Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним

Сделки с пороками субъектного  состава. Следует иметь в виду, что студенты иногда употребляют  вместо "субъектный" термин "субъективный", что в корне изменяет сущность вопроса Когда говорят о субъектном составе, имеют в виду субъектов правоотношений, когда речь идет о субъективном составе подразумевается воля этих субъектов.

Пороки субъектного состава  означают, что субъект сделки не правомочен ее совершать, отчего сделка является недействительной.

К таковым порокам относятся:

1. Совершение сделки гражданином,  признанным недееспособным (ст. 171 ГК  РФ). Если гражданин вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действии или руководить ими, он по заявлению его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, психиатрического или психоневрологического учреждения может быть признан судом недееспособным (ст.29 ГК РФ, п.2 ст.281, ст282 - 285 ГПК РФ). После этого сам он не может совершать никаких сделок; от его имени сделки совершает его опекун. Все сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным, считаются ничтожными (т.е. абсолютно недействительными).

2.Совершениесделки гражданином,  ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ). Если гражданин вследствие  злоупотребления спиртными напитками  или наркотическим*, средствами ставит  свою семью в тяжелое материальное  положение, он по заявлению  членов его семьи, органа опеки  и попечительства, психиатрического  или психоневрологического учреждения  может быть судом ограничен  в дееспособности (стЗО ГК РФ п.1 ст.281, ст.282-285 ГПК РФ). Все сделки кроме мелких бытовых, совершенные таким гражданином без согласия попечителя, могут быть признаны судом недействительными по иску попечителя.

3.Совершение сделки несовершеннолетним (малолетним) не достигшим четырнадцати  лет. Если такая сделка совершена  к выгоде малолетнего, она может  быть по требованию его родителей,  усыновителей или опекуна признана  судом действительной (ст. 172 ГК РФ). "Например, малолетний заключил  договор аренды помещения, которое  он использует для занятий  и спортивной тренировки. Собственник  помещения, найдя более выгодного  арендатора, требует прекращения  договора как ничтожной сделки, совершенной малолетним. Родители  могут потребовать признания  сделки действительной, поскольку  она совершена в интересах  малолетнего. В данном случае  использование в законе понятие  "выгоды" малолетнего может  иметь такое толкование".

4.Совершение сделки несовершеннолетним  в возрасте от четырнадцати  до восемнадцати лет без согласия  родителей усыновителей или попечителя (ст. 175 ГК РФ). Однако некоторые  сделки несовершеннолетние вправе  совершать и самостоятельно. Такие  сделки специально перечислены  в законе (п 2 ст.26 п.2 ст.28 ГК РФ ).

5. Совершение сделки юридическим  лицом в противоречии с целями  деятельности, определенно ограниченными  в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не  имеющим лицензию на занятие  соответствующей деятельностью.  Иногда она может считаться  и действительной. И лишь если само юридическое лицо, его учредитель (или участник) либо государственный орган, осуществляющий контроль или надзор за деятельностью данного юридического лица обратятся в суд с требованием о признании этой сделки недействительной и если будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о незаконности сделки, то суд может признать такую сделку недействительной (ст.173 ГК РФ).

6. Совершение сделки лицами, у которых полномочия на ее  совершение ограничены (договором  или учредительными документами,  если это юридическое лицо), и  которые вышли за пределы своих  полномочий. Иногда, как и в предыдущем  случае такая сделка может считаться действительной. Но если лицо в интересах которого установлены упомянутые ограничения полномочий, обратится с соответствующим иском в суд, то суд может признать такую сделку недействительной, но при непременном условии, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях (ст. 174ГК РФ)

Во-первых, ст. 171 ГК РФ имеет  в виду гражданина, который судом  признан недееспособным, ибо вследствие психического расстройства он не может  понимать значения своих действий или  руководить ими. Но такая степень  психического расстройства может быть и у гражданина, в отношении  которого члены его семьи и  другие управомоченные лица не обращались в суд с заявлением о признании его недееспособным. Следовательно, де-юре такой гражданин считается (если он достиг соответствующего возраста) полностью дееспособным, хотя де-факто он действительно может не понимать значения своих действий или руководить ими. В результате он может совершить такую сделку, которая весомо может ущемить права или законные интересы его самого либо других лиц. Поэтому в ст. 177 ГК РФ имеется в виду гражданин юридически дееспособный. Если же он впоследствии (т.е. после совершения сделки) будет судом признан недееспособным, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску его опекуна. Правда, при этом необходимо будет доказать, что упомянутая сделка была совершена именно в тот момент, когда данный гражданин действительно не был способен понимать значения своих действий или руководить ими. В этом отношении весьма примечателен учебный пример, позаимствованный из практикума по гражданскому праву.

Во-вторых, сделка, совершенная  гражданином, признанным судом недееспособным, считается не просто недействительной, а ничтожной (т.е. абсолютно недействительной). А сделка, совершенная дееспособным гражданином при указанных условиях, является всего лишь оспоримой и судом может быть признана как недействительной, так и действительной.

