Государственная регистрация прав на землю и сделки с ней

Кадастровые карты (планы) воспроизводят в графической и текстовой формах обобщенные сведения о земельном фонде, об экономических, о социальных, о природных и об иных связанных с землей процессах.

Кадастровые карты - весьма важные кадастровые  документы, нередко дающие наиболее четкое и наглядное представление  о земельном участке, который  выступает объектом тех или иных правовых отношений. Зачастую карта  может быть основным документом, доказывающим права субъекта на спорный земельный  участок. Очень важны сведения карт при разрешении споров об установлении границ земельных участков. Поэтому  к составлению карт предъявляются  высокие требования. Не умаляя роль иных карт, указанных выше, заметим, что наиболее важное значение имеют  дежурные кадастровые карты (планы) земельных участков, поскольку они  содержат сведения о местоположении участка.

Правила оформления кадастрового плана  земельного участка  были утверждены Росземкадастром (ныне Росреестром) 10 апреля 2001г. Они устанавливают требования к оформлению выписки из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана земельного участка, изготавливаемого для предоставления сведений государственного земельного кадастра в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000г. N 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

Кадастровый план представляет собой  единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения  определенных групп характеристик  поставленного на государственный  кадастровый учет земельного участка. Состав и назначение используемых разделов установлены указанными Правилами, которыми предусмотрены и формы  бланков соответствующих разделов кадастрового плана.

Количество разделов, включаемых в  кадастровый план, определяется объемом  и характером запрашиваемых сведений.

Дежурные кадастровые карты (планы) кадастрового района представляют собой  документы, которые воспроизводят  в графической и текстовой  форме сведения о местоположении и границах земельных участков, полученные в процессе государственного кадастрового учета на территории кадастрового района. Эти карты содержат описание узловых и поворотных точек границ в кадастровом квартале; описание границ земельных участков в кадастровом квартале; план границ земельных участков в кадастровом квартале. Одной из целей создания и ведения государственного земельного кадастра, которая интересует нас в данном исследовании, является информационное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С НЕЙ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. Порядок и сроки  регистрации

Итак, разберемся в том, каков порядок  государственной регистрации прав на земельные участки. Регистрация  носит заявительный характер. Иными  словами, право того или иного  лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона о регистрации  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный  орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих  регистрационных округах. В 2004г. Указом президента (№ 1315от 13.10.2004г.) сформирован  новый федеральный орган Росрегистрация - Федеральная Регистрационная служба, который будет унифицировать формы регистрации сделок с объектами недвижимости в России. Также был создан орган Роснедвижимость, который будет выполнять функции правопреемника Росземкадастра (а по этой причине - унифицировать формы и единый порядок решения вопросов процедур и форм документов по объектам недвижимости, координируя кроме того вопросы унификации форм технического учета в России. К середине 2006 года по всей России создана единая система функционирования Роснедвижимости. В 2007 году Федеральное агентство объектов недвижимости передано в ведение Министерства юстиции. В 2008 году указом Президента три ведомства (Росрегистрация, Роснедвижимость, Роскартография) были объединены в одно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Но вернемся к государственной  регистрации прав на земельные участки  и сделок с ними, такая регистрация  является платной. Согласно ст. 11 Закона о регистрации за государственную  регистрацию взимается государственная  пошлина. Размер такой пошлины устанавливается  Налоговым кодексом РФ. Таким образом, правообладателю для того, чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок (или сделку с ним), необходимо оплатить в федеральный бюджет госпошлину за государственную регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы.

На государственную регистрацию  прав на земельные участки должны быть представлены необходимые документы. Это, прежде всего, заявление о государственной  регистрации. К заявлению о государственной  регистрации должны быть приложены  необходимые для ее осуществления  документы. Это - документы, подтверждающие правоспособность правообладателя, либо документы, подтверждающие право действовать  от имени правообладателя. Сюда относятся  учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например паспорт. В случае, если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую  доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально  удостоверена. В случае, когда от имени организации действует  ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора  акционерного общества и т.п.). Также  как уже говорилось ранее, обязательно  предъявляются документы, содержащие описание земельного участка. И документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный  участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 закона о регистрации  и назван в этой работе выше. Вместе с заявлением о государственной  регистрации прав и документами  о правах на недвижимое имущество  предъявляется документ об уплате государственной  пошлины.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию  прав документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав.

Государственная регистрация проводится в течение одного месяца с момента  подачи всех документов. Но сейчас на этот срок действует исключение – он сокращен законодателем до двух недель, но об этом будет рассказано подробнее  во 2 параграфе этой главы.

Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную  регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной  регистрации. В случае регистрации  сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).

Вместе с тем законом предусмотрены  случаи, когда государственная регистрация  проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного  месячного срока регистрации). Основания  для приостановления регистрации  названы в ст. 19 закона о регистрации, это может произойти при возникновении  у регистратора сомнений в наличии  оснований для государственной  регистрации прав, а также в  подлинности представленных документов или достоверности указанных  в них сведений. При этом регистратор  обязан принять все необходимые  меры для разрешения сложившейся  ситуации. Государственная регистрация  может быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок не превышающий  трех месяцев.

 

 

 

2.2. Основания отказа  в государственной регистрации

В государственной регистрации  права на земельный участок (или  сделки с ним) может быть отказано по основаниям, указанным в ст. 20 Закона о регистрации, перечень является исчерпывающим.

В государственной регистрации  прав может быть отказано в случаях, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
• осуществление государственной регистрации права собственности не допускается на участки, относящиеся к категории особо охраняемых, то есть находящиеся на территории водоохранных зон, памятников природы, заповедников, на территории особо охраняемых объектов со специальным статусом.

Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для  отказа в государственной регистрации  прав на него.

При принятии решения об отказе в  государственной регистрации прав заявителю в письменной форме  в срок не более пяти дней после  окончания срока, установленного для  рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и  копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

В случае отказа в государственной  регистрации заявитель вправе устранить  причины, послужившие основанием для  отказа, и повторно обратиться за государственной  регистрацией, вновь оплатив государственную  пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде.

 

 

 

 

Заключение

 

Основой правового регулирования  государственной регистрации прав на землю и сделок с землей являются Гражданский кодекс Российской Федерации  и Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Успешное применение этого Закона позволит разрешить  ряд таких вопросов как защита субъектов земельных правоотношений, гарантирование интересов государства  в управлении землей. Но есть ряд  существенных недостатков, которые  могут привести к нежелательным  последствиям при его реализации.

Например: регистрирующие органы некоторых  субъектов РФ требуют государственной  регистрации прав по сделкам, совершенным  и зарегистрированным в установленном  законодательстве РФ порядке до введения в действие Закона РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Такое требование нарушает конституционные права  граждан по охране права частной  собственности. Или требование регистрирующих органов для регистрации о  предоставлении всех правоустанавливающих документов в отношении сделки с  землей, право на которую и «первичная»  сделка, в отношении которой были зарегистрированы до введения в действие закона о государственной регистрации. В некоторых регионах неоправданно затянуты сроки проведения самой  государственной регистрации, что  негативно сказывается на гражданах, увеличивая их материальные и моральные  потери вследствие установления нереальных расценок за ускоренное прохождение  всей процедуры регистрации, к примеру, в Московской области распоряжением  губернатора установлены особые тарифы за ускоренную процедуру регистрации.

В Законе не установлен механизм возмещения нанесенного ущерба, а потому ответственность  учреждений по государственной регистрации  за законность регистрируемых прав весьма проблематична.

В Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены образцы (формы) штампов, печатей, бланков, свидетельств о государственной регистрации, однако не определено кто и за счет каких средств осуществляет изготовление указанных штампов и документов, кто будет осуществлять доставку и обеспечение ими регистрирующих органов.

Таким образом, заложенная в законе система регистрации прав на недвижимое имущество не способна в полной мере обеспечить надлежащую достоверность  сведений, защиту добросовестных участников гражданского оборота и гармоничное  сочетание частных и публичных  интересов. Закон не

создает достаточных предпосылок гарантий устойчивости экономического оборота, защита прав кредиторов, безопасности на рынке земли и недвижимости в целом. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// Российская газета.-1993 г.-23 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая статьи 1- 453 от 30.11.1994. №51-ФЗ. (с изменениями на 24.07.2008 N 161-ФЗ);
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 05.04.2013 N 43-ФЗ).
4. Улюкаев В.Х. Земельное право. Учебник. М.: Частное право, 2010 - 344 с.
5. Спиридонова И.Г. Каково значение государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними? // Бизнес-практик.- 31.03.2007г. - №3.
6. Бирюков Б.М. Приватизация земельных участков. М.: Ось-89, 2007.- С. 96
7. Правила оформления кадастрового плана земельного участка. ГЗК – 1 – Т. О-04-01-01, утвержденные Росземкадастром 10.04.01г
8. Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними.- М.: Альфа-Пресс, 2007. – С. 40-47.