Общая характеристика прав граждан на землю

При этом разрешение на строительство  предполагало, в частности, наличие  соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума  Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. №2 "О некоторых вопросах, возникающих  в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома", в редакции от 21 декабря 1993 г.).

Строительство любого объекта  должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением  градостроительных, строительных норм и правил (п.2 ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности"). Только при наличии соответствующих землеустроительных документов выдается и архитектурно-планировочное здание (комплекс требований и условий проектирования строительства объекта).

Особо необходимо отметить, что в действующем законодательстве о градостроительстве самовольная  постройка определяется более емко, а именно как строительство объекта (архитектурного, недвижимости) без  разрешения на строительство (ст.24 Федерального закона "Об архитектурной деятельности", ст.66 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст.143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях).

Разрешение на строительство  – основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Негативные правовые последствия  возведения самовольного строения выражаются в следующем:

Лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает на нее  право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать  с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного  указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной  регистрации, в том числе и  как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК). Это обстоятельство подчеркнуто  и в п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Сделки с указанными объектами  ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Вместе с тем новое  законодательство при определенных условиях допускает признание права  собственности на самовольно возведенное  строение. Пункт 3 ст.222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом  за лицом, осуществившим постройку  на не принадлежащем ему земельном  участке, при условии, что данный участок будет в установленном  порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом  также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право  собственности на постройку, возмещает  осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако не может быть признано право собственности на самовольную  постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом  либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности  на самовольную постройку. Самовольному застройщику вручается предписание  о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании  указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные  действия. В то же время предписание  о сносе не лишает самовольного застройщика  права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке.

В процессе разрешения дел  указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена  самовольная постройка (п.34 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В необходимых случаях  суд оказывает сторонам содействие в собирании соответствующих  доказательств (ст.50 ГПК РФ).

В настоящее время Гражданский  кодекс прямо указывает лишь на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности  на строение, – предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

В тех случаях, когда строительство  осуществлялось на отведенном участке, но с существенным нарушением норм и правил (что также приравнивается к "самовольности"), вопрос сноса (разборки) следует решать с учетом возможности устранения выявленных нарушений, оформления надлежащих разрешений, мнения уполномоченных государственных (муниципальных) органов.

Для решения вопроса о  том, является ли нарушение норм и  правил существенным, может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза.

Выясняя, будет ли предоставлен застройщику участок, необходимо привлекать к участию в деле структуры, к  компетенции которых закон относит  решение соответствующих вопросов (органы местного самоуправления и т.д.).

При возникновении между  несколькими заинтересованными  лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, следует учитывать, что уполномоченный орган может, как решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц, так и сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение[8].

Законодательству известна и обратная ситуация: право собственности  на самовольную постройку может  быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в этом случае лицо, за которым признано право  собственности на постройку, возмещает  осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом).

Право на земельный участок  должно быть надлежащим образом оформлено  и документально подтверждено государственным  актом на право собственности  на землю; свидетельством; государственным  актом на право пожизненного наследуемого владения; свидетельством о государственной  регистрации соответствующего права (для регионов, где созданы специализированные учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и т.п.).

По вступлении в силу решения  суда о признании права собственности  на постройку это право подлежит государственной регистрации.

Право устанавливающими документами  на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального  жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение  договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального  хозяйства до 26 августа 1948 года, а  также относящиеся к этому  времени решения исполкомов местных  советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для  индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов.

Кроме регистрационного удостоверения  на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о  регистрации в бюро технической  инвентаризации.

 

 

 

 

 

 

 

 

Решение задачи

1. В соответствии со Статья 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

        Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом  либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности  на самовольную постройку. Самовольному застройщику вручается предписание  о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании  указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные  действия. В то же время предписание  о сносе не лишает самовольного застройщика  права требовать признания за ним права собственности на постройку  в судебном порядке.

Однако, в процессе разрешения дел указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п.34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а из условия задачи нам известно, что Холодкову данный земельный участок не предоставлялся на праве собственности. Соответственно действия администрации города правомерны.

В соответствии со ст. 28 ЗК РФ о приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Следовательно, действия администрации были правомерны.

2. В данной ситуации право на землю у Холодкова в силу приобретательной давности, предусмотренной ст. 234 ГК РФ возникнуть не может. Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года, приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку необходимо разграничивать правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Представляется, что разъяснения  Верховного Суда РФ следует применять  ко всем требованиям о признании  права собственности на самовольные  постройки в силу приобретательной давности независимо от того, правомерно или нет, занят земельный участок, если имеются другие признаки самовольной постройки, поскольку от правомерности (неправомерности), занятия земельного участка не стираются границы между такими основаниями приобретения права собственности, как самовольное строительство и давностное владение.

Кроме того, необходимо иметь  в виду, что, во-первых, в силу приобретательной давности приобретается право собственности на объекты гражданских прав, к которым самовольная постройка не относится; во-вторых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не может считаться добросовестным владельцем; в-третьих, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое не должно влечь положительные последствия для лица, его совершившего. Все эти обстоятельства в совокупности препятствуют применению ст. 234 ГК РФ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

1. Боголюбов С.А. Земельное право: учебник. – М.: Издательство Юрайт, 2010
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. на 15 сентября 2012г. – М.: Эксмо, 2012
3. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства (под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. Потапенко) (2-е изд., перераб. и доп.). – М.: Издательство Юрайт, 2012
4. Земельный кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. на 25 ноября 2012г. – М.: Эксмо, 2012
5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.И. Сай, С.А. Боголюбова). – СПб, Питер, 2008
6. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (учебно практический) (под ред. Круглова В.В. и Степанова С.А.). – М.: Проспект, 2010