Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

1. Согласно ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. Таким образом, земли в черте поселений (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества и т. п. в населенных пунктах) не относятся к землям сельскохозяйственного назначения и, следовательно, на них не распространяются правила, например, об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В состав земель сельскохозяйственного назначения могут входить различные земельные участки:

· сельскохозяйственные угодья;

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями;

· земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

· земли, занятые замкнутыми водоемами;

· земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Следует отметить две особенности правового режима:

1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.

2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

 
  Объектом общего правового режима является вся площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства. Их целевое назначение — быть средством производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Потребительский рынок страны более чем на 70 % формируется за счет продовольствия и товаров, изготовленных из сельскохозяйственного сырья. Правовой режим этой категории земли заключается в том, что они предоставляются прежде всего для сельскохозяйственных целей. Пригодность земель для этих целей устанавливают по данным земельного кадастра. 
  Общий правовой режим проявляется и в том, что, если при размещении строительного объекта возникает необходимость предварительного согласования места, такое согласование не требуется при предоставлении земель для сельскохозяйственного производства. 
  К общему режиму для всех видов земель сельскохозяйственного назначения относится норма о том, что продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением их целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти — субъекта Российской Федерации (ч. 4 ст. 8 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”). 
  Перечисленные и другие требования, составляющие общий правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, обосновываются, помимо решения продовольственной проблемы страны, задачей обеспечения земельными участками граждан для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и иных целей, т. е. решения социальных и оздоровительно-воспитательных проблем. 
  Особый правовой режим установлен законодательством для сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня. К таким угодьям относятся участки и земельные площади, обладающие общностью естественных признаков, целевого хозяйственного назначения и более строгими требованиями их охраны. Это — пашня, мелиоративные луга, сенокосы, пастбища, виноградники, сады и др. 
  Изъятие таких угодий для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ч. 1 ст. 24 ЗК РФ). Из перечня следует вывод, что речь идет об изъятии земель только для государственных или муниципальных нужд. 
  Специальный правовой режим установлен для особо ценных в данном регионе продуктивных земель, в том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских и образовательных учреждений (ч. 2 ст. 24 ЗК РФ). Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Федеральный закон, не связывая инициативу и полномочия субъектов Федерации при определении, какие из имеющихся у них земель сельскохозяйственного назначения могут быть отнесены к особо ценным, в качестве критерия для решения вопроса называет продуктивность земель. Такой прием не вызывает сомнения в его правильности, поскольку уровень продуктивности и экологической значимости может быть определен именно с учетом региональных особенностей. 
  Специальный правовой режим земель государственных образовательных и научно-исследовательских учреждений, племенных и опытно-селекционных центров состоит в том, что эти земли исключены из перераспределения в процессе реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий согласно постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708, утвердившим Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Этим же постановлением установлен специальный правовой режим земель специализированных племенных колхозов и совхозов, семеноводческих, рисоводческих, виноградарских, чаеводческих, по выращиванию лекарственных трав, зверосовхозов, животноводческих комплексов, птицефабрик и парниково-тепличных комбинатов. Земли указанных хозяйств при их реорганизации не подлежат разделу на паи между членами их коллективов с целью обеспечения сохранения сложившейся специализации хозяйств. 
  Основным признаком специального правового режима особо ценных земель является то, что они наравне с землями природно-заповедного фонда, историко-культурного назначения и других особо охраняемых территорий не подлежат изъятию у собственников, владельцев и пользователей даже в исключительных случаях, какие перечислены в ч. 1 ст. 24 ЗК РФ (международные обязательства, разработка ценных полезных ископаемых и т. д.). 
  Специальный режим установлен земельным законодательством — федеральным и субъектов Федерации — также для территорий в местах проживания малочисленных народов Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. В частности, при необходимости изъятия земельных участков для целей, не связанных с хозяйственной деятельностью этих народов и этнических групп, предусматривается возможность проведения референдума.

2. Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства 
    
   Комментарий к статье 81 
    
   1. В данной статье, как и в следующей, речь идет о предоставлении земельных участков - подразумевается, что из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, - причем предоставлении в широком смысле, т.е. как в пользование, аренду, так и в собственность. 
   Тексты обеих этих статей являются по существу отсылочными. Помимо того что на порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения распространяются нормы ст. ст. 28, 29, 33, 34 ЗК, более подробно рассматриваемые вопросы регулирует ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другие специальные законы. 
   Согласно ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев приобретения участка в собственность арендатором. Юридическое лицо или гражданин, которому земельный участок передан в аренду, может приобрести его по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Для этого он должен подать заявление в письменной форме в орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции; решение должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления. 
   Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, кроме особых случаев, зафиксированных в п. 5 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (передача земли религиозным организациям, общинам коренных малочисленных народов и др. (см. комментарий к следующей статье)), осуществляется только при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение месяца после опубликования поступит только одно заявление, передача участка в аренду производится по общим правилам ст. 34 ЗК (см. комментарий к ст. 34). Если же заявлений два и более, земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 Кодекса (см. комментарий к этой статье). 
   Из фонда перераспределения земель земельные участки гражданам и юридическим лицам могут предоставляться как в аренду, так и в собственность. При этом случаи, когда участки предоставляются в собственность бесплатно, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов РФ. 
   Федеральным законом от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ, которым были внесены изменения и дополнения в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установлено, что сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК могут предоставляться гражданам на праве общей собственности в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ. То есть фактически закреплено право субъектов РФ проводить приватизацию земель сельскохозяйственных организаций, если где-то она еще не была проведена. Поскольку все нормативные акты по аграрной реформе к настоящему времени отменены, то правовых оснований такой приватизации до момента принятия изменений в Федеральный закон, о которых идет речь, не было. Теперь все вопросы, связанные с порядком возникновения прав на земельные доли (перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, порядок определения размера земельной доли), регулируются законами субъектов РФ. 
   Что же касается приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся у граждан и юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, то для случаев возмездного приобретения цена сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ, но она должна составлять не более 20% кадастровой стоимости таких угодий. 
   Порядок предоставления земельных участков гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, установлен ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". 
   Прежде всего, согласно п. 7 ст. 12 этого Закона, размер предоставляемого фермерскому хозяйству земельного участка может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии со ст. 33 ЗК и ст. 4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Минимальные размеры земельных участков вообще не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ. 
   Граждане, заинтересованные в предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства или осуществления его деятельности, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны содержаться сведения, указанные в ст. 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", и к нему должно быть приложено соглашение, заключенное в соответствии с нормами данного Закона между членами фермерского хозяйства. 
   Решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. 
   2. Упоминавшийся выше ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям - в той мере, в какой он не противоречит ЗК и другому новейшему законодательству; в настоящее время готовится новая редакция этого Закона. 
   Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получал бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве) и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков. 
   Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов. Участки могут предоставляться за плату или бесплатно - это определяется федеральными законами и законами субъектов РФ, однако земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в любом случае бесплатно. 
   Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ введен упрощенный порядок оформления права собственности граждан на садовые, огородные и дачные участки, участки для ведения личных подсобных хозяйств. Теперь граждане, которым такие участки были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на них без принятия специального решения компетентного органа о предоставлении земельных участков в собственность (см. комментарий к ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК). 
   До принятия ФЗ "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки, составляющие территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлялись непосредственно таким объединениям или организациям, при которых они создавались или организовывались, без оформления прав граждан, являющихся их членами, на занимаемые ими участки. В таких случаях гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающим правом предоставления земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. В двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов должно быть принято решение о предоставлении в собственность такого земельного участка либо об отказе в его предоставлении. При этом основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка является только установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность. 
   3. Для ведения личного подсобного хозяйства (далее - ЛПХ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 3 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Тем гражданам, которые проживают в городах, участки для ЛПХ могут быть предоставлены при наличии свободных земельных участков. 
   Предоставление земельных участков для ведения ЛПХ осуществляется в общем порядке, установленном земельным законодательством. Предельные размеры (как максимальные, так и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения ЛПХ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. (О максимальном размере земельных участков, предназначенных для ведения ЛПХ, см. комментарий к ст. 78 ЗК.) 
   4. Что касается сенокошения и выпаса скота, то в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 5 ст. 10) для указанных целей земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются гражданам в аренду в порядке ст. 34 ЗК. При этом выкуп арендованного участка в собственность не допускается.

 
3.---

4.

5.  Граждане, решившие создать фермерское хозяйство и заинтересованные в получении участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны подать в орган местного самоуправления (исполнительный орган государственной власти) заявление, в котором подробно указать:

 
- цель использования участка - например, создание фермерского хозяйства  или его расширение; 
- вид испрашиваемого права на фермерские земли - чаще всего в собственность или в аренду; 
- условия предоставления участка в собственность - за плату (если местная администрация выставила земли крестьянско-фермерского хозяйства на продажу) или бесплатно; 
- срок аренды, на который необходима земля; 
- обоснование размеров участка - например, исходя из числа членов фермерского хозяйства, видов деятельности и т.п.; 
- предполагаемое местоположение земельного участка.

 
К заявлению должно быть приложено соглашение о создании хозяйства, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение такого соглашения не требуется). 
После поступления в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, оформленного в соответствии с перечисленными выше требованиями, орган местного самоуправления на основании указанного заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Совершение данных действий в месячный срок, определенный пунктом 4 ст. 34 ЗК РФ, следует рассматривать в качестве юридической обязанности соответствующего органа. 
В дальнейшем заявителю на основании требований указанного пункта необходимо за свой счет обеспечить выполнение в отношении участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <3>. По определению статьи 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные указанным федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

6.