Государственный учет и оценка земель в Ново-Петровской птицефабрике 2

– рассчитываются по земельно-оценочным  районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей  продуктивности и затрат, установленных  по субъектам РФ по результатам первого  этапа оценки, путем отнесения  фактических показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам  к аналогичным показателям, сложившимся  по субъекту РФ;

– базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным  районам определяются умножением аналогичных  базовых показателей, установленных  по субъекту РФ на первом этапе государственной  кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным  районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

– определение интегральных характеристик  объектов оценки по плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению;

– определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Основой для государственной кадастровой  оценки служат:

– данные почвенного обследований, материалы  IV тура оценки и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристик свойств земельных участков);

– показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрата на их использование расчетного рентного дохода (дифференциального  и абсолютного) и кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта РФ (результаты первого  этапа государственной кадастровой  оценки) и земельно-оценочного района.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по объектам оценки в границах бывших колхозов и совхозов, по которым  проводится IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочном районам и субъекту РФ.

 

 

5.2 Определение  интегральных показателей по  плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

– по плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);

– по технологическим свойствам  – индекс технологических свойств  земельных участков;

– по местоположению – эквивалентное  расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения  материально-техническим ресурсами, км.

 

Балл бонитета (Б_i) и индекс технологических свойств (И_ti) объекта кадастровой оценки определяется взвешиванием соответствующих баллов бонитета почв (Б_i ) на их площади (S_ji) по формуле (12):

= ∑ Б_ji S_ji S _ji

Объемы разнородных грузов переводятся  в эквиваленте по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (I – класс груза – принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся  в эквиваленте по коэффициентам: первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа -1,5; третья группа – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта  оценки до пункта реализации продукции  вычисляется с учетом объемов  грузов, их класса и расстояний перевозки  по разным группам дорог по формуле:

ЭР_i =

Г_j K_j (P_1jД₁ + Р_2jД₂ + Р_3jД₃),

где ЭР_i – эквивалентная удаленность i – го объекта кадастровой оценки, км; Гj – объем j – го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно – оценочного района), в долях единицы; Р₁, Р _2, Р₃ – расстояние перевозки j – го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км; Д₂, Д₃ – коэффициенты переводы соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквиваленте; Кj – коэффициент перерасчета j – го вида продукции эквивалентные грузы первого класса.

 

 

3. Расчет кадастровой стоимости 

сельскохозяйственных угодий

 

Д_pi = Д_pпi + Д_pti + Д_{рмi ,}

где Д_pпi – дифференциальный рентный доход по плодородию; Д_pti – дифференциальный рентный доход за технологические свойства; Д_рмi – дифференциальный рентный доход за местоположение; Д_pi – суммарный дифференциальный рентный доход.

Дифференциальный рентный доход  по плодородию определяется по формулам

Д_pпi = В_i – Ц_Вi ,

где В_i – стоимость валовой продукции, обусловленная плодородием почв на объекте оценки; Ц_Вi – цена произведенной валовой продукции.

 

Валовая продукция объекта кадастровой  оценки (В_i) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объекта кадастровой оценки по формуле

В_i = (В_о

Б_о) Б_i,

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га; Б_о и Б_i – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i – го объекта оценки.

 

Затраты на использование i – го объекта (З_i) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле (17):

З_i = З_о (1 – Д_зу) + З_о

Д_зу Б_i Б_о),

где З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га; Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема работ по уборке урожая, затрат на транспортирование и хранение).

 

Цена произведенной валовой  продукции определяется по формуле 

Ц_i = З_i

Н_о

Рентный доход, обусловленный  технологическими свойствами объекта (Д_pti), определяется путем дифференциалами части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (З_о) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта кадастровой оценки по формуле (19):

Д_pti = З_о

Н_о Д_зт (1 – И_ti И_то),

где И_ti и И_то – индексы технологических свойств i – го объекта кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

 

Дифференциальный рентный доход  за местоположение рассчитывается по формуле (20):

Д_pti = [ (Э_ро – Г_о) – (Э_pi – Г_i)]

T Н_о,

где Э_ро, Э_pi – средневзвешенные эквивалентное расстояние соответственно по земельно-оценочному району и объекту оценки; Г_oi , Г_i – внутрихозяйственная нормативная грузоёмкость одного га сельскохозяйственных угодий в среднем по земельно-оценочному району и объекту оценки; Т – затраты на перевозку 1 т. груза.

