Вещные права на земельные участки

Суд кассационной инстанции  вернул дело на новое рассмотрение и предписал установить, какая  часть земельного участка необходима заявителям для использования принадлежащего им недвижимого имущества и его обслуживания. Для этого следует привлечь к участию в деле компетентные органы, а в случае необходимости разрешить вопрос о назначении землеустроительной экспертизы.

Особенность рассматриваемой  категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается. Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе или предоставлении в аренду земельного участка собственнику объекта недвижимости, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера.

Как уже отмечалось выше, такими доказательствами могут быть заключение компетентных органов, в том числе управления архитектуры, схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, материалы землеустроительной экспертизы, а также документы, обосновывающие размер земельного участка, подготовленные на основании Строительных норм и правил "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" - СНиП 2.07.01-89.

3.2 Некоторые аспекты оформления права собственности на земельные участки в свете административной и муниципальной реформ

Несмотря на мировой  экономический кризис земля была и остается самым надежным капиталом. К сожалению, большинство землевладельцев  не придают значения статусу земельного участка и до недавнего времени  не задумывались над вопросом: можем ли мы чувствовать себя собственниками земли?

И совершенно напрасно, поскольку  только право собственности на земельный  участок предоставляет возможность  лицу владеть, пользоваться и распоряжаться  землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды.

В свете административной и муниципальной реформ актуальным является рассмотрение вопросов оформления права собственности на земельные  участки.

Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица, в связи, с чем можно выделить несколько способов приобретения права собственности: переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, административный и гражданско-правовой способ приобретения права собственности. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном и региональном уровнях принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы приобретения в собственность гражданами и юридическими лицами земельных участков.³⁹

Согласно статьям 9 - 11, 29 Земельного кодекса РФ полномочия органов власти соответствующего уровня по распоряжению земельными участками находятся в зависимости от права собственности на них. Так, в соответствии с пунктом 2 ст. 9 ЗК РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности; субъекты Федерации уполномочены управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в их собственности (п. 2 ст. 10 ЗК РФ); органы местного самоуправления - земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11 ЗК РФ).⁴⁰ Тем не менее Земельный кодекс РФ не определяет государственные органы, осуществляющие полномочия собственника. Нет единого мнения и среди ученых, кому же стоит делегировать данные полномочия: органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Федерации, органам муниципальных образований, Правительству РФ или отдать их в совместное ведение федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Федерации?⁴¹

В связи с этим актуальным остается вопрос об определении уполномоченного органа, предоставляющего права на земельный участок. Так, на региональном уровне встречаются случаи незаконного предоставления земельных участков, а такая процедура, как согласование места размещения объекта недвижимости и предоставление под него земельного участка, часто проводится с нарушением требований законодательства. Например, постановление администрации г. Саратова о предварительном согласовании места размещения объекта в городе признано незаконным, так как согласно Временному порядку предоставления земельных участков на территории г. Саратова, принятому решением Саратовской городской Думы от 27 сентября 2001 г. N 13-101, предоставление вновь отводимых земельных участков юридическим и физическим лицам утверждается постановлением мэра г. Саратова. В данном случае нарушены Устав г. Саратова и Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Помимо этого не соблюдены согласительные процедуры, поскольку проведенные действия нарушали права пользователей смежных земельных участков, являющихся собственниками расположенных на них зданий и сооружений.⁴²

Достаточно актуальным, на наш взгляд, является вопрос о  порядке оформления в собственность  земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, особенно в свете разрабатываемого очередного продления дачной амнистии. Изначальный смысл амнистии, заключающийся в упрощении и удешевлении процедуры оформления прав на отдельные категории земельных участков, был искажен бюрократизмом на местах. В среднем срок оформления права собственности на земельный участок занимает от шести до двенадцати месяцев, а затраты на оформление документов составляют в среднем 10000 руб.

Оформление прав на земельные  участки стало насущной проблемой  современной жизни. В настоящее  время оформить земельный участок  возможно двумя способами: обычным  и упрощенным. Определим возможность  оформления участка в упрощенном порядке. Для этого необходимо установить момент начала пользования земельным участком - до введения в действие Земельного кодекса РФ (29 октября 2001 г.), а также цель использования земельного участка - ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

В целях упрощения  взаимодействия органов, осуществляющих управление земельными ресурсами в  России, с июня 2009 г. Федеральная  регистрационная служба, Федеральное агентство геодезии и картографии, Федеральное агентство по государственным резервам, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости трансформировались в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и Федеральное агентство по государственным резервам.⁴³

Заявление о кадастровом  учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются заявителем или его представителем (действующим на основании нотариально  удостоверенной доверенности) лично, либо, например, через средства почтового отправления (в таком случае подлинность подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке). Если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие; в дальнейшем он может и получить свидетельство о праве собственности.⁴⁴ Предоставление кадастрового паспорта земельного участка заключается в подготовке выписки из Единого государственного реестра земель, что отнюдь не означает наличие в реестре сведений об оформляемом участке. Здесь и начинаются сложности.

Закономерно возникает  вопрос: кто должен подавать заявление о согласовании?

Неоднозначна ситуация, когда сведения, содержащиеся в кадастровом  плане и правоустанавливающем документе  о площади земельного участка, не совпадают. С одной стороны, нормативно закреплено (п. 4 ст. 25.2 Закона N 122-ФЗ), что  это не должно являться препятствием для государственной регистрации права, с другой - не указано, какой размер земельного участка должен вноситься в государственный кадастр недвижимости при расхождении данных в правоустанавливающем документе и кадастровом паспорте.

