Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

факультет Экономики торговли и товароведения

кафедра Торговой политики

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Коммерческая деятельность»

на тему «Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие.»

 

 

 

Выполнил:

студент группы 623

очной формы обучения

факультета Экономики торговли и товароведения

Краснов Дмитрий Андреевич

Научный руководитель:

д.э.н., профессор

Орлов Сергей Леонидович

 

 

Москва 2013

Содержание

 

Введение………………………………………..…………………………...…..3

Глава 1.Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие………………………………………………………………………….5

1.1. Сущность и структура рынка недвижимости……………………...5

1.2.Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости………………………………………………………….....9

1.3.Особенности воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России………………………………………………...13

Глава 2.Торговля на рынке недвижимости в городе Москва: сегодня и завтра…………………………………………………………………………....17

2.1. Текущее состояние различных секторов рынка недвижимости в городе Москва………………………………………………………………….17

2.2.Прогнозы развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва…………………………………………………………………………..21

Заключение…………………………………………………………………….23

Список литературы………………………………………………………...…25

Приложения………………………………………………………………...….27

 

 

 

 

 

Введение

 

Актуальность темы исследования:

Недвижимость – основа национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота. Сфера недвижимости многогранна и участвует в огромной массе отношений, связанных с различными формами собственности, государственным регулированием различных сторон жизни общества и многими областями человеческой деятельности. Рынок недвижимости – одна из основных составляющих рыночной экономики, представляющей собой систему экономических свобод хозяйствующих субъектов, взаимодействующих между собой посредством рынка, но в жестких рамках закона. Торговля на рынке недвижимости обуславливается различными факторами, изучая которые можно дать свою оценку на перспективы развития торговли в данной области.

Предмет исследования курсовой работы – торговля на рынке недвижимости. Объектом курсовой работы является рынок недвижимости в городе Москва. Целью курсовой работы является прогнозирование торговли на рынке недвижимости с учетом настоящей (текущей) ситуации в стране посредством решения следующих задач: обозначение факторов, влияющих на развитие торговли на рынке недвижимости, анализ их воздействия.

Структура работы:

- объекты недвижимости, сущность и структура рынка недвижимости;

- обозначение факторов, влияющих на развитие торговли на рынке недвижимости;

- анализ воздействия факторов на развитие торговли на рынке недвижимости в России в целом;

- формулировка  текущего  состояния различных секторов  рынка недвижимости в городе  Москва;

- собственная оценка, нахождение проблем, предположение возможных путей выхода из них и прогноз развития торговли на рынке недвижимости в городе Москва.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Торговля на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на ее развитие.

1.1.Сущность и  структура рынка недвижимости.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»1.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.»2

Недвижимость относится к категории товаров. Ее обращение также осуществляется на рынке, рынке недвижимости, и тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Учитывая подходы к данному понятию, принятые в мировой практике, можно дать следующее определение: «Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).»3

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

- субъекты рынка4;

- процессы функционирования рынка;

- механизмы (инфраструктуру) рынка;

- объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования и деятельности должны иметь или арендовать необходимые им помещения.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов  недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных  цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства  между конкурирующими вариантами  землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

- со сменой собственника (куплю-продажу объектов недвижимости; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств – например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

- с частичным или полным изменением состава собственников (приватизацию; национализацию; изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества; внесение в уставный капитал; банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов – с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

- без смены собственника (инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; введение (снятие) сервитутов и иных обременении; страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости).

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и дифференцируется по различным признакам5.

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером6 (Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.)

- высокой степенью регулирующего  государственного воздействия;

- наличием стоимостной  оценки объекта недвижимости  и возрастанием ее с течением  времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.

Эти особенности дают основание характеризовать рассматриваемый рынок как специфический сектор экономики. Но в то же время цены на рынке недвижимости, как и на любом рынке, зависят от величины спроса и предложения, которые в свою очередь определяются множеством факторов.

 

 

 

 

 

1.2.Факторы, влияющие на развитие торговли на рынке недвижимости.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

• стиль и уровень жизни;

экономические:

• общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

• экология;

• сейсмические факторы.

политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;

• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

• наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы: местоположение:

• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

• наличие и состояние коммуникаций;