Анализ современной концепции эксплуатации объектов недвижимости

Актуальность  данной темы будет поддерживаться в  связи с ежегодной модернизацией  и введением новых систем и технологий в эксплуатации как жилых и общественных комплексов так и промышленных зданий и сооружений.

Были применены  комплексные методы исследования и  системный подход к изучаемому вопросу. Теоретической и методологической основой исследования стала научная литература в сфере строительства, реконструкции и ремонта зданий и сооружений. Методические указания, учебники, лекции преподавателей ВУЗов, а также средства сети Интернет. Перечень проработанных источников, свидетельствует о должном уровне степени научной проработки.

 

Теоретические аспекты

 

Исследование  производственной среды и технического состояния строительных конструкций  является самостоятельным направлением строительной деятельности, охватывающим комплекс вопросов, связанных с созданием  в зданиях нормальных условий труда и жизнедеятельности людей и обеспечением эксплуатационной надежности зданий, с проведением ремонтно-восстановительных работ, а также с разработкой проектной документации по реконструкции зданий и сооружений.

Дальнейшее  развитие нормативной базы проектирования, технической эксплуатации и особенно противопожарных мероприятий, а также совершенствование проектных решений зданий и сооружений требуют систематического накопления, обобщения и анализа данных о долговечности и эксплуатационной надежности зданий и сооружений и их строительных конструкций. Наиболее достоверным методом получения таких сведений являются натурные обследования.

Общей целью  обследований технического состояния  строительных конструкций являются выявление степени физического износа, причин, обуславливающих их состояние, фактической работоспособности конструкций и разработка мероприятий по обеспечению их эксплуатационных качеств. В зависимости от поставленных задач натурные обследования зданий охватывают следующие этапы:

А. Предварительное  обследование;

Б. Детальное  инструментальное обследование;

В. Определение  физико-технических характеристик  материалов обследуемых конструкций  в лабораторных условиях;

Г. Обобщение  результатов обследований.

Детальное инструментальное обследование включает комплекс работ, связанных с выявлением:

а) факторов, формирующих производственную среду (микроклимат) помещений и их количественные показатели, и сравнение полученных результатов с нормативными требованиями;

б) технического состояния несущих и ограждающих конструкций, включая теплотехнические и прочностные показатели; пригодности их к дальнейшей эксплуатации и их соответствия современным нормативным требованиям.

Характер и  объем натурных обследований определяются конкретными задачами, поставленными заказчиком работы перед исполнителями.

Определение стоимости  работ по обследованию строительных конструкций зданий производится по «Сборнику цен на инженерно-обследовательные (изыскательские) работы по выявлению  технического состояния строительных конструкций промышленных зданий и сооружений с разработкой мероприятий и рабочих чертежей по ремонту, усилению и восстановлению», разработанному ЦНИИпромзданий в 1991 г. В этом документе даются указания о порядке определения стоимости работ:

по предварительным обследованиям (сбор исходных данных);

по инструментальным обследованиям технического состояния  строительных конструкций;

по разработке проектно-сметной документации для  усиления строительных конструкций;

проведения  статических испытаний, лабораторных работ по испытаниям строительных материалов;

выполнения  вибродинамического инженерного обследования несущей способности строительных конструкций, проведения динамических испытаний в лабораторных условиях [4]. Для определения базовых цен с целью последующего формирования договорных цен на разработку технической документации для капитального ремонта строительных конструкций зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения рекомендуется справочник базовых цен на разработку технической документации для капитального ремонта строительных конструкций зданий и сооружений[6].

К проведению работ  по обследованию несущих конструкций  зданий и сооружений допускают организации, оснащенные необходимой приборной  и инструментальной базой, имеющие  в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующей Государственной лицензией. При обследовании зданий объектами рассмотрения являются следующие основные несущие конструкции:

1. фундаменты, ростверки  и фундаментальные балки;

2. стены, колонны,  столбы;

3. перекрытия  и покрытия (в том числе: балки,  арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны);

4. подкрановые  балки и фермы;

5. связевые конструкции,  элементы жесткости;

6. стыки, узлы, соединения и размеры площадок  опирания.[5]

 

 

 

 

 

 

Практические  решения

 

ООО «Жилищная  компания» осуществляет следующие виды деятельности:

1. Эксплуатация тепловых сетей  и сооружений систем теплоснабжений;
2. Передача тепловой энергии;
3. Электроснабжение жилых и общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании.
4. Водоотведение и водоснабжение жилых и общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании.
5. Эксплуатация и техническое обслуживание жилых и общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании.

Для каждого  направления деятельность компании предусмотрена специальная служба. В ООО «Жилищная компания»  эксплуатацией и техническим обслуживанием жилого фонда ЕМО г. Норильск занимается производственно-технический отдел. Производственно-технический отдел (ПТО) является самостоятельным структурным подразделением ООО «Жилищная компания». Структуру данной службы отражает Положение о производственно-техническом отделе. Состав и штатную численность производственно-технического отдела утверждает генеральный директор ООО «Жилищная компания», исходя из условий и особенностей деятельности предприятия,  по представлению начальника производственно-технического отдела и по согласованию с отделом организации и оплаты труда).

Рассмотрим  более подробно выдержки из положения о производственно-техническом отделе.

1. Общие положения производственно-технического отдела.

1.1. Производственно-технический отдел является самостоятельным структурным подразделением ООО «Жилищная компания».

1.2. Отдел создается  и ликвидируется приказом генерального  директора.

1.3. Отдел подчиняется  непосредственно главному инженеру  ООО «Жилищная компания».

1.4. Руководство  отдела:

1.4.1. Производственно-технический отдел возглавляется начальником, назначаемым на должность приказом генерального директора компании.