У большинства граждан, которые приобрели земельные участки до 1999 г., отсутствуют кадастровые планы, так как до 1999 г. земельные участки предоставлялись в ускоренном порядке и в государственную базу данных не вносились полноценные сведения о них (в частности, не указывались точные сведения о местоположении их границ).⁴⁵

В споре о границах земельного участка немаловажное значение имеет факт привлечения кадастрового инженера (Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном  кадастре недвижимости"; далее - Закон N 221-ФЗ). Тем не менее, его права и обязанности, указанные в главе 4 "Кадастровая деятельность" приведенного выше акта, представляются спорными и подлежат уточнению. По сути, кадастровые земельные работы, выполняемые кадастровым инженером, подпадают под нормы главы 37 Гражданского кодекса РФ "Подряд".⁴⁶

Таким образом, граждане сталкиваются с ситуацией, когда  за собственный счет необходимо провести работы по межеванию (внесению изменений  в сведения государственного кадастра недвижимости) для нескольких земельных участков. В случае отказа в уточнении границ из-за фактически большей площади участка, чем зафиксирована в государственном кадастре недвижимости, либо нарушения порядка согласования местоположения границ смежных земельных участков, изменения в реестр будут вноситься только на основании решения суда.

Письмом Минэкономразвития  России "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных  участков"⁴⁷ даны разъяснения по исправлению кадастровой и технической ошибок.

Если причиной пересечения границ является выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка, она устраняется без принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав на такой объект недвижимости. Если причина пересечения границ - ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре, она определяется как кадастровая ошибка в сведениях и также подлежит исправлению только на основании решения суда.

Тем не менее, в судебном порядке не всегда удается восстановить "правильные" границы земельного участка. Приведем пример (далеко не единичный), который свидетельствует о длительности разрешения земельных споров. В 2005 г. возник спор между предпринимателями в части наложения границ одного земельного участка на границы другого при проведении кадастрового учета. Истец и ответчик приобрели земельные участки на основании договоров купли-продажи в 2003 г. с разницей в три месяца, в связи с чем и было проведено межевание и внесение сведений в Единый государственный реестр земель. Проведенная в рамках рассмотрения дела землеустроительная экспертиза выявила, что при составлении землеустроительного дела ответчика неправильно была сделана топографическая съемка. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра приняли от ответчика все необходимые документы (в том числе с ошибками) для регистрации и оформили право собственности на землю. С учетом изменения подсудности дела по правилам главы 24 АПК РФ в 2009 году ФАС Поволжского округа решение Арбитражного суда Саратовской области и Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по описанному делу оставил без изменений (т.е. отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительными результатов межевания, акта установления и согласования границ земельного участка и соответственно прекращения права собственности на земельный участок ответчика), а кассационную жалобу оставил без удовлетворения.⁴⁸ Таким образом, даже установленная ошибка кадастрового инженера, а затем и принятое ненормативное решение государственного органа, осуществляющего регистрацию прав собственности, затягивают процесс внесения изменений в Единый государственный реестр земель на неопределенный срок.

Сложившаяся в "переходный период" ситуация может привести к повсеместному "отрезанию" частей смежных земельных участков, а  также к значительному увеличению срока оформления прав собственности. В связи с этим, на наш взгляд, было бы целесообразно закрепить в ГК РФ, а также в Федеральном законе "О государственном кадастре недвижимости" для таких спорных ситуаций приоритет в установлении границ "первого" собственника, так как в отношении его земельного участка в первую очередь проводились регистрирующие процедуры. Критерием определения "первенства" установления права должен стать момент подачи заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Исключить аналогичные  споры должна предусмотренная Законом  процедура изготовления, согласования и утверждения схем расположения земельных участков. Данная процедура проводится на основании заявления граждан, юридических лиц либо уполномоченных на распоряжение земельными участками органов, поданного в комитет по земельным ресурсам. К заявлению прикладывается топографо-геодезическая съемка земельного участка на бумажном и электронном носителях, позволяющая определить месторасположение испрашиваемого участка.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с землевладельцами либо землепользователями смежных земельных участков только при выполнении кадастровых работ, работ по подготовке документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ (ст. 39 Закона N 221-ФЗ). Из нормы пункта 3 ст. 39 этого Закона следует, что заявление о согласовании должны подавать собственники, землевладельцы, землепользователи либо от имени собственников их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. Таким образом, при оформлении права собственности обязательного согласования не требуется. Кто несет бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка, также законодательно не определено. Не установлена и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков. Следовательно, заинтересованное лицо может возместить понесенные расходы только на основании решения суда.

Таким образом, статью 25.2 "Особенности государственной  регистрации права собственности  гражданина на земельный участок, предоставленный  для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного  или индивидуального жилищного строительства" Закона N 122-ФЗ целесообразно дополнить пунктом 4.1 об обязательности проведения согласования границ земельного участка, например, органом, осуществляющим межевание земель за счет средств заявителя или бесплатно, а также обязать органы и организации, проводящие технический учет и (или) техническую инвентаризацию, допустившие техническую ошибку, повлекшую внесение недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости, за свой счет проводить работы по их устранению.