Оценка недвижимого имущества

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 2

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ КУРСОВОЙ РАБОТЫ 4

1.1. Нормативно правовая база оценочной деятельности 4

1.2. Процесс оценки и его этапы 6

1.3. Отчет об оценке как документ, содержащий профессиональные сведения оценщика по совместимости объекта оценки 8

2. ОТЧЕТ №1 10

2.1. Сертификат оценки 11

2.2. Используемая терминология при определении рыночной стоимости 13

2.3. Задание на оценку 15

2.4. Методология определения стоимости 16

2.5. Анализ среды и местоположения объекта оценки 17

2.6. Аналоги 18

2.7. Описание объекта 19

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Одним из главных преимуществ, при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы  показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может  вырасти или упасть в зависимости  от различных условий и обстоятельств  рынка.

Законодательство Российской Федерации  регламентирует все виды хозяйственной  деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Содержание типового отчета по оценке недвижимости, как правило, включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него; анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

При этом оценщики используют три  метода: 1) метод сравнительного анализа  продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько  видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет  определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически  ни одной операции.

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
1. Нормативно правовая база оценочной деятельности

Нормативно-правовая база, регулирующая оценку недвижимости в Российской Федерации, включает в себя Гражданский Кодекс в Российской Федерации, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты и другие нормативные акты:

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». №135-ФЗ 29 июля 1998 года
• Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 (зарегистрирован в Минюсте России № 10040 от 23 августа 2007 г.)
• Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 (зарегистрирован в Минюсте России № 10045 от 23 августа 2007 г.)
• Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г № 254 (зарегистрирован в Минюсте России № 10009 от 20 августа 2007 г.)
• Стандарты и правила оценочной деятельности «Российского Общества Оценщиков» - 2010 г.

Кроме законодательства, регулирующего оценочную  деятельность, особое внимание у оценщиков  вызывает законодательство, регулирующее право собственности и иные вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки. Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс РФ, другие законодательные и нормативные  акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке и др.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

• органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;
• оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;
• профессиональные объединения оценщиков;
• заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;
• потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

К объектам оценочной деятельности можно отнести:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работа, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

2.  Процесс оценки и его этапы

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Постановка задания на оценку

• Цель оценки
• Вид определяемой стоимости
• Установление оцениваемых имущественных прав
• Дата проведения оценки

 2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

• График работ по оценке
• Источники информации
• Выбор методов оценки
• Затраты на проведение оценки
• Денежное вознаграждение за проведение оценки
• Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

• Осмотр объекта и прилегающей территории
• Юридическое описание объекта недвижимости
• Физические характеристики и местоположение
• Экономическая информация
• Проверка достоверности собранной информации
• Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

• Анализ земельного участка как условно свободного
• Анализ земельного участка с улучшениями

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов

• Оценка стоимости на основе доходного подхода
• Оценка стоимости на основе сравнительного подхода
• Оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

• Проверка полученных данных о величине стоимости
• Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
• Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

 

3. Отчет об оценке как документ, содержащий профессиональные сведения оценщика по совместимости объекта оценки

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета; 
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; 
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; 
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; 
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; 
– дата определения стоимости объекта оценки; 
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Объектом оценки является здание бизнес -  центра

 

 

2. ОТЧЕТ №1

ОТ 19 НОЯБРЯ 2013 Г.

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ:

Г. ПЕРМЬ, УЛ. ЛЕНИНА, Д. 63,

ПО СОСТОЯНИЮ  НА 01.11.2013 Г.

Генеральному директору

 

1.  Сертификат оценки

Я, нижеподписавшийся, данным, удостоверяю, что в соответствии с имеющимися у меня данными:

1. Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;
2. Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий, и являются моим персональным, непредвзятым, профессиональным анализом, мнениями и выводами;
3. Я не имею ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного заключения, я также не имею личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
4. Мое вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;
5. Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;
6. Ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщику, подписавшему данный отчет;
7. Мой анализ, мнения и выводы были получены, а тот отчет составлен в полном соответствии со «стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности»;
8. Удостоверяю, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского общества оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;
9. Расчетная стоимость признается действительной на дату оценки;
10. Ни весь отчёт, ни какая-либо из его частей не могут использованы заказчиком в целях рекламы, при контактах с общественностью, СМИ и для других публичных мероприятий без предварительного письменного одобрения оценщика;
11. Использование заказчиком отчёта, в целом или частично, сведений содержащихся в нём данных о рыночной стоимости объекта, или иной информации, приравнивается к факту утверждения отчёта заказчиком.
 

2. Используемая терминология при определении рыночной стоимости