Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в границах населенных пунктов

 

Федеральное бюджетное  образовательное учреждение высшего  профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ  СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ВОЛГОГРАДСКИЙ ФИЛИАЛ

 

Юридический факультет

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

 

 

 

Реферат по Земельному праву

на тему: «Особенности приобретения и прекращения прав на земельные  участки в границах населенных пунктов»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила:

Студентка V курса

Заочной формы обучения

Группы ЮЗ – 500

Гудкова В.В.

 

Проверил:

К.ю.н., доцент

Антропова Т.Ю.

 

 

Волгоград 2013

 

Земли населенных пунктов – категория земель в земельном фонде России, являющаяся пространственно-операционным базисом для размещения жилых, производственных, общественно-деловых, рекреационных и иных объектов жизнеобеспечения населения в соответствии с требованиями градостроительного, экологического и земельного законодательства, отделенная установленными границами от земель иных категорий.

В соответствии с действующим земельным  законодательством, границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам (ст.83 ЗК РФ).

Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки в границах населенных пунктах заключаются в особом порядке предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства; приватизации земельных участков под приватизированными объектами недвижимости; приобретения в общую собственность земельного участка жильцами многоквартирного дома.¹

Земельный кодекс РФ четко разграничивает две процедуры предоставления земельных  участков из государственной или  муниципальной собственности: для строительства и для целей, не связанных со строительством (например, для размещения автостоянки или ведения крестьянского фермерского хозяйства).

Предоставление земельного участка  для строительства в подавляющем большинстве случаев осуществляется именно в границах категории земель населенных пунктов и включает в себя две различные процедуры: предоставление земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта и без предварительного согласования мест размещения объекта. Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов включает в себя четыре различные процедуры: общий порядок; в соответствии с договором о развитии застроенной территории; для жилищного строительства; для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В первых трех случаях земельный участок предоставляется в собственность или в аренду, а в последнем случае – только в аренду (но с правом последующего приобретения в собственность). Кроме того, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства предполагает возложение на арендатора ряда обязательств по такому освоению участка.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность  без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах, за исключением случаев заключения договора о развитии застроенной территории.

Общий порядок проведения торгов предусмотрен ст. 447-449 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ и постановлением Правительства РФ от11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в  государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков», а ряд дополнений к общему порядку  – в ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

Земельные участки с предварительным  согласованием мест размещения объектов предоставляются на праве аренды, а лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК РФ (государственным и муниципальным  учреждениям, казенным предприятиям), в постоянное (бессрочное пользование; религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.²

Особенности прекращения  прав на земельные участки в границах населенных пунктов обусловлены во-первых, градостроительной документацией о территориальном планировании и градостроительном зонировании (например, в части изъятия земельного участка для публичных нужд) и, во-вторых, установлением дополнительных оснований принудительного прекращения прав на земельные участки в случае неисполнения обязанностей по комплексному освоению земельного участка (п.8, 9 ст.30.2 ЗК РФ).

Существует несколько  самостоятельных процедур прекращения  прав на земельные участки, включая  право собственности; права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения; сервитутов; права  аренды и безвозмездного срочного пользования. Прекращение права частной собственности  на земельный участок – это  совокупность юридических и фактических  действий, а также событий, совершаемых  собственником или органом публичной  власти, с которыми законодательство связывает утрату права собственности  лица на земельный участок, в результате чего право на данный земельный участок  переходит к иному частному или  публичному субъекту земельных отношений. Существует несколько классификаций  прекращения права частной собственности.

Так, все основания прекращения права собственности можно условно разделить на административно-правовые (отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать лицу на праве собственности; принудительное и безвозмездное изъятие земельного участка как санкция за совершенное земельное правонарушение; изъятие посредством выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд; конфискация; реквизиция (в случае невозможности возврата участка) и гражданско-правовые основания (сделки по отчуждению земельного участка (купля-продажа, мена, дарение и т.д.), обращение взыскания на имущество по обязательствам, а также отказ собственника от своего земельного участка).

Добровольное  прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности; отчуждения земельного участка в результате совершения сделки (купли-продажи, дарения, мены); добровольной ликвидации юридического лица.

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо уничтожения земельного участка. Так, несколько лет назад река Волга размыла остров Сарпинский в результате изменения русла реки. В итоге всего за пять лет вода «съела» 62 метра суши, похоронив под водой садоводческий кооператив и часть домов хутора Волгострой.³ При этом очевидно, что соответствующие земельные участки никуда не исчезли, однако их правовой режим существенно изменился. Фактически, под влиянием стихийных сил природы, де-факто произошло изменение категории соответствующих земельных участков, первоначально располагавшихся в составе категории земель населенных пунктов, и объективно перешедших в состав земель водного фонда (как участки, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах - п.1 ст.102 ЗК РФ). ⁴

Согласно ст.12 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», изменения русла рек и иные изменения местоположения водных объектов являются основанием для перевода земель другой категории (в том числе, земель населенных пунктов) или земельных участков в составе таких земель в земли водного фонда. Вместе с тем, применительно к подобным ситуациям нуждается в разработке механизм компенсаций собственникам земельных участков (гражданам и юридическим лицам), пострадавшим от действия стихийных сил природы и утративших принадлежавшую им недвижимость.

