Ипотека как одно из направлений решения жилищной проблемы

 

5) заключение  договора купли - продажи квартиры  между заемщиком и продавцом  жилья и заключение кредитного  договора между заемщиком и  кредитором, приобретение жилья  заемщиком и переход его в  залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

 

Обеспечение кредита может быть оформлено:

 

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения  с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной  регистрацией возникающей ипотеки;

 

трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи  и ипотеки жилого помещения, при  котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически  одновременно фиксируют, нотариально  заверяют и регистрируют переход  прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку  данной квартиры в пользу кредитора;

 

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных  средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в  силу закона в момент регистрации  договора купли - продажи;

 

6) проведение  расчетов с продавцом жилого  помещения. Заемщик осуществляет  оплату стоимости жилого помещения  по договору купли - продажи,  используя сумму первоначального  взноса и средства кредита.  Целесообразно, чтобы кредитор  непосредственно участвовал и  полностью контролировал процесс  расчетов по договору купли  - продажи;

 

7) страхование  предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав  собственника на приобретаемое  жилое помещение.

 

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о  погашении основной задолженности  и процентов, осуществляет все необходимые  действия по обслуживанию выданного  ипотечного кредита.

 

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека  прекращается, о чем делается соответствующая  запись в государственном реестре.

 

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий  кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание  на заложенное жилье в судебном или  внесудебном порядке. Предмет ипотеки  реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания  и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.[11]

 

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

 

1) земельные  участки, за исключением земельных  участков;

 

2) предприятия,  а также здания, сооружения и  иное недвижимое имущество, используемое  в предпринимательской деятельности;

 

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных  комнат;

 

4) дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения;

 

5) воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты.[ 15]

 

При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует рынок  жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют  без финансового участия государства, за исключением случаев государственных  дотаций банкам для компенсации  им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства  является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

 

Система ипотечного кредитования включает два направления:

 

·     непосредственную выдачу ипотечных  кредитов хозяйствующим субъектам  и населению;

 

·     продажу ипотечных кредитов на вторичном  рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

 

Первым направлением занимаются в основном ипотечные  банки, вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и  затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку  обеспечены недвижимостью и позволяют  получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом  гарантом выступает государство, что  повышает их надежность.

 

Функционирование  вторичного рынка ипотечного кредита  на жилье

 

 обеспечивает  ликвидность капитала ипотечных  банков, связывает денежную массу  в обороте, способствует перераспределению  капитала по районам страны  и экономическим сферам, стабилизирует  процентные ставки по кредитам.

 

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова  пускают в оборот, выдавая новые  кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие  развитого вторичного ипотечного рынка.

 

Банк, выдающий ипотечный кредит связан со следующими рисками 

 

Виды риска  обеспечения кредита

 

 

Риск обеспеченности кредита

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Риск неликвидности обеспечения

 

 

 

Правовой  риск

 

 

 

Риск утраты или повреждения предмета или  залога

 

 

 

Риск обесценивания  предмета залога

 

 

 

                              

 

             

 

 

 

 

Особое внимание уделим отдельному виду кредитного риска - риску обеспечения кредита, который  хотя и не является самостоятельным  видом риска и рассматривается  только при наступлении риска  непогашения кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения.

 

Этот вид  риска проявляется в недостаточности  дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения  кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику.

 

Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения  кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять  свои обязательства по отношению  к кредиторам вообще. Каждый заемщик  характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений  с банком и является результатом  делового риска и риска структуры  капитала.

 

Риск обесценивания  залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может  меняться как в меньшую, так и  в большую сторону. Чаще всего  изменение происходит в меньшую  сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует  фактор, связанный с физическим и  моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости  может привести к тому, что в  случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть  кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме.

 

Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей  предмета залога либо с частичной  потерей им своих свойств, что  также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к  полной его утрате.

 

Правовой  риск как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть представлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.

 

Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога.

 

Риск неправильной оценки предмета залога может возникать  в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость  залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и, соответственно, не может покрыть расходов банка.

