Требования к образуемым и измененным земельным участкам

2). сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединение образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначение и о разрешенном использование, а так же кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединение образуется земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков ( при наличии кадастровых номеров земельных участков из которых при разделе или объединение образуются земельные участки).

5. В решениях об образованиях  земельных участков, может быть  указано полномочие правообладателей  земельных участков, из которого  при разделе или объединении  образуются земельные участки.

2.3 Образование земельных участков  из существующего участка или участков.

 

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении  земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности.

Если участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, он образуется на основе решения исполнительных органов  государственной власти или органов  местного самоуправления. За исключением  случаев:

- Раздела участков, предоставленных  для садоводства, огородничества, дачных объединений, а так же  для участков, предоставляемых гражданам  на праве постоянного (бессрочного)  пользования и пожизненного наследуемого  владения.

- Образование земельных  участков из земель, предоставляемых  для комплексного освоения в  целях жилищного строительства.

- Образование участков  из земель, предоставляемых для  комплексного освоения в целях  жилищного строительства.

- Образование участков  из участков, находящихся в границах  застроенных территорий, где градостроительным  кодексом принято решение об  его развитии.

- Перераспределение участка  в соответствие со ст. 11 Земельного  кодекса Российской Федерации.

Образование участков допускается  при наличии письменного согласия их правообладателей или по решению  суда независимо от согласия правообладателя.

Решение об образование участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть приняты на основе заявления  их правообладателей.

К заявлению прилагается:

1. Кадастровый паспорт  образуемых участков.

2. Правоустанавливающие  или правоудостоверяющие документы на участки, из которых образуется новый участок.

 

 

1.3.1 Раздел земельного участка⁹

 

1. При разделе земельного  участка образуются несколько  земельных участков, а земельный  участок, из которого при разделе  образуются земельные участки,  прекращает своё существование,  за исключением случаев, указанных  в нижеследующем пункте 4 и случаев,  предусмотренных другими федеральными  законами.

2. При разделе земельного  участка у его собственника  возникает право собственности  на все образуемые в результате  раздела, земельные участки.

3. При разделе земельного  участка, находящегося в общей  собственности, участники общей  собственности сохраняют право  общей собственности на все  образуемые в результате такого  раздела, земельные участки, если  иное не установлено соглашением  между такими участниками.

4. Раздел земельного участка,  предоставленного садоводческому, огородническому, или дачному  некоммерческому объединения граждан,  осуществляется в соответствии  с проектом организации и застройки  территории данного некоммерческого  объединения либо другим устанавливающим  распределением земельных участков  в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

5. Раздел земельного участка,  предоставленного для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства, осуществляется лицом,  с которым заключен договор  аренды земельного участка для  комплексного для комплексного  освоения в целях жилищного  строительства, в соответствии  с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном  законодательством о градостроительной  деятельности.

Раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, необходим, например, в случае, когда собственник  объектов недвижимости, на нем расположенных, продает один или несколько таких  объектов.

Помимо указанных выше, нередки случаи необходимости раздела земельного участка, находящегося в аренде. В частности, такой раздел необходим при отчуждении собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом им земельном участке, одного или нескольких таких объектов.

Следует отметить, что осуществление  действий по разделу возможно при  условии делимости изначального земельного участка. В противном  случае оформление участка возможно в долевую собственность собственников  объектов недвижимости или аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

 

 

 

 

 

1.3.2 Выдел земельного участка

 

1. Выдел земельного участка  осуществляется в случае выдела  доли или долей из земельного  участка, находящегося в долевой  собственности. При выделе земельного  участка образуются один или  несколько земельных участков. При  этом земельный участок, из  которого осуществлен выдел, сохраняется  в измененных границах (измененный  земельный участок).

2. При выделе земельного  участка у участника долевой  собственности, по заявлению которого  осуществляется выдел земельного  участка, возникает право собственности  на образуемый земельный участок  и указанный участник долевой  собственности на земельный участок.  Другие участники долевой собственности  сохраняют право долевой собственности  на измененный земельный участок  с учетом изменившегося размера  их долей в праве долевой  собственности.

3. Особенности выдела  земельного участка в счет  земельных долей устанавливаются  Федеральным законом "Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения".

Выдел земельного участка – достаточно сложная по оформлению процедура, в особенности большие сложности возникают при оформлении выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения¹⁰.

 

 

 

1.3.3Объединение земельных участков

Объединение земельных участков- это кадастровая процедура, при которой из нескольких смежных земельных участков образуется один участок. При этом исходные земельные участки прекращают свое существование, а вновь образуемый земельный участок получает новый кадастровый номер.

