Земельное законодательство в РФ

Важно также помнить, что указанный Закон не распространяет своего действия на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Важной составляющей земельного законодательства Российской Федерации являются подзаконные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные акты.

Так, на развитие земельных отношений оказали значительное влияние следующие Указы Президента РФ:

- "О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками" от 23 апреля 1993 г. № 480;

- "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. № 1767 и от 24 декабря 1993 г. № 2287;

- "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. № 2118;

- "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" от 11 декабря 1993 г. № 2130;

- "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" от 14 февраля 1996 г. № 198;

- "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г. № 337;

- "О государственной поддержке садоводов, огородников и владельцев личных подсобных хозяйств" от 7 июня 1996 г. № 819;

- "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" от 16 мая 1997 г. № 485.

Правительство РФ, во исполнение своих полномочий, также активно участвует в формировании земельного законодательства. Им, в частности, в последние годы были приняты следующие постановления:

- "О проведении инвентаризаций земель для определения возможности их предоставления гражданам" от 12 июля 1993 г. № 659;

- "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений" от 2 февраля 1996 г. № 105;

- "Об утверждении Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра" от 3 августа 1996 г. № 932;

- "О мерах по стабилизации экономического положения агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1996 г." от 7 февраля 1996 г. № 135;

- "О мерах по обеспечению сельскохозяйственных товаропроизводителей минеральными удобрениями и химическими средствами защиты растений в 1997 г." от 14 февраля 1997 г. № 166;

- "Об экономических условиях функционирования агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1997 г." от 26 февраля 1997 г. № 224;

- "О порядке определения нормативной цены земли" от 15 марта 1997 г. № 1319.

К ведомственным актам принято относить приказы, инструкции, правила, наставления, принимаемые центральными органами исполнительной власти, к которым относятся министерства, государственные комитеты и ведомства (Центральный банк, Федеральная служба лесного хозяйства и др).

Примерами нормативных ведомственных актов, затрагивающих земельные отношения, могут служить:

- Приказ Государственного комитета РФ по охране окружающей среды "Об утверждении Порядка выдачи разрешений на добывание объектов животного мира, принадлежащих к видам, занесенным в Красную книгу Российской Федерации" от 4 апреля 1997 г. (Бюллетень нормативных актов. 1997. № 12);

- Инструкция о ввозе на территорию Российской Федерации и вывозе с территории Российской Федерации семян сортов растений и племенного материала пород животных. Утверждена Министерством сельского хозяйства и продовольствия РФ и Государственным таможенным комитетом РФ 8 мая 1997 г.;

- Приказ Государственного комитета РФ по охране окружающей среды "О порядке рассмотрения материалов на ввоз в Российскую Федерацию ядовитых веществ" от 16 января 1997 г.

 

2. Право собственности на землю

 

Право собственности на землю – это право собственника (субъекта права собственности) владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности путем совершения каких либо действий, не запрещенных законом, либо путем воздержания от совершения действий (бездействием) в своих интересах.

 Объекты права собственности  на землю – земельные участки, находящиеся во владении, пользовании  и распоряжении субъекта права  собственности.

 Субъекты права собственности  на землю – лица, которым принадлежат  правомочия владения, пользования  и распоряжения в отношении  данного земельного участка.

 Содержание права собственности  на землю: а) правомочие владения  земельным участком; б) правомочие  пользования земельным участком. При этом следует помнить, что  использование земель сельскохозяйственного  и иного назначения, для других  целей не допускается или ограничивается, пользование таким земельным  участком осуществляется в пределах, определяемых его назначением. В соответствии со статьей 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц; в) правомочие распоряжения земельным участком. Статья 260 ГК РФ гласит, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

 Земельные участки  общего пользования. Согласно статье 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (земельные участки общего пользования) и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

 Формы собственности  на землю:

1) государственная. Разграничение  государственной собственности  на землю осуществляется в  соответствии с ФЗ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной  собственности на землю»;

2) федеральная. Субъект –  Российская Федерация. Объекты: земли  лесного фонда; земли особо охраняемых  природных территорий федерального  значения; земли водного фонда, занятые  водными объектами, находящимися  в федеральной собственности; земли  обороны и безопасности; земли, приобретенные  РФ по гражданско-правовым договорам;

