Приватизація земель

Зміст правового режиму земель сільськогосподарського призначення, які є власністю громадян, визначають залежно від характеру сільськогосподарського виробництва. Так, відповідно до ст. 22 ЗК громадяни одержують землі сільськогосподарського призначення у власність для  ведення особистого селянського  господарства, садівництва й товарного  сільськогосподарського виробництва.[10]

Правовий режим земель особистих селянських господарств  регулюється ст. 33 ЗК. Відповідно до її положень громадяни України можуть мати на праві власності й орендувати земельні ділянки для провадження  особистого селянського господарства. За ст. ст. 12 - 16 Закону України від 20 квітня 2000 р. «Про планування і забудову територій», надання земельної ділянки громадянам для ведення особистого селянського господарства здійснюється з урахуванням вимог генерального плану населеного пункту, докладного плану те¬риторії та плану її забудови. Ці акти є основними правовими й архітектурно-технічними документами, в яких питання організації території присадибних ділянок вирішуються у взаємодії із проблемами соціальної перебудови села: спеціалізації й територіальної організації сільськогосподарського виробництва, формування інженерно-технічної інфраструктури, охорони навколишнього середовища. Відповідно до цього земельне законодавство формує загальне правило про надання громадянам земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства у двох місцях: біля житлового будинку і за межами населеного пункту. Причому земельна ділянка біля будинку може бути меншого розміру.

Правовий режим земель для ведення садівництва спрямований  передусім на задоволення потреб громадян у земельних ділянках для  зазначених цілей. Земельні ділянки, призначені для садівництва, можна використовувати  для закладення багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських  культур, а також для зведення потрібних будівель, господарських  споруд тощо.[8, 9, 11]

Громадянин - член садівничого  товариства - може приватизувати земельну ділянку без згоди на те інших членів цього товариства. Розмір земельної ділянки для ведення садівництва, яку можна приватизувати безкоштовно, становить не більше 0,12 га (ст. 121 ЗК). Громадяни - власники садових ділянок можуть вільно розпоряджатися ними, якщо вони (ділянки) не обмежені в обігу і не вилучені з нього. Громадяни мають право одержувати сільськогосподарські землі у власність не тільки для задоволення власних потреб, але й для здійснення товарного сільськогосподарського виробництва.

Громадяни можуть займатися виробництвом товарної сільськогосподарської продукції шляхом ведення особистого селянського і фермерського господарств. Селянське господарство не має статусу юридичної особи, а товарне виробництво сільськогосппродукції розглядається як підприємницька діяльність і обкладається прибутковим податком. Тому громадянин - власник земельної ділянки, який має намір займатися товарним сільськогосподарським виробництвом, - повинен зареєструватися як підприємець. На відміну від особистого селянського господарства, яке не має статусу юридичної особи, фермерське господарство має такий статус. Сьогодні, згідна зі ст. 31 ЗК, до земель фермерського господарства належать земельні ділянки, які є власністю фермерського господарства як юридичної особи, а також громадян - членів фермерського господарства на праві приватної власності. Фермерське господарство може орендувати земельні ділянки. Зазначається, що у власності громадянина-фермера можуть бути тільки сільськогосподарські угіддя, на яких немає виробничих будівель чи споруд ( такі будівлі та споруди разом з ділянкою, на якому вони розташовані становлять єдиний об’єкт нерухомості й мають перебувати на балансі фермерського господарства як юридичної особи). 
Ще однією особливістю правового режиму земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва є те, що звернення стягнення на них допускається тільки тоді, коли у їх власників відсутнє інше майно, на яке може бути звернене стягнення (ч. 2 ст. 139 ЗК). Набуваючи права власності на земельну ділянку, громадянин водночас набуває комплексу земельних прав та обов’язків, що становить зміст його права власності.

Правомочності земельного власника вичерпно зафіксовані в ст. 90 ЗК. Вони включають право: продавати  або іншим шляхом відчужувати  земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину; самостійно господарювати  на землі; право власності на посіви, насадження сільськогосподарських  та інших культур, на вироблену сільськогосподарську продукцію; використовувати у встановленому  порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об’єкти, а також інші корисні властивості землі; на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі й споруди. Як видно зі змісту зазначених правомочностей, більшість із них безпосередньо стосуються власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Як відомо, право власності на майно, в тому числі й на землю, передбачає наявність у його суб’єкта 3 груп правомочностей, а саме: володіння, користування й розпорядження майном чи землею. Аналіз правомочностей власників земельних ділянок згідно зі ст. 90 ЗК дає підстави стверджувати, що практично всі ці правомочності стосуються володіння та користування і за змістом збігаються з колом правомочностей, наданих землекористувачам (ст. 95 ЗК). І тільки одна з них передбачена п. «а» ч. 1. ст. 90, є правомочністю власників розпоряджатися земельними ділянками: продавати або іншим шляхом відчужувати їх, передавати в оренду, заставу, спадщину.

