Аренда земельных участков

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться предельные ставки арендной платы (минимальные ставки).

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.66

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

В свою очередь, арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются прежде всего целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Для некоторых договоров аренды характерна необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды обязанность страхования. По условиям договора эта обязанность может быть возложена на любую сторону. Однако если речь идет об аренде государственного имущества, то страхование является обязательным.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться имуществом. Арендатор может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. При сдаче имущества в субаренду арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше договора аренды. Когда срок договора аренды истекает, то должны быть расторгнуты и договоры субаренды.

Арендатор также вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса по договору перед арендодателем несет арендатор.

По общему правилу при недостижении сторонами соглашения договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда. Иски об изменении договора аренды заявляются в суд по месту нахождения арендодателя. В исковом заявлении должна быть изложена новая редакция пунктов, на изменении которых настаивает сторона, приведены фактические обстоятельства и правовые основания заявленного требования. К исковому заявлению прилагаются доказательства направления его копии другой стороне, а также уплаты государственной пошлины.

В ГК РФ предусмотрены основания для досрочного прекращения договора аренды по инициативе как арендодателя, так и арендатора.

Так, в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные 
сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленный срок;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В ряде случаев арендатор не отказывается от оплаты арендной платы, однако вносит ее не полностью. В связи с этим в судебной практике возник вопрос, можно ли это рассматривать как нарушение обязанности арендатора по оплате пользования арендованным имуществом. Например, Москомимущество предъявило иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного с ТОО «Магазин «Кусковский»». Договором было предусмотрено перечисление арендной платы до пятого числа текущего месяца. Со II по IV квартал 2006 г. арендная плата вносилась лишь частично, в результате чего образовалась задолженность, размер которой составлял 47% арендной платы, предусмотренной договором на этот период. По мнению Москомимущества, сумма задолженности представляет собой ущерб, который в значительной степени лишает г. Москву того, на что она как собственник сданного в аренду нежилого помещения вправе была рассчитывать по договору, заключенному им как уполномоченным органом (арендная плата поступает в городской бюджет и является существенным источником его доходной части). Поэтому Москомимущество просило расторгнуть договор на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором договора.

Арбитражный суд г. Москвы признал доводы истца обоснованными и удовлетворил это требование, однако в решении в качестве основания их удовлетворения помимо ст. 450 ГК РФ сослался также на п. 3 ст. 619 ГК РФ, где говорится, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (дело № 32-655).

ТОО «Магазин «Кусковский»» обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на это решение. По его мнению, оно подлежит отмене в связи с неправильным применением судом ст. 619 ГК, предусматривающей возможность досрочного расторжения договора лишь в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока не вносит арендную плату полностью.

Решение арбитражного суда первой инстанции было отменено. В постановлении об отмене указывалось, что судом нарушены требования  
ст. 619 ГК РФ, так как она применяется при не внесении арендной платы в полном объеме.

Москомимущество направило в Генеральную прокуратуру просьбу принести протест в порядке надзора на постановление Кассационной инстанции. Однако в обоснование его отмены ссылалось уже на соглашение об изменении договора аренды, которым предусмотрено, что задержка поступлений по арендной плате в полном объеме на срок более трех месяцев является основанием досрочного расторжения Москомимуществом договора аренды в одностороннем порядке. В протесте заместитель Генерального прокурора помимо этого основание отмены постановления кассационной инстанции указал также на существенное нарушение договора.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ отмечалось, что суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора; суд кассационной инстанции не принял во внимание предусмотренное договором право Москомимущества расторгнуть договор в одностороннем порядке и не проверил наличие оснований для досрочного расторжения договора в связи с существенным его нарушением другой стороной, хотя ссылка на данное обстоятельство имеется в исковом заявлении.

Решение Арбитражного суда г. Москвы и постановление федерального арбитражного суда Московского округа были отменено, а дело направлено на новое рассмотрение. Вновь рассмотрев дело, Арбитражный суд г. Москвы расторг договор аренды на основании предусмотренного договором права Москомимущества на его расторжение при задержке арендной платы в полном объеме на срок более трех месяцев и существенного нарушения договора аренды арендатором. Однако в решении по-прежнему не была дана оценка признаков, по которым задолженность в размере 47% арендной платы отнесена к такому нарушению.67

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако арендатор может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора. Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор с иным лицом. В этом случае арендатор получает право потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключение договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

2.2 Понятие и содержание договора аренды земельных участков

Оборот земельных участков регулируется как гражданским, так и земельным законодательством.

В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотоспособность. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, предметом договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, за исключением изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК).

Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством. Данные кадастрового учета являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка.68 Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормам права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды.69

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. ГК допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК). Нормы ЗК РФ лишили субъектов, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этого права.

В настоящее время вопросы разграничения государственной собственности на землю регулируются п. 10 ст. 3 и ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».70