3) региональная. Субъекты  – Субъекты РФ. Объекты: земельные  участки, занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности  субъектов РФ; земельные участки, предоставленные органам государственной  власти субъектов РФ, ГУП и  государственным учреждениям, созданным  органами государственной власти  субъектов РФ; земельные участки, отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ, землям фонда перераспределения земель; земельные участки, занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ;

4) муниципальная. Субъекты  – муниципальные образования. Объекты: земли особо охраняемых природных территорий местного значения; земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности; земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности; земельные участки предоставленные гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления; земли под поверхностью которых находятся участки недр местного значения;

5) частная. Субъекты: юридические лица (общественные объединения, коммерческие и некоммерческие организации); граждане (граждане РФ, иностранные граждане, апатриды – лица без гражданства).

 

 

 

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ). Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков).

 Конституция РФ закрепила  многообразие форм собственности  на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и  их объединений иметь землю  на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков  как объектов права собственности  заключается в том, что они  являются объектами и гражданского, и земельного права.

 ЗК РФ устанавливает  особенности осуществления сделок  только для аренды и купли-продажи  земельных участков; для других  сделок особенностей не предусматривается, и они осуществляются по правилам  гражданского законодательства  с учетом норм земельного законодательства. Земельный кодекс РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

 Земельный кодекс РФ  предусматривает особенности правового  регулирования договора купли-продажи  земельного участка. В соответствии  с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи  земельного участка должен заключаться  с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК  РФ. Продавать можно только те  участки, которые прошли государственный  кадастровый учет. Продавец при  заключении договора обязан предоставить  покупателю информацию об обременениях  земельного участка и ограничениях  его использования. Продавец не  вправе ставить условия о возможности  выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.

 Иностранные граждане  и лица без гражданства могут  иметь земельные участки, расположенные  на территории России, на правах  аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 22 ЗК РФ.

 Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные  юридические лица не могут  обладать на праве собственности  земельными участками, находящимися  на приграничных территориях (их  перечень устанавливается Президентом  РФ в соответствии с федеральным  законодательством о Государственной  границе РФ), а также на других  особо установленных территориях  РФ в соответствии с федеральными  законами. Пунктом 5 ст. 3 Федерального  закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении  в действие Земельного кодекса  Российской Федерации" (далее - Закон  о ЗК РФ) запрещено предоставлять  земельные участки указанным  субъектам права на особых  территориях до установления  Президентом РФ перечня приграничных  территорий. Земельный же кодекс  РСФСР 1991 г. не допускал права  собственности на землю для  иностранных граждан и юридических  лиц, а также лиц без гражданства. После принятия Конституции РФ 1993 г. и отмены части ЗК РСФСР  ни один нормативно-правовой акт  Российской Федерации не предусматривал (не запрещал, но и не разрешал  напрямую) возможности возникновения  права собственности на землю  для указанных субъектов права.

 Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения; Закон), принятие которого было предусмотрено в Законе о ЗК РФ (статьи 8 и 9) и в самом ЗК РФ (п. 6 ст. 27, п. 5 ст. 79). Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

 Согласно ст. 3 Закона  об обороте земель сельскохозяйственного  назначения иностранные граждане  и юридические лица, лица без  гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале  которых доля иностранных граждан  и юридических лиц, лиц без  гражданства превышает 50%, могут  обладать земельными участками  из земель сельскохозяйственного  назначения только на праве  аренды. То есть Законом для  данных субъектов не допускается  право собственности на эти  земельные участки. ЗК РФ в  п. 3 ст. 15 допускает право собственности  для этих субъектов права лишь  на участки земель других категорий.

 Статья 8 Закона устанавливает  преимущественное право покупки  земельного участка из этих  земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в  случаях, установленных законом  субъекта РФ, это право имеет  орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган  местного самоуправления откажется  от покупки или не уведомит  продавца о намерении приобрести  участок в течение месяца со  дня поступления извещения о  продаже, продавец вправе в течение  года продать участок третьему  лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.