2.8. Основні проблеми процесу приватизації у виробничих умовах

З часів становлення України  як незалежної держави йде безперервний процес пов’язаний з наданням земель населених пунктів і земель сільськогосподарського призначення у власність, користування фізичних, або юридичних осіб. І на цьому шляху, в процесі зокрема надання земель у власність виникає безліч проблем пов’язаних безпосередньо з виробничим процесом.

Однією з перших проблем можна виділити нестабільність законодавства, а зокрема постійні зміни у виробничому процесі, зміна процедури виготовлення документів, зміни форми правовстановлюючих документів на земельну ділянку та порядку їх видачі. Так форма дежавного акта на землю та вимог щодо його виготовлення за роки незалежності України змінювалась щонайменше 3 рази і відповідно сама процедура їх друку і видачі також. Відповідно зі змінами необхідно пристосовуватись до нових умов виробничого процесу і зважати на недоліки попередніх систем.

Так нині із запровадження  в Україні європейської моделі ведення  земельного кадастру випливають значні недоліки попередньої форми державних актів. Із запровадження єдиної автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру і створення всеукраїнської бази даних місця розташування земельних ділянок видно, що стара форма державних актів втрачає зміст, але в свою чергу вони мають силу. Попри це виникають проблеми при бажанні землевласників здійснення будь-яких цивільно-правових угод, що тягне за собою виготовлення державних актів нової форми і відповідно внесення їх до електронної бази данних. Але при цьому зберігаються недоліки щодо якості процедури проведення польових і камаральних робіт проведених на етапі виготовлення старих державних актів, що в результаті відображається на невідповідності конфігурації і розмірів земельних ділянок дійсності. Таким чином при виявленні незначних недоліків сусідні ділянки за згоди їх власників викреслюються виходячи із наявної ситуації, тобто примикаються до вже існуючих меж, в противному випадку необхідно анульовувати державний акт з виявленими недоліками в судовому порядку.

На шляху земельної  реформи неодноразово піднімалося питання про продаж земель сільськогосподарського призначення. Відповідно для якісного функціонування системи продажу земель і пришвидшення її створення необхідне створення бази данних наявних земельних ділянок і відповідно бази данних їх власників і користувачів. Так для цього приймаються заходи для пришвидшення процесу приватизації земель, таких як створення нових планово-картографічних матеріалів адміністративно-територіальних одиниць, автоматизація виробничого процесу проведення польових та камаральних робіт, створення цифрових моделей місцевості на основі аерофотознімків для контролю якості виготовлення технічної документації на відповідне право на земельні ділянки, проведення реорганізації територіальних органів земельних ресурсів для пришвидшення процедури приватизації. Але це не завжди дає бажаного результату. Так часте проведення реорганізації органів земельних ресурсів (лише за 2011 рік вона проводилася двічі і в середині 2012 року очікуються нові зміни) призводить до затримки виробничого процесу, так як необхідно прилаштовуватися до нових умов, налагоджувати виробничий процес відповідно до нового законодавства. Також є незрозумілим бажання влади пришвидшити процес приватизації і водночас скорочувати штати державних органів земельних ресурсів.

Також значною проблемою  для приватизації земель громадянами  що були у них в користуванні є  неякісно створені індексні карти адміністративно-територіальних утворень. Так дуже часто виникають  ситуації коли межі сільських рад, населених  пунктів, зон, кварталів проходять  безпосередньо по земельних ділянках громадян перетинаючи їх. Таким чином  при бажанні приватизувати громадянином землі виникають проблеми з місцем розташування земельної ділянки. В таких випадках кращим виходом є зміна меж зон, кварталів, населених пунктів відповідно по існуючих контурах земель (польових дорогах, каналах, річках, меж  лісів, сільськогосподарських угідь і земельних ділянок).

РОЗДІЛ 3.

ПОРЯДОК НАДАННЯ  ДІЛЯНОК У ВЛАСНІСТЬ ЗЕМЕЛЬ ДЕРЖАВНОЇ  І КОМУНАЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ, СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ  ПІДПРИЄМСТВ ТА ФЕРМЕРСЬКИХ ГОСПОДАРСТВ

3.1. Правовий порядок регулювання земельних ділянок сільськогосподарських підприємств та фермерських господарств

Земельні ділянки  сільськогосподарських підприємств

Землі сільськогосподарського призначення  можуть належати на праві власності  лише приватним сільськогосподарським  юридичним особам. До них відносяться  всі сільськогосподарські підприємства, установи та організації, крім тих, які  знаходяться у власності держави  чи територіальних громад. Державні і  комунальні сільськогосподарські юридичні особи, на відміну від приватних, можуть володіти землями сільськогосподарського призначення на праві постійного користування. Разом з тим, слід мати на увазі, що приватні, держанні та комунальні сільськогосподарські юридичні особи  можуть використовувати земельні ділянки  на основі договору оренди землі.

Приватні сільськогосподарські юридичні особи можуть набувати право власності  на землю різними способами, перелік  яких не є вичерпним. Так, по-перше, приватні сільськогосподарські юридичні особи  набувають право власності на ті земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які вносяться засновниками цієї юридичної особи до її статутного фонду. По-друге, приватні сільськогосподарські юридичні особи можуть набувати право  власності на землю шляхом укладення  цивільно-правових угод: договорів  купівлі-продажу, дарування, міни тощо.

