Анализ рынка недвижимости Краснодара

Содержание 

 

1. Маркетинговое исследование рынка недвижимости города Краснодара

Краткая характеристика города Краснодар

 

     Территория города Краснодара делится на четыре административных округа:

     Западный административный округ,

     Карасунский административный округ,

     Прикубанский административный округ,

     Центральный административный округ.

     Кроме этого город делится на районы, каждый из которых обладает определенными характеристиками, влияющими на стоимость недвижимости и величину арендной платы.

     На рисунке 1 показаны границы районов города Краснодара. 

     

     Рис.1. Границы районов города Краснодара 

     Каждый район города имеет свои индивидуальные характеристики. Выбранный нами объект находится в Центральном административном округе, район 40 лет Победы. К преимуществам данного района следует отнести развитую инфраструктуру, хорошую обеспеченность общественным транспортом, расположение района в близости от административного центра города; к недостаткам - неоднородность застройки района, плохое озеленение.

 

2. Анализ рынка земельных участков города Краснодара

Анализ предложения земельных участков города Краснодар

 

     На протяжении нескольких последних лет рынок земли демонстрирует стабильные показатели роста. Территориальные ресурсы для дальнейшего расширения города, по существу исчерпаны. Практически сложилась такая ситуация, когда вся территория городской застройки в связи с ее развитием вплотную подошла к окружающим город полям научно-исследовательских сельскохозяйственных учреждений. В центральной части города чаще всего предлагаются к продаже участки площадью до 6 соток, поэтому для реализации инвестиционных проектов необходимо приобретать несколько смежных участков. В настоящее время свободных от застройки земельных участков в инфраструктурно развитых районах города практически не осталось. В городе сложилась такая тенденция - на территориях бывших предприятий сносят производственно-складские постройки и возводят жилье. Структура предложения земельных участков в зависимости от района г. Краснодар представлена на рисунке 2. 

     

     Рис.2. Структура предложения земельных участков по районам г. Краснодар. 

     Наибольшую долю в совокупном предложении земельных участков занимают районы: Пашковский (28%), Жукова (19%). Ростовское шоссе (16 %), район Аэропорта (11%), что связанно с наибольшим количеством незастроенной территории в этих отдаленных от центра районах города.

     Структура предложения земельных участков в зависимости от их размера представлена на рисунке 3. 

     

     Рис.3. Структура предложения в зависимости от площади участка. 

     Из рисунка 6 следует сделать вывод о том, что порядка 75% представленных на рынке земельных участков имеют площадь от 4 до 10 соток. Предложения по земельным участкам размером 11-20 соток, занимают 10% от общего числа предложений, 21-100 соток - 6 %, 101 и более соток - 5%.

     Основными видами прав предлагаемых к продаже участков на краснодарском рынке являются:

     - право аренды (12,69%);

     - право собственности (87,3%);

     - иные права (0,01%).

     рынок недвижимость краснодар маркетинговый

 

Анализ спроса земельных участков города Краснодар

 

     Среди основных требований, выдвигаемых покупателями земельных участков, с точки зрения размещения объектов жилищного строительства можно выделить:

     престижность и перспективность района;

     близость к центральной части города;

     хорошая доступность посредством личного и общественного транспорта;

     наличие объектов рекреации, высокий уровень озеленения;

     наличие развитой инфраструктуры;

     отсутствие в непосредственной близости промышленных предприятий;

     возможность осуществления комплексной застройки;

     наличие инженерных коммуникаций.

     Требования покупателей с точки зрения размещения на участке объектов офисной недвижимости включает в себя:

     размещение в престижных и перспективных районах города (Центральный, Фестивальный и др.);

     возможность обеспечения объекта достаточным количеством парковочных мест;

     наличие развитой инфраструктуры;

     отсутствие в районе расположения участка объектов, негативно влияющих на имидж будущего объекта (кладбища, свалки, высокая доля объектов ИЖС и др.).

