Ведение кадастра за рубежом

Вопрос использования  этих материалов для разработки публичных  информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится  в США в стадии обсуждения. Отчасти  это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения.

Широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи начала свою работу, в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. В нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков.

Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и  замера земельных участков с целью  их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен.

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и  другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения.

Необходима была удобная  система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение  защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента "Общественной регистрации" как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение - в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Ведение кадастра в Канаде

Систематическое изучение земель в Канаде осуществляется службой  инвентаризации. Последняя находится в составе Департамента лесного хозяйства и развития сельских местностей. Федеральное правительство осуществляет общую координацию исследований, финансирование работ, формулирует и отстаивает стратегические и общенациональные интересы в области использования земельных ресурсов.

Изучение земельных  ресурсов осуществляется по единой для  всей страны программе. Основная цель изучения земель и их инвентаризации - обеспечение органов исполнительной власти достоверными данными о потенциальной пригодности земель. При этом принимаются усилия для создания оптимальной системы планирования и управления земельными ресурсами с учетом возможных трансформаций угодий вследствие изменения экономической, демографической или экологической ситуации. Поскольку сельскохозяйственное использование земель сопряжено с другими видами землепользования, приняты четыре типа оценок земель по пригодности: для сельского хозяйства, для лесного хозяйства, для рекреационных целей и для охраны и воспроизводства фауны.

Классификация земель по пригодности для сельского хозяйства  построена на учете ограничивающих (лимитирующих) факторов. Выделено семь классов бонитета почв:

1) превосходные почвы  - 76-100 баллов;

2) очень хорошие почвы  - 70 - 75 баллов;

3) хорошие почвы - 61 - 69;

4) умеренные и хорошие  почвы - 56 - 60;

5) средние почвы - 48 - 55;

6) бедные почвы - 32 - 47;

7) очень бедные почвы  - 31 и менее баллов.

Первый класс - это  наиболее плодородные земли, практически  не имеющие ограничений для сельскохозяйственного использования, по мере нарастания числа и силы воздействия ограничивающих факторов снижаются продуктивность земель и возможности их сельскохозяйственного использования. Так, к пятому и шестому классам относятся земли, пригодные только для выращивания многолетних кормовых трав. Земли, отнесенные к седьмому классу вообще не пригодны для сельскохозяйственного производства.

Помимо бонитировочной шкалы, в Канаде применяется оценочная классификация земель:

1) качество почв низкое, земли мало или совсем не  пригодны для обработки из-за рельефа и большой каменистости, почвы подвержены дефляции;

2) качество почв ниже  среднего, от 30 до 10,0 % земель пригодны для обработки, благодаря более выровненному рельефу и меньшей каменистости;

3) качество почв среднее;  все земли пригодны для обработки,  почвы среднесуглинистые, рельеф слабоволнистый, каменистость незначительная;

4) качество почв выше  среднего, почвы тяжелосуглинистые и глинистые, рельеф равнинно-волнистый, каменистость отсутствует;

5) качество почв высокое,  все земли полностью пригодны  для обработки, почвы глинистые,  каменистость отсутствует, рельеф  ровный.

Система оценки и классификации  почв и земель, принятая в Канаде, очень близка к принятой у нас агропроизводственной группировке почв

Для изучения земель и  обработки получаемой информации в  Канаде используется информационно-географическая система, включающая целый ряд счетно-решающих устройств и программ. Ее работа направлена на перевод данных классификации земель с планово-картографического материала на ленту счетной машины. По соответствующим программам составляются новые целевые карты.

Экономическая оценка земель в Канаде проводится по урожайности сельскохозяйственных культур. Основным критерием является урожайность пшеницы при общепринятой агротехнике. Урожайности других культур по соответствующим коэффициентам переводятся в урожайность пшеницы, по которой все земли делятся на пять классов продуктивности, В стоимостном выражении экономическая оценка сельскохозяйственных земель не проводится.

Ведение кадастра в Англии

В Англии применяются  два типа методов определения  продуктивности (плодородия) почв: одни методы оценки земель основаны на учете потенциальной продуктивности почв, другие на учете фактической их продуктивности.