Положення частини 3 ст. 28 адресоване в першу чергу органам державної  влади, які наділені повноваженнями приймати правові акти. Зміст цієї частини полягає в тому, що питання  реалізації права власності на землю  можуть регулюватися законом. Ті ж з органів державної влади, які наділені повноваженнями приймати лише підзаконні акти (Кабінет Міністрів України, центральні органи виконавчої влади України), вправі приймати правові акти, спрямовані на забезпечення положень закону щодо реалізації права власності на землю. Разом з тим, положення цієї частини ст. 28 стосуються і приватних сільськогосподарських юридичних осіб. Якщо такі особи уклали угоду про набуття права власності на землю, керуючись підзаконним правовим актом, який суперечить чи не відповідає закону, то така угода може бути визнана недійсною. [2,3]

Визначення місця  розташування земельних ділянок  громадян при ліквідації сільськогосподарських  підприємств, установ та організацій

У ст. 29 розкриваються особливості  виділення у натурі земельних  часток (паїв) працівниками (членами) сільськогосподарських  підприємств двох типів при їх ліквідації, а саме: працівниками державних  і комунальних сільськогосподарських  підприємств, які ліквідуються у  зв’язку з їх приватизацією (ст. 25) та членами колективних та інших сільськогосподарських підприємств, які отримали землю у колективну власність до 1 січня 2002 р. Однак, якщо колективні та інші сільськогосподарські підприємства, які отримали землю у колективну власність, до 1 січня 2002 р. припинили свою діяльність у зв’язку з їх реорганізацією, то положення цієї статті до них не застосовуються.

В процесі ліквідації зазначених сільськогосподарських  підприємств вони або їх працівники (члени) укладають договір з землевпорядною організацією на виконання відповідних  землевпорядних робіт, в результаті яких має бути розроблений землевпорядний проект (Проект організації території  земельних часток (паїв), на якому  проектуються земельні частки (паї). При  цьому місце розташування земельних  часток (паїв) повинне бути спроектоване таким чином, щоб при виділенні  їх у натурі кожний власник земельної  частки (паю) отримав найближчу до його населеного пункту вільну земельну ділянку. Саме тому перед перенесенням у натуру (на місцевість) такий землевпорядний проект підлягає затвердженню загальними зборами власників земельних часток (паїв).

Разом з тим, слід відмітити, що держава  гарантує кожному громадянину-власнику земельної частки (паю) право на виділення  її в натурі у вигляді земельної  ділянки та отримання державного акта на право власності на землю. Це означає, що якщо всі чи якась  частина інших працівників (членів) сільськогосподарського підприємства, що ліквідується, не виявлять бажання  отримати земельні ділянки у розмірі  земельних часток (паїв) або не приймуть участь у загальних зборах власників  таких паїв, то це не позбавляє зацікавленого  громадянина права на отримання  земельної частки (паю) у натурі. У разі виникнення спору такий  громадянин може звернутися за захистом належного йому права на виділення  земельної частки (паю) у натурі до суду. [2,3,6,7]

Розподіл несільськогосподарських  угідь при ліквідації сільськогосподарських  підприємств

Ця норма визначає порядок розподілу  несільськогосподарських угідь  при ліквідації: 1) колективних та інших сільськогосподарських підприємств, які отримали землю у колективну власність до 1 січня 2002 р., а їх члени  отримали право на земельну частку (пай); 2) державних і комунальних  сільськогосподарських підприємств, які ліквідуються не у зв’язку з їх приватизацією, а в зв’язку з недоцільністю їх подальшої діяльності, банкрутства тощо.

При ліквідації колективного та іншого сільськогосподарського підприємства, якому земля була передана у колективну власність, сільськогосподарські угіддя підлягають розподілові між його членами, які отримали право на земельну частку (пай), а несільськогосподарські угіддя підлягають розподілові відповідно до положень установчих документів (статуту) такого сільськогосподарського підприємства. На жаль, установчі документи переважної більшості колективних сільськогосподарських підприємств не містили положень про розподіл несільськогосподарських угідь таких підприємств, так як доля таких угідь була визначена ст. 6 Земельного кодексу України 1990 р.: несільськогосподарські угіддя таких підприємств підлягали передачі у відання відповідних рад, тобто у власність держави. При відсутності в установчих документах колективного сільськогосподарського підприємства положень щодо розподілу несільськогосподарських угідь, такі угіддя підлягають розподілу у порядку, визначеному зборами власників земельних часток (паїв). При цьому рішення зборів матимуть юридичну силу: а) при участі у їх роботі всіх власників земельних часток (паїв), які отримали такі паї із земель даного сільськогосподарського підприємства; б) всі власники земельних часток (паїв) дійшли згоди щодо порядку розподілу несільськогосподарських угідь. Рішення зборів підлягають реалізації у землевпорядному проекті, який виконується землевпорядною організацією.