Оценка земельных участков

-  расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; 
-  налоги, страховку, гонорары ИТР;

-  расходы на маркетинг;

-  прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный  рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о  сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для  применения всех методов оценки участков.

Процедура оценки стоимости  земли соответствует общей процедуре  оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с Международными стандартами оценки она может  состоять из следующих этапов:

-определение задания;

-предварительный анализ, отбор и сбор данных;

-анализ наиболее эффективного  использования;

-выбор методов и оценка  стоимости земельного участка;

-согласование показателей  стоимости и окончательный расчет  стоимости;

-подготовка отчета об  установленной стоимости (если  оценка стоимости земли является  самостоятельным заданием).

 

 

2.2 Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет  особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является результатом предшествующего труда; 

-  пространственно ограничена;

-  незаменима другими средствами производства;

-  обладает постоянством местоположения; 

-  неизнашиваема при правильном использовании;

-  территориально разнокачественна;

-  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

-  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

-  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля»  и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в  том случае, когда речь идет о  неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены  какие-то работы (улучшения), позволяющие  использовать данный участок согласно целевому назначению.

 

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

-  внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; 
-  внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит  из земельного участка и построек и существует необходимость в  определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

-  различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

-  требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости; 
-  принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений  — земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор  прав. Распространенные права, требующие  оценки:

1) полное право собственности  — возможность использования  свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность  владения земельным участком  по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому  часто оценщики определяют не стоимость  земельного участка, а стоимость  прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

 

2.3 Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости

земли

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости  земли:

1.      федеральные законы;

2.      постановления Правительства Российской Федерации;

3.      ведомственные нормативные акты;

4.      нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и  определяющим сферу применения оценочных  показателей, относятся:

1.   Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2.   Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

3.   Федеральный закон О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами оценочной  деятельности, утвержденные постановлением  Правительства Российской Федерации  от 6 июля 2001 г. № 519.

2.        Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

3.        Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4.    Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. №278.

5.    Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены земли.

6. Положение о порядке возмещения  убытков собственникам земли,  землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного  производства, утвержденное постановлением  Совета Министров — Правительства  Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77.

К документам третьего уровня относятся  нормативные документы министерств  и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и  иных природных ресурсов. К ним  относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок  или процедуру определения тех  или иных стоимостных показателей  и их значение.

К таким документам относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов  Российской Федерации относятся  различные документы, регулирующие процедуры определения тех или  иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных  прав, связанных с землей. Например, в Москве такими документами являются Основные положения кадастровой  оценки земель и территориально-экономического зонирования г. Москвы, утвержденные распоряжению Мэра Москвы от 24 июля 2000 г. № 784-РМ, Методика расчета размера  платы за право аренды земельного участка, утвержденная Правительством Москвы 27 июля 2004 г. № 522–ПП и ряд  других документов.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Подводя черту можно сказать, что оценка земли и ее компоненты: арендная плата, земельный налог и нормативная цена земли являются экономическим стимулом и гарантом существования и развития землепользования и мероприятий с этим связанных. С вступлением в силу с 1 января 2006 г. главы 31 НК РФ «Земельный налог» прекратил действие Закон РФ от 11.10.91 N 1738-I «О плате за землю».  Кардинальное отличие главы 31 НК РФ от аналогичных норм Закона о плате за землю заключается в четкости и однозначности формулировок, исключающих возможность двоякого толкования таких категорий и элементов земельного налога, как налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Библиографический список:

1. С.В. Гриненко, «Экономика недвижимости» изд. ТРТУ, 2004 г.
2. Учебное пособие , Кухтин П.В., Левов А.А., СПБ, 2006 г.
3. «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель» постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316. 
4. «Правила взимания и учета платы земель» Постановление Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. №278.
5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. О порядке определения нормативной цены земли.
6. «Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли» постановление Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77.
7. Федеральный Закон РФ от 11 октября 1991 г.“О плате за землю” (в действующей редакции)// Ведомости СНД и ВС РФ, №1, ст. 5,

1998 г.