязательные требования к офисным центрам:

1. Расположение здания в центральном деловом районе города, в исторически сложившемся престижном районе с хорошей инфраструктурой.
2. Профессиональный менеджмент (управляющая компания) здания.
3. Выделенная входная группа и хорошо опознаваемый вход в офисный центр.
4. Высота потолка в чистовой отделке не менее 2.7 м на площади не менее 90% используемых площадей.
5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри здания или на отведенной к зданию территории из расчета не менее 1 парковочного места на 100 м. кв. арендуемых площадей.
6. Энергоснабжение по меньшей мере 50 Вт на 1 м. кв. арендуемых площадей при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное либо электроснабжением по I категории, либо при помощи дизель электрогенератора.
7. Система теплоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, с отдельным для каждого арендатора контролем температуры.
8. Возможность перепланировки офисных помещений (возможность изменять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора). Шаг колонн не менее 6 на 6 метров.
9. Качественные оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, и интернет услуги в здании (не менее 2 провайдеров).
10. Здание сдано в эксплуатацию и имеет надлежаще оформленные правоустанавливающие документы.

Дополнительные требования

1. Видимость здания с основных транспортных артерий города.
2. Оптимальное расстояние между окнами, где не менее 95% используемых площадей находятся в 10 метрах от источника естественного освещения (т.e. окна или атриума).
3. Минимальная площадь этажа - 500 м.кв
4. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру помещений.
5. Среднее время ожидания лифта в часы пик не дольше 30 секунд (с момента вызова).
6. Близкое расстояние до станции метро, остановки общественного транспорта или организация трансфера сотрудников до остановок общественного транспорта.
7. Пункт общественного питания (столовая, кафе, ресторан) для сотрудников внутри здания или присутствие в непосредственной близости от доступного кафе или ресторана.
8. Допустимая нагрузка на пол - 450 кг на м.кв.
9. Освещение офисов 400+ люкс на высоте рабочей поверхности.

Требования к размещению бизнес - центров. Основные принципы формирования системы бизнес - центров.

Внешние факторы связаны с размещением бизнес - центров в структуре города и включают: положение в плане города; расположение в функциональной зоне города; положение в транспортной структуре; размер территории; влияние природного ландшафта; условия строительства.

Размещение в планировочной структуре – центре, середине, периферии – через систему градостроительного регулирования лимитирует такие параметры бизнес -центров как высотность, плотность застройки.

На формирование офисных объектов в центральной зоне влияет совпадение или несовпадение географического и исторического центра города с центральным (главным) деловым районом (например, Сити в Лондоне и Сити в Москве, Дефанс в Париже) и действие градостроительных регламентов, в той или иной степени замораживающих историческую застройку центра города (как в Париже, Санкт-Петербурге, Москве). Для центральной деловой зоны характерны: высокая плотность застройки; высокая этажность, возможность размещения высотных объектов (при соответствующем градостроительном законодательстве); высокий уровень социальной активности и транспортного обслуживания. Функциональная структура бизнес-центров в центральной зоне может включать расширенную общественную зону, доступную широкой публике, в т.ч. открытые и закрытые городские площади, рекреации.

В офисных объектах, расположенных на периферии городов, предусматривается наибольшее количество обслуживающих и вспомогательных объектов - питания, торговли, жилья, отдыха и оздоровления, социального обслуживания, культуры. При этом часть инфраструктуры обслуживает прилегающие зоны, учитывая потребности в социальных объектах. Ключевыми вопросами при организации деловых центров на периферии являются доступность, экологичность застройки, открытость.

Размещение офисных объектов в функциональной структуре города связано со стратегиями градостроительного развития, в т.ч. – регенерацией территорий промзон, повышением социальной активности за пределами общественных центров, организацией многофункциональной застройки.

Организация бизнес - центров на территориях выводимых вредных и устаревших промышленных и складских зон связана преимущественно с освоением срединной части города. В зависимости от степени реорганизации производственных территорий осуществляется фрагментарная реновация или комплексная реорганизация. При этом обеспечивается возможность снижения плотности и этажности застройки деловых комплексов, а также условия для создания новых центров социальной активности (локального, районного значения).

Положение в транспортной структуре города. Одним из обязательных условий организации бизнес - центров является обеспечение их доступности. Современные зоны деловой активности тяготеют к основным автомобильным магистралям, станциям скоростного железнодорожного транспорта и аэропортам.