1.4.2. Начальник производственно-технического отдела имеет одного заместителя.

1.4.3. Обязанности  заместителя распределяются начальником производственно-технического отдела.

1.4.4. Заместитель и руководители структурных подразделений в составе производственно-технического отдела, другие работники отдела назначаются на должности и освобождаются от должностей приказом генерального директора предприятия по представлению главного инженера и по согласованию с начальником производственно-технического отдела.

2. Задачи и  функции подразделения

• Качественное и своевременное решение технических вопросов и заданий руководства компании.
• Обеспечение эффективности проектных решений. Разработка и выпуск проектно-сметной документации.
• Анализ технического состояния и эксплуатация жилого фонда, нежилых помещений, переоборудованных под офисы предприятий и магазины, расположенных на первых этажах жилых зданий, а также общественных зданий, находящихся в границах обслуживания компании. План границ территории обслуживания ООО «Жилищная компания приведен в Приложении №1.
• Экономическое обоснование проведения текущих, аварийных и капитальных ремонтов зданий и сооружений.
• Обследование зданий и сооружений согласно утвержденного графика осмотров.
• Технический контроль за строительно-монтажными и механико-электромонтажными работами.
• Проведение подготовительных работ перед началом строительно-ремонтных работ.
• Расчет норм расходования строительных материалов.
• Сдача помещений в эксплуатацию после проведения ремонт.
• Выявление потребности предприятия в технической информации.
• Систематизация, прием, учет, классификация и регистрация поступающей технической информации.
• Согласование технической службы документации с технологическими службами предприятия.
• Организация консультаций по решению отдельных технических вопросов.
• Участие в общем планировании деятельности предприятия. Контроль за строительством, монтажом оборудования, соблюдением правил техники безопасности и иных правил ведения строительных работ.
• Разработка планов модернизации отдела.
• Разработка нормативов ремонтных работ.
• Организация складского хозяйства в соответствии с требованиями организации труда, правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности.
• Организация работ по договорам подряда от стадии подготовки к заключения договора до сдачи законченного строительного объекта в эксплуатацию.
• Подготовка производства работ.
• Оперативный контроль над ходом производства работ.
• Взаимодействие со всеми участниками процесса строительства для оптимизации производственных затрат и обеспечение календарных сроков выполнения работ.
• Подготовку производства (получение рабочей документации, проверка проектной документации, получение разрешений на производство работ, согласование производства работ в надзорных и контрольных территориальных органах, составление графиков производства работ, разработка проектов производства работ). 
• Решение вопросов снабжения объектов строительными  материалами, конструкциями и оборудованием (составление графиков поставки материалов, проверка заявок прорабов на материалы   др.).
• Своевременная выдача на строительные участки рабочей документации, проектов производства работ, журналов производства работ и др. специализированных журналов, а так же необходимой документации в соответствии с нормативными требованиями.
• Осуществление технического надзора за строительством (текущий контроль объемов и качества выполненных работ, их соответствия утвержденной проектно-сметной документации, рабочим чертежам, строительным нормам, стандартам. Контроль за выполнением графика производства работ и решение текущих вопросов по производству работ, возникающих в ходе строительства).
• Сдача объектов в эксплуатацию (участие в рабочих комиссиях, подготовка документации по завершенным объектам для приемной комиссии, контроль своевременной сдачи работ заказчику и подписания актов).
• Работа с субподрядными организациями (текущий контроль объемов и качества выполненных работ, их соответствия утвержденной проектно-сметной документации, рабочим чертежам, строительным нормам и стандартам. Контроль разработанного субподрядчиками ППР, выполнения графика производства и своевременной сдачи работ).

3. Регламентирующие документы

3.1 Внешние документы:  законодательные и нормативные  акты.

3.2. Внутренние  документы: стандарты ГО, устав  предприятия, положение о подразделении,  должностные инструкции, правила  внутреннего трудового распорядка.

4. Взаимоотношения производственно-технического отдела с другими подразделениями

Для выполнения функций и реализаций прав, предусмотренных  положением о работе, производственно-технический отдел взаимодействует:

4.1. С отделом охраны и труда – информация о нормативах и стандартах законодательства об охране труда. Заключений о соответствии методики работы производственно-технического отдела законодательству об охране труда и требованиям техники безопасности.

4.2. С отделом  организации и оплаты труда – консультации по трудовому законодательству в части утверждения штатного расписания, проекта штатного расписания.

4.3. С планово-экономическим  отделом для получения указаний  по экономии средств, оценки  экономической деятельности работы  отдела, планирования строительных  и ремонтных работ, получения сведений, необходимых для экономического анализа деятельности отдела.

4.4. С бухгалтерией  - информация по данным о выделении  денежных средств отделу, анализа  темпов расходования средств  на строительство и ремонт  зданий и сооружений.

5. Права производственно-технического отдела

5.1. Производственно-технический отдел имеет право:

5.1.1. Давать указания  по эксплуатации зданий и сооружений.

5.1.2. Принимать  решения о внесении изменений  в технологию эксплуатации общественных зданий и жилищного фонда.

5.1.3. Начальник  отдела также вправе представлять  руководству предприятия предложения  о поощрениях отличившихся работников  и о наложении взысканий на  работников, нарушающих производственную  и трудовую дисциплину.

5.1.4. Требовать  от руководителей структурных подразделений (отдела водоснабжения и водоотведения, отдела энергоснабжения, отдела электрообеспечения) своевременного предоставления о ситуациях, требующих вмешательства специалистов производственно-технического отдела.

6. Ответственность производственно-технического отдела

6.1. Ответственность  за качество и своевременность  выполнения функций отдела несет  начальник производственно-технического отдела.