Для получения кадастровой стоимости  объектов кадастровой оценки, включая  те, на которых дифференциальный рентный  доход не образуется, установлен (на 1-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход (АР). Его величина определена в целом по РФ в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

АР = 12 руб/га

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютно рентных доходов.

В случае если дифференциальный рентный  доход отрицателен, то он принимает  нулевое значение. Кадастровая стоимость  единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, равным 33 годам.

 

 

Заключение

В ходе земельной реформы земля  приобрела особые правовые черты: стала  «имуществом» и предметом гражданского права. Использование земли в  Российской Федерации платное. На землю, как и на недвижимость, с 1991 года распространяется земельный налог. Однако существовавшее налогообложение  не учитывало качества земель, не отражало действительной ценности земельных  участков.

Вопрос налогообложения с учетом природно-экономических условий  каждого конкретной субъекта земельных  отношений приобретает в настоящий  момент особую значимость в связи  с резко изменившимися аграрными  отношениями и появлением новых  форм собственности Следовательно, точное и объективное определение  величины размера кадастровой стоимости  в настоящее время выходит  на ведущие позиции.

Методика Государственной кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий по сравнению с другими существующими  в настоящее время методиками более приемлема для практического  применения в связи с отсутствием  ряда экономических показателей, получение  которых в настоящий момент представляет определенные трудности.

При производстве вычислительных работ  в процессе оценки земель возникает  настоящая необходимость применения современных технологий и технических  средств вычисления, и е первую очередь программного обеспечения  и ПЭВМ. При этом достигается значительная экономия материальных средств, рабочего времени, повышается точность вычислительных работ, сокращается объем промежуточных  материалов, повышается качество выходных материалов, появляется возможность  создания широкого банка данных по субъектам земельных отношений  с характеристиками природного и  экономического характера.

Учитывая разнокачественность  земель сельскохозяйственных предприятий, в районе целесообразна разработка программы оптимизации землепользования: эффективного использования земель лучшего качества, возделывания наиболее важных в сельскохозяйственном отношении  культур, перемещения на эти земли  ресурсов удобрений.

Применение земельно-оценочных  данных органами местного самоуправления позволит эффективно управлять земельными ресурсами, проводить рациональную земельную и налоговую политики.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а именно кадастровые стоимости  земельных участков, являются сопоставимыми  для всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и для целей формирования государственной  политики в области земельных  отношений. Без наличия информации о стоимости объекта (как фактической, так и потенциальной) эффективное  развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости  объекта является ключевым фактором принятия социально- значимых решений. Моделирование последствий, связанных  с развитием территорий по результатам  кадастровой оценки земель, позволяет  прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы.

Кадастровая стоимость земельных  участков, имея рентную основу, позволяет  сделать вывод о потенциальном  доходе, который может быть получен  от реализации прав владения, пользования  и распоряжения этими участками, и, соответственно, степени эффективности  их использования.

 

 

Список использованной источников и литературы

1. Конституция Российской Федерации.  — М.: Де Юре, 1995.

2. Земельный кодекс Российской  Федерации. — М.: Издательско-книготорговый  центр «Маркетинг», 2001. — 80 с.

3. Гражданский кодекс Российской  Федерации. — М.: КОДЕКС, 1995.

4. О плате за землю: Закон  РФ от 11.10.91 // Все о земле. Документы  и комментарии. — М., 1992.

5. Об особо охраняемых природных  территориях: Федеральный закон  РФ от 14.03.95 № 33.

6. О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним: Федеральный  закон РФ от 21.07.1997 № 122.

7. О государственном земельном  кадастре: Федеральный закон РФ  от 02.01.2000 №28.

8. О порядке определения нормативной  цены земли: Постановление Правительства  РФ. — М.: Де Юре, 1995.

9. Об утверждении Правил проведения  государственной кадастровой оценки  земель: Постановление Правительства  РФ от 08.04.2000 № 316.

10. Антонов В. П. Оценка земли  / В.П. Антонов. — Владимир, 1997.

11. Антонов В. П. Оценка земельных  ресурсов / В.П. Антонов. — Владимир, 1999.

12. Варламов А. А. Государственное  регулирование земельных отношений  / А.А. Варламов. — М.: Колос, 1999.