Основы управления агентством недвижимости

Итого: 350 тыс. руб.

2. Ежемесячные затраты представлены в таблице 5.

 

Таблица 1 Ежемесячные затраты на функционирование агентства

Статья расходов	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль
Бензин	6000	6000	6000	6000	6000	6000
Заработная плата (из таблицы 8)	154000	154000	154000	154000	154000	154000
ЕСН	40040	40040	40040	40040	40040	40040
Телефония	3000	5000	5000	5000	5000	5000
Интернет (выделенная линия)	4000	3000	3000	3000	3000	3000
Выплата по кредиту	31200	31200	31200	31200	31200	31200
Расходы на рекламу	240170	309351	307074	278083	206557	240694
Коммунальные услуги	2400	2400	2400	2400	2400	2400
Представительские расходы	25000	25000	25000	25000	25000	25000
Расходные материалы	1500	1500	1500	1500	1500	1500
Обучение персонала	79475	223125	252875	282625	297500	342125
Затраты на ведение деятельности (17% от выручки)	0	14160	14160	0	0	0
Итого	743025	795876	823349	809948	753297	832059
	Март	апрель	май	июнь	июль	август
Бензин	6000	6000	6000	6000	6000	6000
Заработная плата (из таблицы 8)	154000	154000	154000	154000	154000	154000
ЕСН	40040	40040	40040	40040	40040	40040
Телефония	5000	5000	5000	5000	5000	5000
Интернет (выделенная линия)	3000	3000	3000	3000	3000	3000
Выплата по кредиту	31200	31200	31200	31200	31200	31200
Расходы на рекламу	239644	228304	251513	281347	289111	298956
Коммунальные услуги	2400	2400	2400	2400	2400	2400
Представительские расходы	25000	25000	25000	25000	25000	25000
Расходные материалы	1500	1500	1500	1500	1500	1500
Обучение персонала	150000	150000	150000	150000	150000	150000
Затраты на ведение деятельности (17% от выручки)	0	0	0	0	0	0
Итого	816134	804794	872628	932212	969726	1024196

 

Итого, затраты за год: 10 177 244 рублей.

Проведем оценку финансовой состоятельности проекта. Для этого нужно свести в единую таблицу доходы и расходы агентства. Представим расчеты в виде таблицы 2.

 

Таблица 2 Финансовый план

	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль
Единовременные издержки	350000
Ежемесячные издержки	743025	795876	823349	809948	753297	832059
Выручка от реализации услуг	467500	637500	722500	807500	850000	977500
Прибыль до налогообложения	-625525	-158376	-100849	-2448	96703	145441
Налог	-150126	-38010	-24204	-588	23209	34906
Чистая прибыль	-475399	-120366	-76645	-1860	73494	110535
	март	апрель	май	июнь	июль	август
Единовременные издержки
Ежемесячные затраты	816134	804794	872628	932212	969726	1024196
Выручка от реализации услуг	935000	935000	1062500	1147500	1232500	1360000
Прибыль до налогообложения	118866	130206	189872	215288	262774	335804
Налог	28528	31249	45569	51669	63066	80593
Чистая прибыль	90338	98957	144303	163619	199708	255211

 

Таким образом, окупаемость проекта по чистой прибыли составит 10 месяцев. Во многом это обусловлено поведением рекламной кампании и выгодным месторасположением офиса.

Рентабельность проекта, получаемая делением чистой прибыли за год на годовую выручку, составляет 4,41%. Показатель невысок, что обусловлено большими затратами на проект в начале года. В 2014 году можно ожидать роста продаж услуг за счет роста осведомленности клиентов об агентстве и формирования его положительной репутации.

Иными словами, проведенное в работе исследование позволило обосновать проект по созданию агентства недвижимости в Иркутске.

В целом текущая ситуация с открытием агентства недвижимости может быть оценена как средне рисковая. При условии проведения эффективной маркетинговой политики, расширении географии покрытия рынка, поддержании стабильного качества предлагаемых услуг и постоянном совершенствовании процесса обслуживания, создаваемое агентство недвижимости имеет высокие шансы на успешное функционирование.

 

            2.4 Организационный или институциональный анализ

Результатом анализа являются рекомендации по развитию деятельности исполнителя проекта по следующим направлениям:

1. Набор и обучение персонала - набор будет производиться из людей как имеющих опыт в данной отрасли (бухгалтер, юрист, секретарь, водитель, уборщица). Риэлторам нужно будет посетить курсы.
2. Финансовая деятельность - денежные средства влаживаемые в проект планируется получить в кредит под залог имеющихся в собственности помещения выведенного из жилого фонда на имя Бернгард А.В. Данные средства будут направлены на закупку оборудования (мебель, оргтехника, спец.программы ), оплату ремонтных работ, обучение персонала,.
3. Материально-техническое обеспечение проекта - закупленное оборудование, договор с обученным персоналом обязующий их работать сроком не менее года. В случае нарушение договора взыскиваются штрафные санкции в размере стоимости обучения.

