Аренда земельного
участка понимается как плата
собственнику за пользование
принадлежащим ему имуществом, а
предоставление земельного участка
в аренду — как сделка по
передаче права пользования этим
земельным участком определенному
лицу (лицам) за плату. При этом
арендная плата за земельный
участок представляет собой часть
земельной ренты, изымаемой собственником
у пользователя земельного участка.
Но чаще всего земля сдается
с имеющимися на ней строениями,
ирригационными сооружениям, произведенными
мелиоративными работами и т.
д. За пользование этим основным
капиталом, переданным в ссуду,
земельный собственник взимает
ссудный процент, а также амортизационные
отчисления. Эти суммы также входят
в арендную плату наравне с
земельной рентой. В результате
земельная рента как бы сливается
внешне со ссудным процентом,
рассматривается как доход на
некоторый капитал. Происходит
капитализация земельной ренты.
Покупка земли, обеспечивающая
получение ренты, становится идентичной
ссуде капитала, приносящей процент
(например, процент по банковскому
вкладу).
В случае, когда арендодателем
выступает государство, арендная
плата изымается в государственный
бюджет для обеспечения государственных
и общественных нужд.
Существующие в мировой
практике способы установления
и взимания арендных платежей
за землю могут различаться
в зависимости от:
- показателей, взятых
в качестве базы для начисления
арендного платежа;
- способов определения
значения ставок арендной платы;
- принципов определения
различного рода субсидий и
налоговых льгот;
- порядка и сроков взимания
арендной платы.
При этом, как правило,
размер арендной платы определяется
либо исходя из оценки рыночной
стоимости земли, либо исходя
из определения величины приносимого
ею дохода при передаче в
аренду, то есть на основании
установления рыночных ставок
арендной платы.
Согласно Земельному
кодексу Российской Федерации
не подлежат передаче в аренду
земельные участки, изъятые из
оборота, за исключением случаев,
установленных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 4
статьи 27 Земельного кодекса Российской
Федерации из оборота изъяты
земельные участки, занятые следующими
объектами, находящимися в федеральной
собственности:
- государственными природными
заповедниками и национальными
парками (за исключением случаев,
предусмотренных статьей 95 настоящего
Кодекса);
- зданиями, строениями и
сооружениями, в которых размещены
для постоянной деятельности
Вооруженные Силы Российской
Федерации, войска Пограничной
службы Российской Федерации,
другие войска, воинские формирования
и органы;
- зданиями, строениями и
сооружениями, в которых размещены
военные суды;
- объектами организаций
федеральной службы безопасности;
- объектами организаций
федеральных органов государственной
охраны;
- объектами использования
атомной энергии, пунктами хранения
ядерных материалов и радиоактивных
веществ;
- объектами, в соответствии
с видами деятельности которых
созданы закрытые административно
– территориальные образования;
- исправительно – трудовыми
учреждениями и лечебно – трудовыми
профилакториями соответственно
Министерства юстиции Российской
Федерации и Министерства внутренних
дел Российской Федерации;
- воинскими и гражданскими
захоронениями;
- инженерно – техническими
сооружениями, линиями связи и
коммуникация¬ми, возведенными в
интересах защиты и охраны
Государственной границы Российской
Федерации.
Земельный участок
может быть впервые предоставлен
в аренду путем заключения
договора аренды на торгах. На
торгах также может быть продано
право на заключение договора
аренды земельного участка.
Договоры аренды или
субаренды подлежат государственной
регистрации в соответствии с
Федеральным законом «О государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»,
за исключением случаев, когда
такие договоры заключены на
срок менее чем один год.
На практике могут
применяться различные варианты
моделей установления арендной
платы, как на основе анализа
рыночных ставок арендной платы,
так и на основе прогнозирования
ожидаемых доходов арендуемого
земельного участка.
При выборе модели
арендной платы необходимо учитывать
степень развития рынка земли
и недвижимости, в том числе
рынка аренды. Следует иметь в
виду, что в отличие от западных
стран, где сложился рынок аренды
земли, в России можно говорить
только о рынке недвижимости.
Поэтому принимаемые модели установления
арендной платы могут рассматриваться
только как некоторое приближение
к рыночной модели. Однако в
целом переход к механизму
установления арендной платы
на основе оценки рыночной
стоимости земли позволит в
перспективе реализовать рыночным
моделям определения арендной
платы за землю, в том числе
и для государственных или
муниципальных земель.
Серьезной проблемой
при выборе адекватной модели
арендной платы является наличие
достоверной информации о предоставлении
земельных участков в аренду,
рыночных ставках арендной платы,
реальных доходах арендаторов,
в том числе при аренде земель,
находящихся в частной собственности.
Создание автоматизированной системы
ведения государственного земельного
кадастра и государственного
учета объектов недвижимости
и единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним позволит
в ближайшем будущем решить
проблему создания единого информационного
пространства для построения
рыночных моделей арендной платы
на землю.
Анализ нормативных
актов в части определения
базовых размеров арендной платы
за земли, предоставляемые в
аренду органами исполнительной
власти субъектов Российской
Федерации и органами местного
самоуправления, показал, что практически
во всех случаях за основу
исчисления этого показателя принимается
ставка земельного налога. При этом расчет
размера арендной платы производится
путем умножения базового размера арендной
платы на площадь земельного участка и
на поправочные коэффициенты, устанавливаемые
в зависимости от вида использования земель
и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты,
как правило, применяются при расчете
арендной платы для высокодоходных видов
деятельности, занимающих небольшие по
площади земельные участки. Использование
понижающих коэффициентов направлено
на поддержку социально-ориентированных
видов использования земель поселений
(земли, предназначенные для жилой застройки,
земли, предоставленные для ведения садоводства
и огородничества), а также приоритетных
для поселений видов деятельности (категорий
арендаторов), таких как хлебопекарни,
больницы, аварийно-спасательные службы
и т.п.).
