Аренда земли

 

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО  ХОЗЯЙСТВА РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ТОМСКИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ – ФИЛИАЛ

 

 

Юридический факультет

 

Кафедра _______________________________

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

по дисциплине: Земельное право

на тему: Аренда земли

 

Студентка

3 курс, 112 группа, заочная

Курс, группа, форма обучения

____________Белова Д.В.

         подпись  Ф.И.О.

 

 

 

Научный руководитель

___________________

ученая степень, ученое звание

___________________

         подпись  Ф.И.О.

 

 

 

Томск 2013

 

Оглавление

Введение..............................................................................................................3

1 Правовое регулирование  аренды земельных участков

Правовая природа договора аренды земельных участков…………………..5

Источники правового регулирования  аренды земельных  участков: система, структура и анализ……………………………………………………………..6

2 Элементы договора  аренды земельных участков

Предмет договора аренды земельных  участков…………………………..….9

Стороны, срок и цена договора аренды земельных участков………….…..13

Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков…….18

3 Заключение, исполнение  и прекращение договора аренды  земельных участков

Форма и порядок заключения договора аренды земельных участков.  Государственная регистрация договора аренды………………………….…25

Исполнение и прекращение  договора аренды земельных участков……….31

Заключение.......................................................................................................39

Список литературы…………………………………………………….……41

 

 

 

 

 

Введение

      Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

     Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности,

     Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

     В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина — существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

     Изложенное подтверждает, что проблемы правового регулирования аренды земельных участков являются актуальными и практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

     Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства.

     Задачами исследования выступают:

- характеристика исторического  аспекта развития правового регулирования  арендных отношений в сфере  землепользования;

- анализ современного  состояния правового регулирования  аренды земельных участков;

- изучение вопроса соотношения  гражданского и земельного законодательства при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой;

- характеристика земельного  участка как объекта гражданских  отношений, а также в чем заключается предмет аренды;

- в чем заключаются  особенности субъектного состава  договора аренды земельных участков и каковы его существенные условия;

- есть ли специфика  в заключении договора аренды  земельных участков, его расторжении, а также иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

    

  

1. Правовое регулирование аренды земельных участков

 

Правовая природа  договора аренды земельных участков

     Предоставление другому земли в пользование как особый вид социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия. В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э.    

     Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств. О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю.

        В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости.

    Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю; одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.

        В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано. Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий, обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Источники правового  регулирования аренды земельных  участков: система, структура и анализ

    В Российской Федерации виды обязательственных прав на земельные участки, а также особенности приобретения, реализации и прекращения этих прав установлены следующими основными федеральными нормативными правовыми актами:

* Конституцией РФ;

* Земельным кодексом  РФ;

* Федеральным законом  «О введении в действие Земельного  кодекса Российской Федерации»  от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ;

* Гражданским кодексом  РФ, частями первой, второй и третьей;

  * Федеральным законом  «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения»  от 24.07.2002 г. №  101-ФЗ ;

* Федеральным законом  «О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях  граждан»  от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ ;

* Лесным кодексом РФ;

* Федеральным законом  «О приватизации государственного  и муниципального имущества»  от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ ;

* Федеральным законом  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»  от 21.07.1997 г.  № 122-ФЗ ;

* Федеральным законом  «О государственном земельном  кадастре»  от 2.01.2000 г. № 28-ФЗ и другими.

    Включение земли в сферу гражданского оборота и введение частной собственности на землю вызвало необходимость использования гражданско-правовых элементов при регулировании земельных отношений. В законодательном плане это привело к появлению гл. 17 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), допускающей оборот земель в различных формах, аналогичных норм ЗК РФ (общие принципы оборота земель изложены в гл. 14), Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также правил других законов и иных нормативных актов.

    В этой связи в науке возник спор относительно соотношения норм земельного и гражданского права, самостоятельности земельного права как отрасли и о пределах вмешательства норм гражданского права в земельные правоотношения. Спектр мнений по поводу соотношения гражданского и земельного права в регулировании отношений, где объектом выступает земля, достаточно широк.

     Некоторые авторы отрицают существование земельного права как отрасли и полагают, что с включением земли в гражданский оборот  «земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом». Представители данной точки зрения считают, что земельное право как самостоятельная отрасль утратила свое значение, земля, являясь объектом экономического оборота, попала в сферу действия гражданского права. Ряд других авторов доказывают самостоятельность земельного права и его невозможность стать частью гражданского права, отстаивают идею, что все отношения, связанные с землей, должны регулироваться только нормами земельного права.

    Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

    Статья 2 ЗК РФ определяет, что земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других законах должны соответствовать Земельному кодексу. Проблема соотношения норм федерального земельного законодательства и земельного законодательства субъектов РФ сейчас особенно актуальна, т.к. федеральное земельное законодательство изобилует пробелами и в силу этого многие субъекты РФ приняли свои собственные законы о земле; однако региональное земельное законодательство часто повторяет федеральное, не отразив специфику земли региона, либо противоречит ему. Действующий ЗК РФ (ст. 9-11), в отличие от предшествующего, достаточно четко (не детально, а с точки критериев отграничения) определил полномочия РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области земельных отношений. Но следует специально отметить, что отношения, связанные с оборотом земли, регулируются только федеральным законодательством, т.к. данные отношения лежат в сфере регулирования гражданского законодательства. А последнее есть прерогатива исключительно РФ (ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ). Следовательно, к отношениям аренды земельных участков региональное земельное законодательство в принципе не применимо.

    Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.    

 

2. Элементы договора аренды земельных участков

Предмет договора аренды земельных участков

    Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о предмете договора аренды земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как объект гражданских правоотношений.

    Земля является пространственным базисом всех видов общественной деятельности, средством производства в ряде отраслей народного хозяйства, естественной кладовой минерально-сырьевых ресурсов, основой для производства сельскохозяйственной продукции, уникальным реликтовым ландшафтом. Эта многофункциональность земли предопределяет ее как объект индивидуальных и ведомственных групповых интересов, которые не всегда и не во всем совпадают с интересами всего общества в целом, и, как следствие, - необходимость ее рационального использования, сохранения и защиты независимо от целевого назначения и форм собственности.

    ГК РФ не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений, в одном случае земля просто отнесена к категории «вещь» (это следует из ст. 128 ГК РФ), в других случаях говорится о «земле» (п. 1 ст. 130 ГК РФ) в значении, явно не связанном с оборотом, в иных применяется термин «земельный участок».