                        2.5 Экологический анализ

Потенциальный ущерб окружающей среде является минимальным. Агентство недвижимости « Истина» исключает возможность нанесения вреда окружающей среде своей деятельностью. Вывоз мусора производится коммунальными службами в установленные сроки. Прилегающая территория обслуживается дворниками.

 

                          2.6.Социальный анализ

В социальном отношении проект актуален. Он объединяет интересы различных групп людей. По возрастным категориям есть критерии от 18 лет когда человек считается дееспособным.

 

3. Методы проектного анализа

Количественный метод-расчет и составление полных смет на запуск в эксплуатацию студии. По истечению определенного срока эксплуатации, делается анализ.

Качественный метод- необходимо объединить информационные материалы и составить аналитические таблицы по деятельности агентства недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ГЛАВА

 Оценка эффективности инвестиционных проектов

 

1. Анализ и оценка эффективности инвестиционного проекта.

 

Рассчитывать количественные показатели эффективности в системе контроллинга необходимо для отображения изменений в реализации проекта в зависимости от изменений внешней и внутренней среды. Такой расчет производится при планировании проекта для того, чтобы иметь параметры, к которым необходимо стремиться при реализации проекта для успешного достижения целей. Также необходимо производить оценку эффективности проекта при выявлении каких-либо изменений в реализации проекта для того, чтобы знать какие последствия будут иметь эти изменения и выбрать правильную меру воздействия на ход реализации проекта для того, чтобы приблизить фактические параметры проекта к плановым.

 

2. Показатели оценки эффективности проекта

Ключевое значение для принятия решения о состоятельности инвестиционного проекта имеет оценка его коммерческой эффективности которая включает в себя, как минимум, два вида оценки.

• Финансовая состоятельность проекта (финансовая оценка) - анализируется платежеспособность проекта в ходе его реализации.

• Эффективность проекта (экономическая оценка) – оценивается способность проекта обеспечить достаточный темп прироста вложенных средств.

 

Показатель экономической эффективности проекта

 

Показатель	Смысл показателя	Критерий положительной оценки
Р1	Рентабельность инвестиций, позволяет показать относительную величину прироста чистой текущей стоимости после завершения проекта. Таким образом, проект должен, как минимум, приносить прибыль на содержание функционирования АН.	Р1>1

 

 

 

 

 

3. Анализ инвестиционной среды

 

Общеэкономический анализ инвестиционного проекта основывается на следующих прогнозных показателях, которые могут быть существенны для данного инвестиционного проекта:

• темпы экономического роста - проект планируется развивать в пределах одного города Иркутска. В будущем рассматривается развитие сети в городах Ангарск, Усолье-Сибирское, для которого так же требуются дополнительные инвестиции.
• уровень правовой стабильности - проект не несет потенциальной угрозы законодательству РФ и является коммерческим предприятием выплачивающий все необходимые обязательства (налоги, сборы, пошлины). Для проектов малого бизнеса предусмотрены льготные периоды налоговыплат.
• уровень инфляции - уровень инфляции так же отражается на экономической выгоде предприятия. Высокий уровень инфляции может повлечь за собой убытки.
• стабильность национальной валюты - проект финансируется в национальной валюте и ее стабильность выгодна для предприятия, во избежание рисков ущерба. Так же оплата за оборудование ведется в долларах USA и снижение курса национальной валюты так же повлечет убытки для предприятия.
• состояние платежного баланса страны - страна является развивающейся и многие зарубежные страны охотно сотрудничают и завоевывают рынок, предлагая свою продукцию и услуги (поставка съемочного и студийного оборудования).
• уровень процентной ставки за кредит - процентная ставка в «Сбербанке » на инвестируемую сумму есть 9% годовых.

 

Отраслевой анализ инвестиционного проекта проводится в объеме, зависящем от особенностей данного проекта со следующих позиций:

• темпы и перспективы роста отрасли - это увеличение количества предоставляемых услуг.
• состояние рынков сбыта - для проектов меньшего масштаба вполне актуально проводить семинары, обучение, масштабных акций на привлечение клиентов.
• уровень конкуренции  - конкуренцию составляют другие АН.
• наличие специальных налоговых режимов и иных элементов государственного регулирования - перспектива развития малого бизнеса в нашей стране, финансовая поддержка.
• особенности той ниши, которую занимает (может занять) объект инвестирования - отрасль деятельности предприятия очень специфична, не является первонеобходимым в семейных бюджетах.