Кадастровая оценка земель населенных пунктов

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно- территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

близость значений показателей стоимости земельных участков;

территориальное единство расположения микрозон;

общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

Состояние окружающей среды, санитарные условия.

Инженерно-геологические условия строительства.

Рекреационная ценность территории;

Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно- следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
• определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
• обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
• информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3аключение

Земельно-кадастровые работы по просьбе заказчика осуществляются работы по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельных участков, определению их местоположения и площади, а также юридическому оформлению полученных результатов. Выполняются подготовительные работы по сбору и анализу имеющихся правоустанавливающих документов, аэрофотосъемочных, топографо- геодезических, картографических работ, других необходимых изысканий и обследований; производится согласование границ земельных участков с формированием отчетной землеустроительной документации.

В своей курсовой работе я рассмотрела основные положения, связанные с оформлением документов на земельный участок на территории Российской Федерации в соответствии с действующими нормативными актами. В приложениях 1-3 приведен пример оформления «Свидетельства на право собственности на землю», приложение к нему (план на участок земли, передаваемый в собственность) и фрагмент кадастрового плана города Москвы, на основе которого был выделен в собственность данный участок. Основное внимание уделено изучению принципов формирования территориальной структуры населенных пунктов, техническим и экономическим аспектам их функционирования, управлению земельным фондом на основе ведения кадастра земель (получения, сбора, накопления, анализа, внесения изменений и других форм работы с информацией по всем земельным участкам и прочно связанным с ними объектам недвижимости).

Земельный кадастр в нашей стране введён в относительно недавно - с переходом нашей страны к рыночной экономике. Задача оценки пространственных условий территории стала особенно актуальной, многочисленные исследования земельных ресурсов подтвердили необходимость ведения государственного земельного кадастра как системы информации, обеспечивающей осуществление государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

Федеральный закон от 2.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (с изменениями от 22.08.2004 г.)

Основные положения о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы: Утв. приказом Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов РФ № 525, Ком. РФ по земельным ресурсам и землеустройству № 67 от 22.12.1995.-Прил. № 6

Положение о мониторинге земель. Утв. постановлением Правительства 16 июля 1991 г. // Российский вестник. 1992. № 37.

Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Правила предоставления сведений государственного земельного кадастра (утв. Постановлением Правительства РФ от 2.12.2000 г. № 918).

Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам (утв. Постановлением Правительства РФ от 6.09.2000 г. № 660).

Правила оформления кадастрового плана территории для расчета. Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет (утв. приказом Росземкадастра от 2.10.2002г. № П-327).

Основы землепользования и землеустройства; Чешев А.С. 2002г.

Теория земельного кадастра и основы организации землепользования; Сапожников А.П. 2003г.

Землеустройство; Волков С.Н. 2005 г.;

Землеустройство. Сулин М.А. Учебник для вузов.

Словарь-справочник. Под ред. М.В. Климовича и др.-М., 1999г.

Теоретические основы землеустройства. В.П. Троицкий, Муратов, И.В. Черкашина, 2001г.

Участие государства в отношениях природопользования // Юрист. 2006. № 2.

Земельный кадастр; Магазинщиков Т.П. 2001г.