Аренда земли

    Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии, что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

   Специальные основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ. В их числе:

A) использование имущества  арендатором с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

 Б) существенное ухудшение  имущества арендатором. Применительно  к аренде земельных участков  таким ухудшением следует признать  фактическое снижение бонитировки  почвы, уменьшение плодоносного  слоя, допущение эрозии почв, расширение  зоны оврагов и неудобий и  т.п.;

B) не внесение более  двух раз подряд арендной платы. 

 Г) неосуществление капитального ремонта в установленные договором сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки.

    Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены

   Специальные основания  расторжения договора аренды  по требованию арендатора перечислены  в ст. 620 ГК РФ и включают  случаи, когда:

A) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование или  препятствует пользованию;

 Б) переданное имущество  имеет препятствующие пользованию  недостатки, которые не были оговорены  арендодателем и не были известны  арендатору, а также не могли быть им предварительно обнаружены;

B) арендодатель не производит  являющийся его обязанностью  капитальный ремонт (в соответствии  с договором или в разумные  сроки).

     Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по земельному законодательству прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды.

     Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения договора (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ) и осуществляется с учетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а также норм ряда других статей ГК РФ, ЗК РФ, ряда федеральных законов и иных нормативных правовых актов. В соответствии с данной нормой изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

1) выполнением международных  обязательств Российской Федерации;

2) размещением  объектов  государственного или муниципального  значения перечисленных в ст.49 ЗК РФ при отсутствии других  вариантов возможного размещения  этих объектов;

3) иными обстоятельствами  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем  выкупа, земельных участков из  земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации  или муниципальной собственности,  в случаях, установленных законами  субъектов Российской Федерации.

    Особенность прекращения договора аренды составляет правило, согласно которому прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а так же в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, если использование земельного участка приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии основания, предусмотренного пп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ.При прекращении срока действия оговора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

    Подводя итоги настоящего исследования, можно констатировать, что аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

    Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.

    Анализируя соотношение права аренды земельного участка и вещных прав, сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права (ср. п. 1 ст. 41 ЗК РФ). В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.

    Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми.

      К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

    В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков - широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике.

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                   Список нормативных актов и литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской  Федерации от 12.12.93 N б/н (с изменениями  на 25 марта 2004 года)// Российская газета N 197.  1993. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть 1) от 30.11.94 N 51-ФЗ (с изменениями на 03 января 2006 года) // Собрание законодательства  Российской Федерации. 1994. N 32. ст. 3301.

3. Лесной кодекс Российской  Федерации от 29.01.97 N 22-ФЗ (с изменениями  на 21 июля 2005 года)// Российская газета. N 23. 1997. 04 февраля.

4. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.01 N 136-ФЗ (с изменениями на 31.12.2005 года)// Российская газета. N 211.2001.30 октября.

5. Федеральный закон «О  недрах» от 21.02.92 N 2395-1 (в редакции  Федерального закона от 3 марта  1995 года N 27-ФЗ) (с изменениями на 22 августа 2004 года)// Ведомости Съезда  НД РФ/ N 16. 1992. 16 апреля.  Ст.834.

6. Федеральный закон «Об  особо охраняемых природных территориях»  от 14.03.95 N 33-ФЗ (с изменениями на 9 мая 2005 года)// Собрание законодательства Российской Федерации. N 12. 1995. 20 марта.Ст.3219.

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  от 21.07.97 N 122-ФЗ (с изменениями на 30 декабря 2004 года)// Российская газета. N 145.  1997. 30 июля.

 8. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»  от 15.04.98 N 66-ФЗ (с изменениями на 2 ноября 2004 года)// Российская газета. N 79. 1998. 23 апреля.

 9. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.00 N 28-ФЗ (с изменениями на 22.08.2004г.)// Российская газета. N 5. 2000. 10 января.

 10. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.01 N 78-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская газета. N 118.  2001.23 июня.

 11. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»  от 17.07.01 N 101-ФЗ // Российская газета. N 137.  2001.20 июля.

 12. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»  от 21.12.01 N 178-ФЗ (с изменениями на 18 июля 2005 года)// Российская газета. N 16. 2002. 26 января.

13. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 N 219 (с изменениями на 12 ноября 2004 года)// Российская газета. N 42. 1998. 04 марта.

Литература

14. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли// Государство и право. 2001. №. 1. С. 32-39.

 15. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правовог регулирования: Автореф. дисс....канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. -29с.

 16. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ// Новая правая мысль. 2002 № 1. С.27-35.

 17. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореферат дис. ...канд. юрид. наук. Казань, 2002. -27с.

18. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999.-312с.

19. Голубева Н. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности// Финансовая газета (региональный выпуск).N 7. 2005.С.15-23.

20. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право/ Под ред. О.Н. Садикова. М.: Бек, 1997. - 414с.

21. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации/ Под ред. М.В. Бархатова. М.: Юрайт-Издат, 2002.-341с.