Основные подходы к оценке объектов недвижимости

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Сибирская государственная геодезическая академия»

(ГОУ  ВПО «СГГА»)

 

 

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Кадастровый учет и управление недвижимостью»

по теме: Основные подходы к оценке объектов недвижимости

 

 

 

 

                                              Студент      Шербакова Н.В.

(фамилия, имя, отчество)

 

Группа _________БЭН-31________________

 

Руководитель    Мирошникова О.А.

(фамилия, имя, отчество)

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2014

Содержание

Введение…………………………………………………………………………...3

Подходы к оценке недвижимости 4

1. Сравнительный (рыночный подход) 5

   1.1 Метод парных продаж 9

   1.2 Метод валового рентного мультипликатора 10

2. Затратный подход 11

   2.1 Метод сравнительной единицы 12

   2.2 Метод разбивки по компонентам 13

   2.3 Метод количественного  обследования 13

3. Доходный подход 15

   3.1 Метод капитализации  доходов 17

   3.2 Метод дисконтированных денежных потоков 23

Заключение…………………………………………………………………...…..26

Список литературы 27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1. здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2. обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
3. инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4. стационарные сооружения благоустройства территории участка;
5. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
6. другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.1

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

 

 

Подходы к оценке недвижимости

 

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1):

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Рис.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

 

1. Сравнительный (рыночный) подход

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

 

Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

 

Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

 

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

• сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
• независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
• находятся в родственных отношениях;
• являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
• имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
• сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
• занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
• инвестиционной мотивации, которая определяется:
• аналогичными мотивами инвесторов;
• аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
• степенью износа здания.

 

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость. 
   Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис.2).

Рис.2. Виды корректировок

 

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

 

Последовательность внесения поправок: 
1.  Поправка на условия финансирования. 
2.  Поправка на особые условия продаж. 
3.  Поправка на время продажи. 
4.  Поправка на местоположение. 
5.  Поправка на физические характеристики.

 

Преимущества сравнительного подхода: 
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.  Статически обоснован. 
4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

 

Недостатки сравнительного подхода: 
1.  Различия продаж. 
2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4.  Зависимость от активности рынка. 
5.  Зависимость от стабильности рынка. 
6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

 

1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы	Объекты
	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	Нет
Гараж	есть	нет	есть	Нет
Цена продажи, $	32000	30000	45000	40000

 

Определить:

1.  Корректировку на разницу в площади.

2.  Корректировку на наличие сада.

3.  Корректировку на наличие гаража.

 

Решение

Факторы	Объекты
	Оцениваемый	1	2	3	4
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Корректировка				-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка		-3000	-3000	-3000		3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка			+2000		+2000	1и2
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка		-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена		29000	29000	29000	29000