Считается, что пригодность  того или иного участка для  сельскохозяйственного производства зависит от причин, которые можно объединить в следующие три группы:

1) причины, совершенно не зависящие от земледельца: климат, географическое положение, рельеф, мощность и состав почвы;

2) причины, требующие  применения дорогостоящих мероприятий:

мелиорация, дренаж, орошение, которые чаще всего находятся  под контролем общин на кооперативных началах, а не отдельного фермера, т.к. они требуют больших капиталовложений и не под силу одному земледельцу;

3) причины, связанные  с проведением обычных мероприятий,  осуществляемых земледельцем ежегодно: обеспечение почвы питательными веществами, регулирование кислотности.

Первый тип методов  оценки земель. Оценка земель производится по потенциальной продуктивности почв. Сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории:

1) высоко продуктивные  земли при хорошей обработке,  местоположение ровное или слегка холмистое, почва глубокая при удовлетворительном естественном стоке, рыхлого сложения; к этой категории обычно относят суглинки и некоторые торфянистые, песчаные, иловатые и глинистые почвы;

2) земли среднего качества, продуктивность которых ограничивается двумя или более условиями местоположения или неблагоприятными свойствами почвы (например, по крутизне, дренированности); эта категория включает тяжелые глины и легкие пески при условии, если другие факторы не очень неблагоприятны;

3) земли с низкой продуктивностью из-за чрезвычайно сильного отрицательного влияния одного или нескольких факторов местоположения или свойств почвы.

В дальнейшем земельная  служба в Англии подразделяет земли  на 10 классов по их продуктивности.

Второй тип методов  оценки земель. Производится по фактической урожайности сельскохозяйственных культур, получаемом на оцениваемых землях.

Сущность данного метода состоит в сравнительной оценке земель по средней урожайности сельскохозяйственных культур - сравниваются урожаи на оцениваемых землях и на плодородных или средне плодородных. Оценка земель по урожайности, естественно, встречает много трудностей:

во-первых, оценка продуктивности зависит от избранной культуры;

во-вторых, зависит от способностей и возможностей земледельца.

Поэтому метод оценки земель по урожайности может использоваться только для грубой оценки природного потенциала земель различных классов.

В Великобритании в традиционном понимании кадастра не существует вообще. Основой системы управления земельными ресурсами является "Земельный реестр ее Величества", который, по сути, является реестром прав собственности на недвижимость (или реестром титулов). Королевский реестр распространяет свою юрисдикцию на территорию Англии и Уэльса.

Главную роль в этой системе  играют Геодезическая служба Великобритании и Земельный реестр Ее Величества, или Королевский реестр. Реестр базируется на крупномасштабных планах, которые выдаются только Геодезической службой Великобритании, которая является национальным агентством, ответственным за проведение государственной политики в области геодезии и картографии.

Система состоит из трех официальных реестров - Реестра недвижимости, Реестра собственников и Реестра  ограничений. Главная функция реестра - обеспечение простой и надежной процедуры подтверждения прав собственности и, в меньшей мере, выраженная фискальная функция. Теория английского права предусматривает, что вся земля, есть собственность короны и может находиться только во владении или пользовании частных лиц, Первичная регистрация собственности осуществляется при транзакциях, и потому ряд недвижимости, которые никогда не продавались, вообще не зарегистрированы в системе.

Реестр открыт и доступен для всех. В режиме реального времени  из компьютеризированного реестра  можно получить информацию по всей территории Англии и Уэльса через запросы по уникальному идентификатору или по адресу. Реестр содержит юридические записи обо всех продажах недвижимости и договорах аренды. После регистрации недвижимости реестр становится единым законным свидетельством прав собственности.

Земельный кадастр в  большинстве стран Западной Европы, служит основой для построения и поддержания различных видов кадастра и реестров (недвижимости, лесного, водного, природоохранного, градостроительного и т.) и базируется на земельных участках. Этим обеспечиваются информационная увязка всех видов кадастра, оперативное получение и передача информации о природных ресурсах, значительная эффективность кадастровых систем и их минимально необходимое число.

Значительный эффект дают информационные системы, прежде всего, в тех государствах, где интегрированы земельно- кадастровые и регистрационные системы в рамках одной организации. Это свойственно таким странам, как Франция, Швеция и др.

В большинстве экономически развитых зарубежных стран объекты недвижимого имущества, прочно связанные с землей, следуют за земельными участками. Земельный кадастр превращается в этих государствах в «кадастр недвижимости». Этот положительный опыт характерен в первую очередь для Швеции, Франции. Он позволяет пользователям сэкономить время и средства в ходе передачи прав собственности на недвижимое имущество, а государству — эффективнее управлять этими процессами.