Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Июня 2014 в 19:18, реферат
Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определенным: типу операции (продажа, залог, налогообложение, и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода), а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.
Мнение квалифицированного специалиста-оценщика относительно проведения оценки объекта недвижимости и оформление отчетом — это суждение о стоимости, а не ее установление. Стоимость устанавливается рынком. Свободный рынок «раскладывает все по полочкам» финансовые аспекты собственности и определяет цены. Со временем сама стоимость также может меняться.
Оценочный принцип предельной продуктивности представляет собой дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, стоимость гаража, который пристраивается к дому), а сумму, которая оценивает объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т. е. стоимость дома с гаражом). Дополнительные элементы увеличивают стоимость объекта недвижимости на величину, большую, чем затраты на создание, хотя не исключается также снижение стоимости.
Собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость (либо изымать из нее) конкретные объекты, помня, что улучшенные объекты недвижимости обладают большей ценностью и увеличивает рыночную ценность
Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность увеличивается до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.
На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии. Тогда общий доход от земли будет максимальным.
С учетом оценочного принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, позволяющих максимально повысить стоимость земли. Для каждого типа землепользования существует оптимальная величина застройки земельного участка, при которой обеспечивается максимальная стоимость земли.
Оценочный принцип экономического размера позволяет определить стоимость земельного участка оптимального для соответствующей рыночной конъюнктуры, сложившейся на определенной территории.
Приемлемый масштаб застройки определяется конкурентными условиями Рынка и требованиями пользователей. Цена участка земли с хорошим местоположением может быть достаточно высокой. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли.
Объектом недвижимости могут владеть одновременно несколько собственников. Имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации объекта недвижимости его общая стоимость увеличивалась.
Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права н недвижимость можно разделить на два имущественных интереса или более, реализуя которые в разное время и разными путями, собственники способны увеличить общую стоимость недвижимого имущества.
3. Принципы, связанные с рыночной средой: в зависимости от спроса и предло жения, конкуренции, изменения.
Грамотное использование принципов этой группы позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации. Согласно принципу зависимости, стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Например, избыток предложения при одновременном строительстве разными фирмами на одном «пятачке» домов похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.
Принцип зависимости позволяет определить зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения и соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка. Если дом построен с излишествами и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки, скорее всего, будет ниже реальных затрат на строительство). И наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости его цена может быть повышена.
Суть принципа соответствия спроса и предложения заключается в том, что при приросте спроса или снижении предложения стоимость объекта недвижимости повышается и соответственно при сокращении спроса и увеличении предложения — снижается.
Суть оценочного принципа конкуренции состоит в том, что рыночный спрос создает конкуренцию и прибыль на рынке недвижимости. Разрушительная конкуренция приводит к получению сверхприбыли, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке недвижимости. Сверхприбыль приводит к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются. Принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте, так и называется: принцип изменения. Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия, современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Изменяются вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.
Все факторы изменяются во времени, и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости — это синтез принципов всех трех групп, которые рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Согласно этому принципу, участок земли оценивается как свободный (т. е. при оценке в первую очередь речь идет о наибольшей доходности земельного участка, а затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые соответствуют юридическим нормам; которые возможно реализовать физически; которые осуществимы финансово и обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).
Выбирается вариант использования, при котором объект может быть продан по наибольшей цене. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта его использования оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по его сносу при выбранном варианте использования земельного участка.
Этапы оценки
В Российской Федерации используется американская классификация методов оценки недвижимости, в соответствии с которой различают три основных подхода к оценки стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта — рыночная инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т. д. Методы оценки зависят от принятого подхода. Процесс оценки объектов недвижимости можно разделить на шесть этапов:
1. Определение задачи и заключение договора. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. В каждом случае оценщик должен определить конкретный вид стоимости (например, рыночную стоимость инвестиционную или залоговую стоимости и др.) и область использования объекта (продажа, получение кредита, страховка и т. д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.
При оценке объекта недвижимости важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование недвижимостью, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, возможны ограничения юридического характера и т. д. При решении этих проблем оценщик, как правило, исходит из принципов сбалансированности, изменения, экономического размера, экономического разделения. Они позволяют установить, какие части (доли) недвижимости следует объединить (разделить) или в какой последовательности их реализовывать в интересах заказчика.
После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки зависят от объема информации, которой располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, при которой необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости.
Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. В договоре обязательно указывают: вид оценки; стоимость объекта оценки; размер и вид оплаты за проведение этой работы; а также сведения об учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством РФ.
Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогают избежать недоразумений в будущем.
2. План оценки. После того как суть оценки осознана и зафиксирована, оценщик определяет возможные пути решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, собственно «план оценки» и включает определенную последовательность решения ряда задач:
3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они неточны, трудно дать обоснованное заключение. В связи с этим оценщик должен собрать информацию, подтверждающую его выводы в отчете или анализе.
В профессиональной практике оценщиков сложилась определенная система отбора необходимой информации.
Суть ее заключается в том, что собранные данные должны:
Собранные данные не должны быть полностью отражены в отчете оценщиков во избежание излишней перегруженности.
Квалифицированный отбор необходимой информации позволяет оценщику применить соответствующий данному случаю подход к оценке недвижимости.
4. Выбор подхода к оценке объектов недвижимости. Системный подход к оценке стоимости различных типов недвижимости включает три основных подхода: (затратный, доходный и рыночный), в каждом из которых используется унифицированный набор оценочных принципов.
Все подходы базируются на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но в каждом из них отражены различные стороны этого рынка и результаты могут значительно различаться. Окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.
5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Этот процесс включает предварительную и заключительную стадии.
На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта и проверяет реальность первичной информации.
На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с помощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объекта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.