Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

Закладная - именная  ценная бумага, удостоверяющая право  ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других доказательств существования этого  обязательства, а также право  залога на имущество, обремененное ипотекой.

 

Первичный ипотечный  рынок - совокупность отношений, связанных  с подготовкой, оформлением, выдачей  ипотечных кредитов и обеспечением исполнения обязательств по ипотечным  кредитам. На первичном ипотечном  рынке совершаются процедуры  и сделки по андеррайтингу заемщиков, кредитованию на приобретение жилья под залог недвижимого имущества, страхованию данного имущества и иных объектов имущественных интересов залогодержателей, оценке объекта ипотеки, поручительству по кредитным обязательствам или страхованию кредитных рисков, оформлению закладных, иные процедуры и сделки.

 

Ипотечный оператор - открытое акционерное общество "Пермское агентство по ипотечному жилищному  кредитованию" (далее - ОАО "ПАИЖК", Ипотечный оператор), 100% акций которого находится в собственности Пермского  края, для организации первичного ипотечного рынка и координации  деятельности его участников.

 

Рефинансирование  ипотечных кредитов - приобретение прав требований по ипотечным жилищным кредитам.

 

Вторичный ипотечный  рынок - совокупность отношений, связанных  с рефинансированием ипотечных  кредитов (передачей прав по закладным), формированием покрытия, эмиссией и  обращением ипотечных ценных бумаг. Вторичный ипотечный рынок включает в себя процедуры и сделки по формированию пулов закладных и их купле-продаже, по организации эмиссии ипотечных  ценных бумаг, их первичному размещению и купле-продаже на вторичном  рынке.

 

Пул закладных - закладные, объединенные в пакет  для их совместной продажи.

 

Секьюритизация - процесс объединения ипотечных активов в пул и выпуска ценных бумаг, обеспеченных денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс эмитента.

 

Пилотный  проект - комплекс мероприятий в  рамках развития региональной системы  ипотечного жилищного кредитования, координируемый Ипотечным оператором.

 

Общество  взаимного страхования - некоммерческая организация, создаваемая путем  объединения средств граждан и юридических лиц, осуществляющая страхование имущественных интересов своих членов непосредственно на основании членства в обществе или на основании заключаемых договоров страхования. В системе ипотечного кредитования объектом страхования в обществе взаимного страхования может быть риск ответственности по кредитным обязательствам, возникающий у граждан, являющихся ипотечными заемщиками, и у ипотечных операторов, несущих солидарную ответственность с ипотечными заемщиками.

 

Содержание  проблемы и обоснование необходимости  ее решения программными методами. Ипотечное жилищное кредитование - один из наиболее эффективных рыночных механизмов, обеспечивающий привлечение  долгосрочных финансовых ресурсов в  сферу жилищного финансирования. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан - участников Программы - в улучшении жилищных условий, кредиторов - в предоставлении масштабного и надежного кредитного продукта, а также организаций строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства. Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социального обременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всем категориям граждан.

 

 Программа  отражает современные тенденции  развития ипотечного жилищного  кредитования, ориентирована на  внешнее рефинансирование, учитывает  требования Стандартов процедуры  выдачи, сопровождения и рефинансирования  ипотечных кредитов (далее - Стандарты)  и определяет организационные  и кредитно-финансовые механизмы  ипотечного жилищного кредитования  в Пермском крае.

 

При разработке Программы были учтены мировой, российский и региональный опыт становления  и развития системы ипотечного жилищного  кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых  Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в  общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.

 

Основной  целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению  долгосрочных ресурсов в систему  ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как  улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так  и подъем региональной экономики  в целом.

 

Для достижения данной цели и в соответствии с  перечисленными выше проблемами и условиями  в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

 

- создание  региональной нормативной правовой  базы функционирования системы  ипотечного жилищного кредитования;

 

- формирование  эффективного первичного рынка  ипотечных кредитов и финансовых  механизмов, обеспечивающих доступность  кредитов для граждан;

 

- формирование  и координация инфраструктуры  ипотечного кредитования в Пермском  крае;

 

- подготовка  условий для рефинансирования  ипотечных кредитов и интеграции  региональной системы вторичного  рынка ипотечных кредитов в  общероссийскую;

 

- обеспечение  надежных механизмов защиты имущественных  прав и интересов инвесторов  вторичного рынка ипотечных кредитов.

 

В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:

 

- создание  и развитие схем, обеспечивающих  надежное накопление населением  денежных средств, в том числе  через развитие схем пенсионного  обеспечения, накопительного страхования,  функционирования инвестиционных  фондов, кредитных потребительских  кооперативов граждан и других  объединений граждан, вкладывающих  свои средства в жилищную сферу;

 

- определение  форм и методов адресной государственной  поддержки отдельных категорий  граждан;

 

- создание  и использование экономических механизмов привлечения частных инвестиций в систему ипотечного жилищного кредитования с использованием механизма рефинансирования ипотечных кредитов;

 

- формирование  нормативной правовой основы  для защиты имущественных прав  и интересов инвесторов, вкладывающих  средства путем приобретения  ипотечных ценных бумаг;

 

- повышение  надежности и инвестиционной  привлекательности ипотечных ценных  бумаг;

 

- внедрение  эффективных и прозрачных для  инвесторов технологий учета  возвратных денежных потоков  по ипотечным кредитам, а также  процедур замещения в эмитированных  пулах ипотечных облигаций (закладных  листов) досрочно прекращенных ипотечных  кредитов новыми;

