Контрольная работа по "Земельному праву"

При этом на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного  пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется.

В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, резюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили   судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Что касается земель сельскохозяйственного  назначения, то здесь законодательная  линия четко определяет однозначность  одновременного залога земельного участка  и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка.

Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.    

Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих  положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ).

Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные  законом случаи запрета залога земли.  
Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке , доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре.  

Не допускается залог земельных  участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности , за исключением земельных участков , находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке).

И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования  и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и  максимальные пределы размеров земельных участков. 

В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается  сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.

При этом возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения  согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса  достаточно важна, так как от надлежащего  соблюдения данного условия зависит действительность сделки.

По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого  земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или  муниципальной собственности, допускается  без согласия арендодателя при условии  его уведомления, в случае если договор  аренды заключен на срок более чем  пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное — посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки.

Положения данной статьи не должны рассматриваться  в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное  согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор  не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в  субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) , предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ,  законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим.

Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.

Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ Закон об ипотеке был  дополнен рядом статьей , в частности, 64.1 и 64.2 – это установление ипотеки на земельные участки , приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки , на которых находится здание или сооружение , приобретенные или построенные с использованием выше перечисленных средств.

Анализ данных статей позволяет  сделать вывод о возникновении  ипотеки в силу закона, под которой  понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в  федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила  о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие  кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке.

Ипотека в силу закона возникает  и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических  лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого  имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в  долевом строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимого  имущества и о внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации”. Земельный участок , принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

И, последнее, предметом ипотеки  может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а  третьим лицам. В этом случае при  обращении залогодержателем взыскания  на этот земельный участок и его  реализации к приобретателю участка  переходят права и обязанности, которые в отношении этого  лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке).

 

В заключении хотелось бы отметить, что  соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту  сделки, что гарантирует  беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации  и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы.

 

1.Борисов В.А. Ипотека – проблемы правоприменительной практики // Юридический вестник, 2005, № 4(11). С. 26-32.

2.Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости: проблемы правоприменения // Право и экономика, 2006, № 4. С. 16 – 19.

          3.Сперанский А. «Ипотечная» история // Бухгалтерия и банки, 2007, № 3. С. 24-27.

4.Текущее состояние ипотечного кредитования в России. Ипотечное кредитование и секьюритизация // Аналитика рынка. 21.05.2007. № 5.

5.Хрылова Т. Получить кредит на покупку новой недвижимости под залог имеющейся можно, но сложно // Деловой Петербург, 24.09.2007, № 9. С. 37-40.

        6. Краснова И.О. Земельное право: элементарный курс. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Юристъ, 2003. - 177 с.

        7.Гражданский кодекс Р.Ф.