Принудительное прекращение права частной собственности на земельные участки включает три группы оснований:

а) Действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка. Типичным примером тут является изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд (ст.49 ЗК РФ) и реквизиция (ст.51 ЗК РФ). 

б) Действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия - земельные правонарушения. В числе таких случаев: изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст.284 ГК РФ); изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст.285 ГК РФ); конфискация (ст.50 ЗК РФ). Так, ст.ст. 284-285 ГК РФ предусматривают ряд оснований для изъятия земельного участка у собственника, например, если участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) либо если его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки.

в) Действия органов государственной власти и местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный земельный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести достаточно много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству в собственность земельный участок в деревне, расположенной в приграничной полосе.

Изъятие земельного участка за выкуп для государственных  или муниципальных нужд – это действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд можно рассматривать как функцию государственного и муниципального управления земельным фондом; в качестве основания прекращения прав на земельный участок и как институт земельного права.⁵

Гарантии прав собственников  земельных участков при их изъятии  для государственных или муниципальных  нужд сформулированы в ст.63 ЗК РФ и  в иных федеральных законах, и  заключаются в следующем. Во-первых, в подп.1 п.1 ст.63 ЗК РФ в качестве гарантии называет обязанность органов публичной власти предоставить по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе выкупаются) земельные участки, равноценных участков. При буквальном толковании данной нормы она распространяется как на собственников, так и на землевладельцев и землепользователей. Между тем, в силу п.п. 1,2 ст.20 и п.1 ст.21 ЗК РФ, на указанных ограниченных вещных правах теперь гражданам и юридическим лицам впервые земельные участки не предоставляются. Следовательно, необходимо ограничительное толкование данного подпункта: равноценные земельные участки могут быть предоставлены только собственникам взамен изымаемых. При этом равноценный земельный участок может быть предоставлен арендатору, либо в постоянное (бессрочное) пользование лицам, указанным в п.1 ст.20 ЗК РФ.

Во-вторых, в случае, если правообладатели земельных участков после получения уведомления  об их предстоящем изъятии осуществили  застройку такого участка либо иные мероприятия (например, мелиоративные), существенно повышающие стоимость  земли, такие расходы не подлежат возмещению. Как следует из ст.8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., проведение оценки земельных участков является обязательным при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, стоимость участка и расположенных на нем объектов капитального строительства (равно как и оценка «существенного повышения» стоимости) будет определяться в указанном данным законом порядке. Это ограничение правообладателей земельных участков по их застройке является разновидностью резервирования земельных участков для публичных нужд.⁶

Реквизиция земельных  участков. Правовое регулирование реквизиции различных видов имущества осуществляется гражданским законодательством, причем сравнение п.1 ст.242 ГК РФ и п.1 ст.51 ЗК РФ приводит к следующим выводам. В ГК РФ изъятие имущества у собственника (реквизиция) осуществляется «в интересах общества»; согласно п.1 ст.51 ЗК РФ участок изымается «в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства». Законодательное определение таких «жизненно важных интересов» пока отсутствует и может быть выявлено только путем толкования норм действующего законодательства (например, как следует из п.6 ст.93 ЗК РФ, вариантом таковых могут быть интересы обороны и безопасности).

Реквизиция земельного участка  происходит по решению исполнительных органов государственной власти (причем без уточнения, только федеральных  органов либо и органов власти субъектов Российской Федерации), а  не по решению суда, и может иметь  для собственника два варианта правовых последствий. В первом случае происходит возврат реквизированного земельного участка с возмещением причиненных  убытков; во втором случае земельный  участок не возвращается, но выплачивается  его рыночная стоимость либо предоставляется  иной равноценный земельный участок.⁷

Отказ лица от права  собственности на земельный участок является односторонней сделкой и не влечет сам по себе прекращение соответствующего права. Для этого необходимо совершение указанных в законе процедур. Отказ от права является действием, а потому не будет являться отказом не использование земельного участка его собственником (бездействие).

Как следует из ст.236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения им без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом. Применительно к земельным участкам данная норма конкретизирована в ст.225 ГК РФ, определяющей статус бесхозяйной недвижимой вещи. Согласно данной статье, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. По общему правилу, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (Росреестром), по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества, удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. ⁸