 

- внедрение  эффективных методов координации действий участников ипотечного рынка Ипотечным оператором;

 

- организация  процедуры оценки платежеспособности  заемщика (андеррайтинга), оформления сделок при ипотечном кредитовании;

 

разработка  и использование комплекса мероприятий, направленных на стимулирование жилищного  строительства, с привлечением кредитных (заемных) средств (включая ипотечные  жилищные кредиты);

 

содействие  формированию системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми  операциями на вторичном рынке ипотечных  ценных бумаг;

 

- внедрение  информационных технологий, автоматизация  процессов учета и анализа  данных в системе ипотечного  жилищного кредитования, подготовка  к интеграции с системой рефинансирования;

 

- формирование  условий, обеспечивающих постепенную  интеграцию региональной системы  ипотечного кредитования в единую  государственную систему ипотечного  жилищного кредитования;

 

- обеспечение  условий устойчивого и эффективного  функционирования системы ипотечного  жилищного кредитования преимущественно  за счет внебюджетных источников  финансирования;

 

- создание  механизмов управления рисками  в системе ипотечного жилищного  кредитования;

 

- проведение  разъяснительной работы с целью  повышения доверия со стороны  населения и инвесторов.

 

Основываясь на исследованиях платежеспособного  спроса на ипотечные жилищные кредиты  и сопутствующих прогнозах потребности  в новом жилье, Правительство  Пермского края будет стимулировать  развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных  заемщиков, путем:

 

- разработки  новых принципов жилищной политики  в Пермском крае;

 

- заключения  комплексных договоров с органами  местного самоуправления о формировании  комплексов жилищной застройки  в рамках ипотечных проектов, способах обеспечения их необходимой  инфраструктурой и сетями;

 

- привлечения  инвестиций в развитие строительной  индустрии и строительство через  предоставление гарантий (поручительств)  по обязательствам третьих лиц,  участие в ипотечных альянсах  и принятие целевых программ  развития лизинга на приобретение  строительной техники, технологий  и оборудования.

 

Основными исполнителями  Программы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского  края и Ипотечный оператор.

 

Контроль  за деятельностью Ипотечного оператора осуществляется советом директоров, в который входят представители уполномоченных исполнительных органов государственной власти Пермского края.

 

Руководство Ипотечного оператора в установленном  порядке (не реже одного раза в год) представляет на совете директоров бизнес-план на предстоящий период и отчет  о результатах деятельности за истекший период. Указанные документы должны отражать конкретные экономические  показатели, связанные с выполнением  программных мероприятий (объем  привлеченных на ипотечное жилищное кредитование средств, количество семей, улучшивших жилищные условия посредством  ипотечного жилищного кредитования, объем приобретенной жилой площади).

 

В Пермском крае разработана концепция ипотечного жилищного кредитования в Пермской области.

 

Целью которой является создание условий для внедрения и развития ипотечного кредитования как механизма привлечения средств населения в сферу жилищного строительства и решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего в собственности жилье и другое недвижимое имущество.

 

 Концепция  ипотечного жилищного кредитования  в Пермской области:

 

- учитывает  опыт создания и функционирования  ипотечного рынка в различных  регионах России, наиболее близких  к Пермской области по экономическим,  финансовым и социально - психологическим  параметрам, основывается на концепции  "Развития системы ипотечного  жилищного кредитования в Российской  Федерации", одобренной постановлением  Правительства Российской Федерации  от 11.01.2000 N 28;

 

- адаптирована к платежеспособному спросу жителей области, особенностям рынка жилья в Пермской области, нестабильной макроэкономической ситуации в России и к особенностям функционирования российских финансовых институтов;

 

- через заложенные  в ней инструменты вторичного  ипотечного рынка способствует  быстрой оборачиваемости средств кредиторов и обеспечению процесса непрерывного рефинансирования ипотечного кредитования с выходом в дальнейшем на полное самофинансирование. Данный механизм, в отличие от рассчитанных только на внешние инвестиции статичных схем, является единственным реальным инструментом, обеспечивающим увеличение объемов финансирования жилищного строительства в соответствии с областными программами "Свой дом" и "Жилище", а также снижение высоких процентных ставок по кредитам населению;

 

- позволяет  управлять спросом на жилье  в выгодном для социально - экономического развития области  направлении;

 

- позволяет  начать работу по внедрению  и развитию программы ипотечного  жилищного кредитования в Пермской  области уже в настоящее время  в существующем правовом поле;

 

- основывается  на рыночном подходе, который  подразумевает создание самодостаточной  и саморазвивающейся системы,  которая может быть интегрирована  в сегодняшнюю практику. Концепция  рассчитана не на одномоментный  результат, не ограничена во  времени;

 

- предполагает  открытость для всех задействованных  структур, подконтрольность, ясность  для инвесторов и других участников  ипотечного рынка;

 

- обеспечивает  стимулирование финансовых институтов, динамичное развитие первичного  рынка, а также создание механизма  рефинансирования первичных кредиторов  за счет вторичного рынка;

 

- ориентирована  на работающее население, основным  способом решения жилищной проблемы  которого является долгосрочное  ипотечное кредитование, при этом  за органами государственной  власти и местного самоуправления  остается функция обеспечения  жильем на условиях социального  найма отдельных категорий граждан.