Оценка недвижности

Содержание:      

Введение………………………………………………………………………3

1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных…………………………………………………………………………….5
2. Определение рыночной стоимости административного здания относительного сравнительным подходом…………………………………….9
3. Определение рыночной стоимости квартиры затратным подходом……14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

Оценочная деятельность производится в связи, что недвижимость так же и движимые объекты, можно продавать, т.е. необходимо оценивать стоимость в эквивалентных единиц.

Оценочная деятельность – это деятельности, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Оценка недвижимости требует высокой квалификации оценщика, знания соответствующего законодательства, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденции спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Степень правильности оценки недвижимого имущества во многом определятся выбором методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения недвижимости:

1. Затратный подход – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же  полезности за минусом всех видов износа.
2. Сравнительный подход -  оценка объекта путем сравнения цен на сходные объекты.
3. Доходный подход – способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается от этой недвижимости.

Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования. Наилучшее использование означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Обычно для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определение альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнение результатов.

В настоящей работе предполагается рассмотреть все три подхода к оценке стоимости имущества, путем расчета в соответствии с заданным вариантов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вариант №1

1. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных.

Определение рыночной стоимости коттеджа площадью 100 м2,  расположенного на земельном участке площадью 800м2. Коттедж имеет 5 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используется данные о пяти продажах сравнимых объектах. Исходные данные приведены табл.1.

Таблица 1

Исходные данные

Показатели	Объект оценки	Сравнимые продажи
		1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи		54000	64000	46000	56000	43000
Переданные  права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финансирования	Рыночное	Не рыночное	Не рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное
Коррекция по финансированию		-2 000	-6 000	0	0	0
Условия продажи	Рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное
Сроки продажи		2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
Размер участка м2	8 000	8 000	8 000	8 000	8 000	8 000
Размер м2	100	100	125	100	125	100
Количество комнат	5	5	6	5	6	5
Гараж	-	+	+	+	+	-
Подвал	+	-	-	-	+	-

 

Как видно из исходных данных, объекты отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и не рыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной ставке.  В данном случае величины корректировок  определены в размере 2 000 руб. для 1 – го объекта и 6000руб. для 2 –го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не  требуется.

Для корректировки на условиях рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся этим элементом. В данном случае 1 – й и 3 – й объекты отличаются только условия финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1 – го объекта на условиях финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

(52 000 – 46 000)/46 000 = 0,13 или на 13% т.е. за год цены на рынке увеличилась на 13 %.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 10 000 м2 дом площадью 125 м2 с 6 комнатами, а участка площадью 8 000 м2 соответствует дом площадью 100 м2 с 5 комнатами.

Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяет корректировку на размер:

58 000 – 52 000 = 6 000 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3 – го и 5 – го объектов, т.к. они различаются лишь наличие гаража:

51 980 – 48 590 = 3390 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2 – го и 4 – го объекта т.к они различаются лишь этим показателем:

58 000 – 50 400 = 7 600 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в таб. 2. Для каждого сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Показатели, руб.	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Цена продажи	54 000	64 000	46 000	56 000	43 000
Коррекция по переданным правам на собственность	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по переданным правам на собственность	54 000	64 000	46 000	56 000	43 000
Коррекция по условиям финансирования	-2 000	-6 000	0	0	0
Скорректированная цена по условиям финансирования	52  000	58 000	46 000	56 000	43 000
Коррекция по условиям продажи	0	0	0	0	0
Скорректированная цена по условиям продажи	52 000	58 000	46 000	56 000	43 000
Коррекция по условиям рынка	0	0	+13%	+13%	+13%
Скорректированная цена по условиям рынка	52 000	58 000	51 980	63 280	48 590
Коррекция по местоположению	0	0	0	0	0
Коррекция по размеру	0	- 6 000	0	- 6 000	0
Коррекция для гаража	- 3 390	-3 390	-3 390	-3 390	0
Коррекция для подвала	+7 600	+7 600	+7 600	0	+7 600
Скорректированная цена	56 210	56 210	56 190	53 890	56 190

 

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. таб. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

 

 

Результаты анализа сведены в таб. 3

 

 

 

Таблица 3

Анализ полученных данных

Показатели анализа	Сравнимые продажи
	1-я	2-я	3-я	4-я	5-я
Количество корректировок	3	4	3	3	2
Общая чистая коррекция руб.	2 210	7 790	10 190	2 110	13 190
Общая чистая коррекция % от продажи	4	12	22	4	31
Общая валовая коррекция руб.	12 990	22 990	16 980	16 670	13 190
Общая валовая коррекция %	24	36	37	30	31

 

В рассматриваемом примере имеем диапазон цен продажи – от 53 980 руб. до 56 210 руб. Наименьшее продажная цена имеет среднее число корректировок, поэтому мы будем рассматривать продажную цену и наиболее меньшем числом корректировок. Для 5 – го объекта общее число корректировок равно двум, к тому же продажная цена имеет практически удельный вес. Кроме того, общая валовая коррекция для 5 – го объекта также почти. Кроме того, общая коррекция для 5-го объекта почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5- го объекта – 56 190 руб.

 

 

 

2. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом (вариант №1).

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее.  Характеристики оцениваемого и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Таблица 4

Сводка рыночных данных для сравнительного анализа

 административного  здания

Элементы сравнения	Объект сравнения	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й		4-й	5-й
Цена продажи, руб.		290000	210000		240000	210000	250000
Отношения площадь, м2	3400	4000	3300		3400	2900	3800
Отношение арендной площади к общей	0,88	0,94	0,93		0,92	0,89	0,89
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,95		0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2 арендной площади, руб.	116	117	107		115	119	114
Местоположение	Среднее	Хорошее	Плохое		Среднее Хорошее	Плохое
Затраты на эксплуатацию	Рыночной уровень	Рыночной уровень	Рыночной уровень		Высшее	Высшее	Рыночной уровень
Размер арендной площади	3 000	3 760	3 100		3 150	2 600	3 420
Цена за 1 м2 арендной площади, руб.		77,12	67,74		76,00	80,70	73,10