Ипотечные банки США

В конце 1938 г. Фэнни Мэй имела в своем портфеле застрахованных ФЖА ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов. Она поддерживала возможность обращения на рынке кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов с фиксированной процентной ставкой.

Важным катализатором развития жилищного сектора и становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего налогообложению. Для лиц, имеющих обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заёмных средств с помощью ипотечного кредита.

В 1954 г. Фэнни Мэй стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании Фэнни Мэй для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно от продажи акций. Акции продавались кредиторам, рефинансировавшим у неё ипотечные кредиты. Она стала корпорацией со смешанной собственностью: её обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные - в собственности государства.

Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определённом этапе развития системы.

В 1968 г. Фэнни Мэй была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих Фэнни Мэй функций. Одна из них сохранила своё название «Фэнни Мэй» и была приватизирована. Вторая представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Департамента жилищного и городского развития. Это Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Джинни Мэй).

Фэнни Мэй сегодня является частной корпорацией, хотя всё ещё и сохраняет некоторую связь с федеральным правительством (находится под надзором государственных органов). Это крупнейшая национальная корпорация по активам, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Фэнни Мэй торгует Нью-Йоркская Биржа и другие крупные фирмы. Её акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также перечисляются в Каталоге Standard & Poor’s 500 Composite Stock Price Index. Её акции котируются NYSE. Коммерческие банки пользуются услугами ипотечной ассоциации как при покупке, так и при продаже ипотечных облигаций.

Безупречная кредитная история компании и высший рейтинг надёжности её облигаций заменили государственные гарантии. Сегодня Фэнни Мэй выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками.

На Джинни Мэй была возложена государственная поддержка жилищных программ. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, Джинни Мэй предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются:

- за счёт займов из Государственного  казначейства,

- за счёт процентов, приносимых  собственным портфелем,

- а также за счёт комиссионных  за обязательства.

Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счёт гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.

Благодаря усилиям Фэнни Мэй и Джинни Мэй был создан рынок кредитов Федеральной Жилищной Администрации и Администрации по делам ветеранов. В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты.

Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» Фэнни Мэй, специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования (Фрэдди Мак).

Основной целью Фэнни Мэй и Фрэдди Мак было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путём: повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке.

Фэнни Мэй и Фрэдди Мак были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени Фэнни Мэй было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества Фэнни Мэй и Фрэдди Мак твердых стандартных форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными ипотеками. Другим последствием были пересмотр и одобрение Фэнни Мэй и Фрэдди Мак частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало “одобренный список” частных страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование обязательно в случаях, когда сумма кредита превышает 80% оценочной стоимости залога.

Таким образом, самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной — третий этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение Фэнни Мэй и Фрэдди Мак велико и в настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счёте, оказывает влияние и на условия первоначального ипотечного кредитования.

В 1981 г. Фэнни Мэй получила полномочия непосредственно участвовать в торговле акциями на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время примерно 87% ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В настоящее время Фэнни Мэй является шестой по величине корпорацией в США. Фэнни Мэй и Фрэдди Мак обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет банкам механизм, который позволяет им:

1. продавать кредиты;

2. трансформировать кредиты в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным залогом.

Фэнни Мэй и Фрэдди Мак имеют схожую организацию и пользуются одинаковыми федеральными привилегиями. И та и другая являются акционерными корпорациями, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа. Обеими руководят Советы Директоров, состоящие из 18 членов Совета, из которых 13 выбирают акционеры, а 5 назначает президент. Обеим необходимо иметь штаб-квартиры в Вашингтоне (округ Колумбия, столичная территория), обе являются объектом наблюдения (но не управления) федеральной полиции - безопасность, порядок регулирования и финансовый мониторинг. Обе корпорации ограничены одной линией деятельности (жилищная ипотека). Они относятся к так называемым «поддерживаемым государством структурам» (ПГС) и получают различные официальные привилегии для помощи в выполнении задачи. Эти привилегии таковы:

- кредитная линия Казначейства  США в размере до 2,25 млрд. долларов;

- право продавать ценные корпоративные  бумаги без ограничения через  финансовые институты, регулируемые  государством (в основном, банки и сберегательные ассоциации);

- ценные ипотечные бумаги, которые  они выпускают или гарантируют, причисляются к категории second-lowest credit risk (второй наименьший кредитный  риск) в депозитных учреждениях;

- разрешение каждой из организаций осуществлять выпуск и перевод ценных бумаг через электронную систему бездокументарных ценных бумаг Федеральной Резервной системы, которая используется для выпуска и переводов государственных ценных бумаг

- возможность допуска в целом  долговых ценных бумаг и ипотечных ценных бумаг каждой из организаций для совершения операций на открытом рынке, в частности, покупки данных ценных бумаг банками, входящими в Федеральную резервную систему

- освобождение от государственных  и местных налогов (кроме налога на собственность и федеральных налогов на прибыль);

- освобождение от регистрационных  требований по ценным бумагам  и Биржевых комиссионных;

- полномочие использовать федеральные  резервные банки в качестве  финансовых агентов.

Несмотря на эти привилегии, в современных условиях обязательства Фэнни Мэй и Фрэдди Мак не являются обязательствами Правительства, и они не гарантируются Казначейством США. Корпорации также не принадлежат государству. Тем не менее, тот факт, что Правительство поддерживает их, показывает, что Правительство не допустит провала ни одной из этих компаний.

Эти компании, будучи достаточно сильными частными корпорациями, без поддержки государства могли бы рассчитывать на рейтинг выпускаемых ими ценных бумаг, не превышающий «АА», в то время как, являясь ПГС, они привлекают ресурсы на рынке капитала на условиях рейтинга «ААА».

Это позволяет экономить от 0,20 до 0,50 % в стоимости привлекаемых ресурсов. В результате процентные ставки по кредитам для заёмщиков, которые соответствуют стандартам и требованиям Фэнни Мэй и Фрэдди Мак и могут быть выкуплены или гарантированы ими, ниже, чем по другим жилищным ипотечным кредитам.

Деятельность обеих корпораций - Фэнни Мэй и Фрэдди Мак - регулируется Департаментом Жилищного и Городского Развития (HUD) и Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями – (OFHEO).

Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны. При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

Программа “гарантий”

Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Американский опыт демонстрирует, как система ипотечного кредитования, начавшая свое совершенствование в период Великой депрессии, преодолев несколько глубоких кризисов и пройдя несколько этапов развития, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов. Национальная система ипотечного кредитования США не могла родиться в 30-е годы в том виде, в котором она существует в конце века. Являясь частью финансового рынка, она, с одной стороны, соответствовала этапам его развития, с другой стороны, активно влияла на динамику его прогресса.

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕКИ США

2.1. Модели ипотеки

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк — специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень — банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования — двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой — недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.