Кроме того, использование
для определения базовых размеров
арендной платы ставок земельного
налога, установленных в 1991 году,
несмотря на их ежегодную индексацию
в соответствии с уровнем инфляции,
приводит к отрыву начисляемого
размера арендной платы от
рентной составляющей и, как
следствие, к недополучению значительных
средств бюджетами всех уровней.
Так, в среднем по России
в 1999 году арендная плата за
земли в городах под предприятиями,
организациями, учреждениями составляла
от 1,3 до 17,8 руб. за кв. м., а под
предприятиями торговли, общественного
питания, бытового и сервисного
обслуживания — 49,3 руб. за кв.м.
Таким образом, система
установления арендной платы
за землю не отвечает принципу
рыночной экономики, в соответствии
с которым земельный участок
должен приносить собственнику
доход при использовании его
надлежащим образом, а применяемый
к установлению базовых размеров
арендной платы нормативный подход
не позволяет определять размер
арендной платы в зависимости
от изменяющейся конъюнктуры
земельного рынка, что и противоречит
экономической сущности арендных
отношений на землю.
Основой существования
рыночной экономики является
свободная конкуренция разных
видов деятельности. Существенная
дифференциация арендных платежей
в зависимости от вида использования
земельного участка не позволяет
создать равные условия для
такой конкуренции. Стоимость
земельного участка и, следовательно,
арендный платеж за него не
должны зависеть от вида использования
участка, а определяются исключительно
его местоположением и окружением.
Большая разница в арендных
платежах за два рядом расположенных
участка, используемых разным
образом, нарушает экономическую
связь между размером арендой
платы и их рыночной стоимостью.
Формы и цель введения платы
за землю.
Земля - один из древнейших
объектов налогообложения. На
протяжении
всей истории развития
налогового законодательства система
налогообложения
земли постоянно развивалась.
В современной налоговой
системе Российской Федерации
укоренилось
комплексное понятие
- плата за землю, которое соответствует
принципу
платного землепользования.
Принятый 11 октября 1991 г. Закон
РФ "О плате за
землю" провозгласил
целью введения платы за землю
стимулирование
рационального использования,
охраны и освоения земель, повышения
плодородия
почв, выравнивание социально-экономических
условий хозяйствования на землях
разного качества, обеспечение
развития инфраструктуры в населенных
пунктах,
формирование специальных
фондов финансирования этих мероприятий
(ст.2).
Законодатель выделяет
три формы платы за землю:
земельный налог,
арендную плату и
нормативную цену земли (ст.1).
Плата за землю -
общее название для всех видов
обязательных платежей,
уплачиваемых в связи
с правом частной собственности
и иных вещных прав на
землю. Земельный налог
уплачивается собственниками земли,
землевладельцами
и землепользователями,
кроме арендаторов. Последние
уплачивают арендную
плату.
Что касается нормативной
цены земли, обозначенной в
Законе РФ "О плате
за землю" в качестве
третьей формы платы за землю,
то она устанавливается
для покупки и выкупа
земельных участков, а также для
получения под залог
земли банковского
кредита.
Субъекты и объекты
налогообложения.
Любой налог задается
комбинацией ряда элементов. С
их помощью
учреждается налог,
определяется налоговое обязательство,
т.е.
устанавливается налогоплательщик
(субъект налогообложения), предмет
налогообложения (объект),
размер налогового обязательства
и порядок его
исполнения.
Субъектами налогообложения
являются предприятия, объединения,
учреждения независимо
от их организационно-правовых
форм и форм
собственности, в том
числе международные неправительственные
организации,
предприятия с участием
иностранного капитала, иностранные
юридические лица,
а также российские
граждане, иностранцы и лица без
гражданства, которым
земля предоставлена
в собственность, владение, пользование
на территории
Российской Федерации.
Земельный налог за участки,
перешедшие по наследству,
платят наследники, принявшие
наследство, с момента его получения.
Таким образом, субъектами
налогообложения могут быть как
индивидуальные, так и
коллективные субъекты.
Государство ведет
учет всех плательщиков земельного
налога.
Постановлением Правительства
РФ "Об упорядочении учета плательщиков
земельного налога
и арендной платы за землю"
от 4 сентября 1995 г. N 876 на
районные и городские
комитеты по земельным ресурсам
и землеустройству
возложено обеспечение
государственных налоговых инспекций
списками
плательщиков земельного
налога. Списки готовятся земкомами
на основе данных
государственного земельного
кадастра. Работы по составлению
списков
финансируются за счет
средств, получаемых от взимания
самого земельного
налога.
Порядок ведения списка
плательщиков земельного налога
утвержден
приказом Роскомзема
и согласован с Государственной
налоговой службой
(приказ Роскомзема от
24 октября 1995 г. N 5-16/2066). В соответствии
с
этим правовым актом
в списки включаются граждане
и юридические лица,
имеющие - земельные
участки в собственности, пользовании
(исключая
арендаторов), пожизненном
наследуемом владении, на землях,
переданных в