Особенности размещения бизнес - центров в транспортной структуре определяют степень их коммуникабельности, при этом уделяется внимание таким вопросам как:

• избегание «островного» размещения в городской застройке (возможность доступа с нескольких магистралей);

• обеспечение визуальной доступности с основных транспортных магистралей, исторических и культурных площадок;

• близость к остановкам общественного транспорта (монорельс, метро, скоростной трамвай, автобус).

Особенности функциональной, планировочной архитектурной организации бизнес -центров.

Функциональная структура ОО включает блоки рабочих зон, коммуникационных, эксплуатационных зон, парковок, элементов социальной инфраструктуры. Распределение функциональных блоков в зданиях задается функциональными и технологическими связями составляющих процессов делопроизводства. Процентный состав различных блоков и их взаимное расположение определяются для каждой компании индивидуально в зависимости от технологических связей и размеров отделов.

По пространственному размещению элементов социальной инфраструктуры выделены интегрированное, встроенное, пристроенное и отдельное размещение. Наиболее распространенным в мировой практике является встроенное и пристроенное размещение; перспективны решения, предусматривающие возможность

Сформулированы основные принципы формирования офисных центров, которые одновременно могут служить критериями оценки эффективности проектных предложений и перспектив развития городской среды [13]:

Многофункциональность.

Выполнение социальных обязательств, как и создание высокоэффективной рабочей среды, требует повышения плотности социальной инфраструктуры ОО и объединения различных функциональных элементов в единый взаимосвязанный организм, построенный по принципу многофункциональности.

Современные высокоэффективные ОО – качественно новая среда, объединяющая множество функций: деловую (в т.ч. исследовательскую), культурнобытовое обслуживание, образование, отдых и развлечения, жилье. Основной задачей такой интеграции является создание комфортной среды, которая будет способствовать общению людей и развитию новых идей. Принцип многофункциональности обеспечивает соединение элементов различного назначения в целостную структуру офисного пространства, устойчивость и эффективность которого основана на взаимодействии составляющих его элементов[12,c. 496].

Многофункциональное использование пространства обеспечивают соответствующие решения инженерных и конструктивных систем: применение стационарного и мобильного оборудования; устройство интегрированных систем безопасности, освещения, электроснабжения и связи; обеспечение несущих способностей перекрытий при равномерно распределенной и сосредоточенной нагрузках; использование комплексных компонентов; децентрализация инженерных систем.

Экономичность, в т.ч. – энергоэффективность.

Экономичность ОО является определяющим условием их создания. Принцип экономичности связан с высокой эффективностью всех систем и процессов, образующих ОО. Как часть комплексного подхода к формированию офисной среды, экономичность влияет на весь цикл существования объекта – проектирование, строительство, эксплуатацию и утилизацию.

Экономичность складывается на уровнях градостроительного решения (использование общественного транспорта и существующей инфраструктуры; поэтапность ввода в эксплуатацию), архитектурно-строительных параметров (средняя этажность 4-13 эт., высота этажа не менее 3 м; эффективная планировка на основе каркасного несущего остова с шагом 8,1х8,1 м; применение строительных элементов заводского изготовления) и инженерно-технологического наполнения (энергосбережение).

Принцип экономичности связан с концепцией энергоэффективных зданий, обеспечивающих снижение эксплуатационных расходов и повышение качества рабочей среды (светового, акустического, температурно-влажностного микроклимата) и продуктивности работы сотрудников. В современных компаниях, ориентированных на устойчивость, успех в будущем, вопросы экологии и энергоэффективности включаются в их общую идеологическую стратегию. Реализацию концепции энергоэффективности обеспечивают архитектурно-планировочные (форма, оболочка и внутренняя структура зданий) и инженерные решения (регенерация ресурсов, экономия энергии) .

Гибкость.

Возможность быстро реагировать на изменения требований рынка является одним из важнейших условий успешной деятельности компаний. Важными задачами создания эффективных офисных пространств являются: следование технологическим инновациям и изменениям деловых отношений; обеспечение реорганизации рабочих групп, подстраивания рабочих зон под рабочий процесс. Гибкость и адаптивная способность бизнес центров определяют их универсальность, обеспечивающую быстрые изменения с минимальными затратами - «устойчивость в будущем» здания.

Принцип гибкости оказывает влияние на формирование функционально-планировочной структуры ОО (универсальная модульная планировка, минимизация неизменяемых функциональных блоков), конструктивные решения (каркасный несущий остов, наружные несущие системы; конструктивные и пространственные «резервы») и инженерные решения (равномерное распределение информационных и электрических сетей; открытые и интегрированные системы контроля; возможность индивидуальной настройки средовых параметров офисного пространства) [14].