В-третьих, ст. 177 ГК РФ имеет  в виду и другой случай, когда  гражданин на самом деле полностью  дееспособен, однако в момент совершения сделки находится в таком состоянии, что неадекватно воспринимает окружающую действительность. Это может быть болезненное состояние, состояние  аффекта, алкогольного, наркотического, токсического опьянения, бессознательное  состояние и т.п. Правда, в этом случае подобное состояние уже будет  оцениваться судом в силу так  называемой дискреции (судейского усмотрения).

В-четвертых, сделка, указанная  в ст.171 ГК РФ, имеет порок субъектного  состава, т.е. недееспособный гражданин  исключен из субъектов гражданских  правоотношений. Сделка же, о которой  сказано в ст. 177 ГК РФ, совершается субъектом гражданских правоотношений, однако у него отсутствует внутренняя воля на ее совершение.

Сделки, которые требуют  совершения в так называемой квалифицированной  письменной форме (нотариального удостоверения  или государственной регистрации) будут действительными исключительно  при соблюдении этой формы.

Таким образом, главными условиями  действительности гражданско-правовой сделки являются ее правомерность и  беспорочность (отсутствие пороков). Иногда только часть сделки является недействительной. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения  недействительной ее части, то все прочие части этой сделки признаются действительными (ст. 180 ГК РФ). Например, согласно п.4 ст.1131 ГК РФ недействительность отдельных  распоряжений, содержащихся в завещании, не затрагивает остальной части  завещания, если можно предположить, что эта остальная часть была бы включена в завещание и при  отсутствии распоряжений, являющихся недействительными. Обычно это происходит в случаях, когда завещатель лишает наследства наследников, которые в  соответствии со ст. 1149 ГК РФ имеют право  на обязательную долю в наследстве.

Заключение

В данной работе были рассмотрены  особенности налогообложения имущества  организаций в соответствии с  нормами действующего законодательства.

Среди основных налогов Российской Федерации налог на имущество  предприятий занимает далеко не последнее  место, так как практически всем юридическим лицам приходится иметь  с ним дело.

Согласно нормам законодательства, плательщиками налога на имущество  являются предприятия, учреждения (включая  банки и другие кредитные организации) и организации, в том числе  с иностранными инвестициями, считающиеся  юридическими лицами по законодательству РФ, филиалы и другие аналогичные подразделения указанных предприятий, учреждений и организаций, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет.

Следующее новшество связано  с увеличением предельного размера  налоговой ставки. Как и раньше, размер ставки фиксирован верхним пределом - теперь это 2,2%. Но теперь субъекты Российской Федерации могут устанавливать  дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категории налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

По сравнению с действующим  порядком верхний размер ставки налога увеличен на 0,2 пункта, то есть в абсолютном выражении ставка повышена в 1,1 раза (на 10 процентов).

В перспективе ожидается, что налог на имущество предприятий, а также вкупе с ним налог  на имущество физических лиц и  налог на землю будут заменены единым региональным налогом - налогом  на недвижимость. Однако в настоящее  время для этого пока не созданы  необходимые экономические и  правовые условия.

Как видится, введение такого налога приблизит налоговую систему  Российской Федерации к более  качественному процессу налогообложения, в полной мере отвечающему потребностям защиты и развития рыночной экономики  и прав человека.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Практическая  часть

Вариант №25

Задание № 2.  Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Требуется оценить объект недвижимости производственного назначения. С этой целью по сборникам УПВС определены прямые затраты на строительство  здания-аналога и с помощью  индекса цен на строительно-монтажные  работы пересчитаны на дату оценки. В результате они составляют 900 руб. за 1 куб.м расчетного объема здания. Оцениваемое здание имеет отличия от аналога, которые выражаются поправочным коэффициентом, равным 0,85. Косвенные затраты при строительстве зданий, подобных оцениваемому, составляют  7 % от прямых затрат. Прибыль предпринимателя для рыночных условий, отражающих сложившийся на дату оценки инвестиционный климат в строительном секторе, составляет 18% от прямых затрат. Стоимость права аренды участка земли, на котором расположено здание, установлена в размере 850 тыс.руб.

Определить рыночную  стоимость оцениваемого объекта, если его расчетный объем составляет 3900куб.м., а накопленный износ – 36 %.

Решение:

Vo= VB+ VL, где

Vo – стоимость объекта недвижимости;

VB  - стоимость воспроизводства

VL – стоимость земли

VB = VR - D, где

VR – реальная стоимость  объекта недвижимости;

D – износ.

Ответ:  рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 3236800 рублей.

Задание № 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с  одной загрузочной дверью. При  анализе были выявлены следующие  продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 145 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за 130 тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году  за 145 тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная  ветка стоит 1500 долл.; загрузочная  дверь -1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Решение:

Расчеты представлены в таблице 1:

Таблица 1. Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена, тыс.долл.	Мой объект	145	130	145
Цена, откорректированная на время, тыс.долл.		145	130х1,05=136,5	145
Железнодорожная ветка, тыс.долл.	есть	-	-	+1,5
Ограждение, тыс.долл.	есть	+5,0	+5,0	-
Загрузочная дверь, тыс.долл.	есть	+1,0	+1,0 (т.к. у них 2 двери)	+1,0
Откорректированная  цена, тыс.долл.		151	136,5	147,5
Баллы		1	2	3