 

Риск, связанный  с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского  кредитования под залог имущества. Результатом может стать как  уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной  информации (в случае некачественной проверки представляемых залогодателем  документов) и т.д.

 

Риск, связанный  с недостаточным опытом работы с  банковскими залогами, обобщает в  себе все предыдущие виды рисков, так  как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в  практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых  банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг. [1 стр 198]

 

.Программы  ипотечного кредитования составлены  исходя из потребностей основных клиентов ипотечного кредитования, которых выделяют на четыре группы:

 

- "первое  жилье":

 

- "яппи" (возраст 25 - 35 лет, доход от 500 долл., одиноки, но готовы начать совместную  жизнь в гражданском браке);

 

- "молодая  семья" (возраст 25 - 40 лет, доход  от 500 долл., женаты, возможно, имеют ребенка дошкольного возраста);

 

- "новое  качество" (возраст 35 - 45 лет, доход  от 500 долл., есть взрослые дети).

 

Из данной сегментации следуют четкие требования к настройке ипотечного предложения.

 

Для группы "первое жилье" необходимо продвижение ипотеки  как категории. Важно аргументированно дать понять, что ипотека для данной группы является доступным продуктом. Им надо предложить рациональный выбор  в пользу ипотеки, подняв существующую проблему - необходимость собственного жилья, наличие арендных платежей.

 

Результатом настройки ипотечного предложения  для данной категории клиентов явилась  рекламная коммуникация "Нет аренде!".

 

Для группы же "новое качество" важнейшими являются выгодные условия и возможность  подобрать для себя оптимальный  вариант за счет сочетания собственных  и заемных средств. Представители  этой аудитории четко знают, что  такое ипотека, и четко умеют  планировать свой бюджет.

 

Способом  настройки ипотечного предложения  на потребности указанной группы стало создание "ипотечного конструктора", предусматривающего широкий выбор  ценовых условий в зависимости  от срока кредита и размера  первоначального взноса.[8]

 

Вывод:

 

Ипотека –  это долгосрочный кредит, который  выдается на приобретение жилья.

 

Не каждые слои населения могут позволить  купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа  ипотеки выгодна в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру, в 2007 г почти равна ежемесячному платежу по кредиту.

 

Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

 

- доступная  ценовая политика;

 

- можно брать  кредит семьей в несколько  поколений;

 

- относительно  небольшие ежемесячные выплаты,  сравнимые со стоимостью аренды  жилья;

 

- фиксированный  процент выплат;

 

Отрицательные аспекты:

 

- ограничение  прав пользования недвижимостью  в момент выплат кредита;

 

- высокая  процентная годовая ставка, чем  при потребительских кредитах.

 

 

 

1.2.     Существующие модели развития  ипотечного кредитования.

 

Венгрия

 

Самый быстро растущий в Европе рынок ипотечного кредитования - в Венгрии. Современный  рынок ипотечного кредитования начал  формироваться в Венгрии еще 15 лет назад, однако нынешний бум объясняется  щедрыми государственными субсидиями с одной стороны и низкими  процентными ставками - с другой.

 

Способствуют  ему и низкие темпы инфляции - в прошлом году она составила  примерно 6 процентов. Только в прошлом  году объем выданных ипотечных кредитов увеличился здесь на 70 процентов. Для  сравнения: в Чехии - только на 30 процентов, а в Польше - только на 9 процентов, в Западной Европе кредиты давно  стабилизировались и прирастают не столь сильно. В целом за два  последних года объем ипотечного кредитования в Венгрии увеличился почти на 260 процентов.

 

На данный момент фактически любой венгерский гражданин может найти соответствующий  его доходам ипотечный продукт  на рынке: начиная от небольшого кредита  на ремонт отопления до кредита на строительство собственного дома или  покупки земли для фермерской деятельности.

 

Чтобы ипотека  заработала, нужно было, конечно, создать  юридическую базу, так как в  первые годы и банки, и клиенты  побаивались ипотеки - им это дело казалось слишком рискованным. Особенно настораживала передача заемщиком  кредитору прав на недвижимость, пока кредит не будет погашен.