Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Июня 2014 в 19:18, реферат
Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным: типу операции (продажа, залог, налогообложение, и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода), а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.
Мнение квалифицированного специалиста-оценщика относительно проведения оценки объекта недвижимости и оформление отчетом — это суждение о стоимости, а не ее установление. Стоимость устанавливается рынком. Свободный рынок «раскладывает все по полочкам» финансовые аспекты собственности и определяет цены. Со временем сама стоимость также может меняться.
Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и рыночного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.
6. Отчет о результате оценки объекта недвижимости. Оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме, или подробным письменным докладом. В любом случае он не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Рынок недвижимости
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отно шений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных сек. торов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т. д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости, субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.
Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной экономической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.
На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распределение в рыночной среде.
Уровни инфраструктуры могут быть различными:
В современных условиях развития стандартизации информационных технологий связей особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. В частности в настоящее время задачи такого подхода отвечают целям информационной политики России.
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различного рода сделок с объектами недвижимости — трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.
Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимости решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в целом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:
«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».
Другими словами: «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос; а если падает цена то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену далее, спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют еще тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».
Спрос — это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др. Одним из результатов, влияющих на спрос объектов недвижимости, является цена.
Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определённый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично.
На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения.. Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости завышают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.
"Циклы в развитии
рынка недвижимости не
При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости. После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается.
Государство по отношению к объектам недвижимости как к любому товару не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами -государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости,,.
Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.
Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.
Применительно к рынку недвижимости трансакционные издержки — это все издержки, связанные с обменом и защитой Правомочий, которые несут покупатели и продавцы. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.».