Долевое строительство

 Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»^[1]).

Застройщик (в контексте статьи) —

юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или  на праве аренды, на праве субаренды  земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ^[1]).

Долевое строительство  возникло в Аргентине.

Схема считается  удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким  образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

На сегодняшний  день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в  силу сложившихся обстоятельств: все  большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.

Долевое строительство

Долевое участие в строительстве  жилья получило широкое распространение  в нашей стране. Строительные и  инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти  средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность  дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели  жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания  строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после  окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня  в СМИ долевое строительство  чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что  тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными  застройщиками, так и не получив  своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства  от недобросовестных застройщиков был  принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие  требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство  из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем  участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут  вам избежать проблем с недобросовестными  застройщиками.

Заключаем договор  долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

1. В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.
2. Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.
3. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.
4. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.
5. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным

Что такое долевое  строительство?

Участие в долевом строительстве  жилья получило широкое распространение  в нашей стране. Строительные компании привлекают средства участников и на эти средства строят многоквартирный  дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников.

Это очень удобно, так как  приобретатели жилья имеют возможность  оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме  того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных  денежных средств, ведь после окончания  строительства дома квартиры в нем  дорожают весьма существенно. 

Что обозначают термины  «первичный рынок недвижимости», «вторичный рынок недвижимости»?

Ответ. В последние годы широкое распространение получило приобретение недвижимости (квартир, нежилых  помещений, гаражных боксов, машиномест) в строящихся объектах, до их ввода в эксплуатацию. При этом Вы не покупаете, например, квартиру, а участвуете в долевом строительстве многоквартирного дома, вы финансируете это строительство. Деньги, которые Вы выплачиваете по заключенному договору участия в долевом строительстве, являются вашей инвестиционной долей в строительстве. Именно поэтому право собственности, которое вы затем оформите в Управлении Росреестра по Рязанской области будет первичным, а история вашей квартиры начнется с чистого листа, ведь вы будете ее первым собственником. Именно такие сделки и объекты в совокупности называют «первичным рынком недвижимости».

На вторичном рынке  недвижимость выступает как товар, ранее принадлежащий определенному  собственнику. Квартиры и другие объекты  недвижимости реализуются здесь  в основном через сделки купли-продажи. На вторичном рынке отсутствуют  строительных риски («заморозка» стройки, банкротства застройщика и др.), но в связи с этим цены вторичной  недвижимости выше первичной. Поэтому  при выборе надежного застройщика, безусловно, более выгодным становится участие в долевом строительстве, благодаря которому Вы приобретаете новую квартиру в буквальном смысле этого слова. 

По какому договору можно приобрести квартиру в строящемся многоквартирном доме?

Взаимные права и обязанности  участника и застройщика по строительству  многоквартирного дома закрепляются Договором  участия в долевом строительстве между ними. К заключению данной сделки необходимо подойти со всей ответственностью, ведь речь идет о крупных денежных суммах и об одном из самых острых жизненных вопросов – квартирном. Хочется успокоить наших граждан – в настоящее время политика контроля и защиты участников со стороны государства, цивилизованные официальные методы работы застройщиков позволяют говорить о надежности большинства сделок, заключаемых на рынке первичного жилья.

При анализе проекта предлагаемого  к заключению Договора мы рекомендуем  гражданам обратить внимание на ряд  аспектов.

Подобрав квартиру, отвечающую его требованиям, будущий участник должен ознакомиться с документами  застройщика, необходимыми для законного  строительства:

• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• договор аренды или право собственности застройщика на земельный участок застройки;
• проектная декларация;
• учредительные документы;
• свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете застройщика.

В качестве дополнительной проверки мы может рекомендовать заказать в Управлении Росреестра по Рязанской области Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку застройки.

Важнейшим моментом является согласование с застройщиком порядка  оплаты по Договору: цена 1 кв.м., этапы оплаты в рассрочку, будет ли цена зафиксирована или расчет будет по текущим ценам, взимаются ли какие-то дополнительные платежи, как осуществляется взаиморасчет по результатам технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию.

Вы должны ознакомиться с  проектом Договора участия в долевом  строительстве, предлагаемом застройщиком. Особое внимание Вам следует обратить на существенные условия Договора:

• точное описание именно выбранной Вами квартиры (строительный адрес, этаж, метраж, количество комнат, местонахождение на прилагаемом плане этажа), ее техническое состояние после строительства (коммуникации, оборудование, отделка),
• срок передачи Вам готовой квартиры для регистрации права собственности,
• цена, условия денежных расчетов,
• гарантийные сроки.

Один из самых серьезных  вопросов - регистрируется ли подписанный  Вами договор в Управлении Росреестра. Все зависит от даты разрешения на строительства – если оно получено до 1 апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то договор не регистрируется (как Вы понимаете, таких разрешений в РФ уже практически не осталось), если после - то для законности подписанного договора необходимо осуществить его государственную регистрацию. Так, строительная компания «Развитие-Строй» ведет строительство объектов только по указанному Закону и с его полным соблюдением.

В результате надлежащего  исполнения сторонами заключенного Договора Вы получаете квартиру от застройщика и регистрируете  свое право собственности. 

Последнее время  при обсуждении вопросов о новом  жилье постоянно звучат слова: «ипотека», «ипотечный кредит», «банковская аккредитация». Помогите разобраться в сути данных понятий.

Ипотека - залог недвижимого  имущества, которым обеспечивается исполнение обязательств должника. Ипотека  дает возможность легко получить кредит, в том числе на покупку  нового жилья, предоставив в залог  имеющиеся у Вас квартиру, дом, земельный участок, здание, сооружение. Ипотека на рынке новостроек – понятие условное, так как до регистрации права собственности на строящуюся квартиру ипотека отсутствует. Именно поэтому большинство банков при выдаче кредита на долевое строительство привлекают поручителей на период строительства. Но термин «ипотечное кредитование» при разговоре о приобретении жилья с помощью кредита банка, ипотечного фонда, иного кредитного учреждения, оправдан тем, что в силу ст.77 Закона РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге данного кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Если Вы решили приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, то банк для уменьшения своих, а значит и Ваших, рисков проверит финансовую надежность застройщика, его деловую репутацию, проектно-разрешительную документацию на строящийся многоквартирный дом. Только при положительной оценке деятельности застройщика Вы получите кредит. Для упрощения процедуры выдачи кредитов на новую квартиру в конкретном доме, банк проверяет документы застройщика и законность его строительной деятельности, в результате проверки некоторые банки могут заключить с застройщиком соглашение о сотрудничестве. Такой надежный застройщик и его строительный объект получают статус аккредитованных, а Вы – быстро выданный ипотечный кредит и дополнительную гарантию безопасности своего участия в строительстве жилья.   

В чем отличие  ипотеки для покупки квартиры и для участия в долевом  строительстве?

Напомним, что речь все-таки идет о кредите, выдаваемом под обеспечение  в виде ипотеки – залога недвижимости. Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия  в долевом строительстве жилья  или для покупки готовой квартиры:

·  документы заемщика - для участия в долевом строительстве необходимо предоставить еще и документы о застройщике и строительстве. Если застройщик (строящийся многоквартирный дом) уже аккредитован в данном банке, то предоставления документов не требуется;