В том случае, если у объединяемого участков один собственник, право собственности на исходные земельные участки переходит к образуемого земельному  участку. Если собственники разные лица, то при объединении участков возникает право совместной долевой собственности.

Объединение участков возможно при следующих условиях:

1. Принадлежности всех участков к одной категории земель и одному виду разрешённого использования.
2. Все исходные участки должны располагаться в одном и том же поселении, городском округе, населенном пункте и субъекте РФ.
3. Вновь образованный путем объединения земельный участок должен удовлетворять требованиям о предельных максимальных размерах, установленных в соответствии с земельным законодательством .
4. Координаты характерных точек границ всех исходных земельных участков должны быть определены с нормативной точностью .
5. Участки, оформленные постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, должны принадлежать одному правообладателю.

При объединении смежных  земельных участков образуется один участок, а существование смежных  участков прекращается.

Не допускается  объединение земельных участков, предоставленных на праве:

1. постоянного (бессрочного) пользования;
2. пожизненного наследуемое владении;.
3. безвозмездного срочного пользования.

Исключение составляют случаи, если все указанные земельные  участки предоставлены на праве  постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

При объединении смежных земельных  участков образуется один земельный  участок. При этом, участки, из которых путем объединения образован новый участок, прекращают свое существование.

Необходимость объединения земельных  участков возникает, например, в случае, когда одному лицу принадлежат несколько  смежных участков и это лицо намерено осуществить строительство на таких  участках.

 

 

1.3.4 Перераспределение земельных участков

 

Перераспределение земельных участков - представляет собой кадастровую процедуру, при которой из одних земельных участков, соседних друг с другом, образуется новые участки. В случае, если перераспределяются участки, находящиеся в частной собственности по согласию сторон, то права переходят на в новь образованные участки в соответствии с договоренностью между сторонами.

Такая кадастровая процедура  допустима только в том случае, если участки имеют соответствие между собой по категориям земель и виду разрешенного использования.

Как и собственники земельных  участков, так и землепользователи, арендаторы и залога держатели земельных  участков должны в письменной форме  выразить свое согласие на проведение работ по перераспределению границ земельных участков. Вышеуказанное  согласие прилагается к землеустроительной документации, оформленной для внесения сведений в кадастр недвижимости. Согласно действующему законодательству в сфере кадастра недвижимости такой  документацией является план.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков, и существование таких смежных  земельных участков прекращается.

Перераспределение земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между  собственниками земельных участков:

- физическими или юридическими  лицами не допускается, за исключением случаев:

1. перераспределения земельных  участков в границах застроенной  территории, в отношение которой  в соответствии с Градостроительным  кодексом РФ принято решение  об её развитии;

2. образования земельных  участков для размещения объектов  капитального строительства.

 

  3. Кто может выполнять образование и изменение земельных участков ¹¹.

Согласно  п.4 ст.1 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре), кадастровыми работами признаются работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые  для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства).

В соответствии со статьей 29 Закона о  кадастре кадастровую деятельность вправе осуществлять физические лица, имеющие действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Квалификационные  аттестаты кадастровых инженеров  выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации  лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым  к кадастровым инженерам (далее  – квалификационный экзамен). При  этом квалификационные экзамены принимаются  квалификационной комиссией, формируемой  органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее – квалификационная комиссия).

Состав  и порядок работы квалификационной комиссии, перечень документов, представляемых одновременно с заявлением о получении  квалификационного аттестата, порядок  проведения квалификационных экзаменов  устанавливаются органом нормативно-правового  регулирования в сфере кадастровых  отношений (Минэкономразвития России).

Вместе  с тем до 1 января 2011 года в соответствии с частью 1 статьи 44 Закона о кадастре кадастровую деятельность наряду с  кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладавшие на день вступления в  силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) правом выполнения работ по территориальному землеустройству. К соответствующим правоотношениям с участием таких лиц при осуществлении ими кадастровой деятельности применяются по аналогии правила Закона о кадастре, установленные в отношении выполнения кадастровых работ кадастровым инженером и заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ соответственно индивидуальным предпринимателем, указанным в статье 32 Закона о кадастре, и юридическим лицом, указанным в статье 33 Закона о кадастре. В целях применения указанных правил, а также правил, связанных с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующих кадастровых инженерах, лица, обладающие на день вступления в силу Закона о кадастре правом выполнения работ по территориальному землеустройству, считаются кадастровыми инженерами (далее – лица, считающиеся кадастровыми инженерами).