     Характеристика спроса на земельные участки для целей жилищного строительства в зависимости от площади представлена на рисунке 4. 

     

     Рис.4. Структура спроса на земельные участки для целей жилищного строительства в зависимости от площади. 

     Наиболее часто запрашиваемая площадь земельных участков для целей жилищного строительства - до 5 соток (63%), 6-10 соток - 32%, 10 соток и более - 10%.

Анализ цен на земельные участки в г. Краснодар

 

     Основными факторами, влияющими на стоимость земельных участков, являются:

     престижность района расположения/близость к центральной части города;

     близость к основным торговым коридорам и магистральным улицам;

     хорошая транспортная доступность;

     уровень развития коммерческой и социальной инфраструктуры;

     наличие инженерных коммуникаций;

     близость рекреационных зон. Среди правовых аспектов можно выделить:

     вид права (аренда/собственность);

     категория земель;

     наличие обременений.

     Ценовые характеристики земельных участков для целей жилищного и коммерческого строительства представлены на рисунках 8 и 9 соответственно. 

     

     Рис.8. Средняя стоимость 1 сотки земли для целей жилищного строительства в зависимости от района г. Краснодар. 

     

     Рис.9. Средняя стоимость 1 сотки земли для целей коммерческого строительства в зависимости от района г. Краснодар. 

     Изданных рисунков 8 видно, что наиболее дорогие земельные участки для жилищного строительства располагаются в Центральном и Фестивальном районах города, (2 160 и 2 130 тыс. руб. за 1 сотку соответственно) наиболее дешевые - район Аэпорорта (600 тыс. руб. за 1 сотку), и район Ростовского шоссе (420 тыс. руб. за 1 сотку.) ¹

     С точки зрения коммерческого использования (данные рисунка 9) высокий ценовой диапазон наблюдается в районах: Центральный (2 350 тыс. руб. за 1 сотку), Фестивальный (2 250 тыс. руб. за 1 сотку), Черемушки (2010 тыс. руб. за 1 сотку) - это участки, прилегающие и расположенные в непосредственной близости от следующих улиц: Северная, Красная, Тургенева, Красных партизан, Ставропольская. Наиболее низкие цены на земельные участки для целей коммерческого строительства наблюдаются в районе Аэропорта (540 тыс. руб. за 1 сотку) и районе ул. Российской (360 тыс. руб. за 1 сотку).

 

3. Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ предложения на жилую недвижимость в г. Краснодар

 

     Экономический кризис, наблюдаемый в России в конце 2008 года, позволяет говорить о том, что сдача большинства строящихся жилых объектов была перенесена на более поздние периоды, а работы по планируемым проектам приостановлены. Это замедляет насыщение рынка в ближайшей перспективе. Однако, следует отметить, что отличительной особенностью рынка жилой недвижимости Краснодара является то, что объемы строящихся и планируемых проектов слишком велики по сравнению с другими крупными городами ЮФО. При сохранении существующих объемов ввода рынок жилой недвижимости Краснодара станет насыщенным уже к 2012-2013 гг.

     На рисунке 5 показана структура предложения по классам жилья в г. Краснодар. 

     

     Рис.5. Структура предложения по классам жилья в г. Краснодар. 

     Из данных рисунка 9 видно, что в г. Краснодар на рынке новостроек преобладает строительство жилья эконом и среднего класса, доли которых в общем объеме возводимого жилья составляют по 33%. Доля жилья бизнес-класса составила 30%, элитного - 4%.

     На начало 2011г. в Краснодаре строилось порядка 40 жилых комплексов. Активно застраивались следующие районы: Центральный, Фестивальный, Юбилейный, Черемушки, Школьный. Объем возводимого жилья в зависимости от района города представлен на рисунке 6. 

     

     Рис.6. Структура предложения по районам г. Краснодар. 

     Из данных рисунка 10 можно сделать вывод, что лидерами по объему возводимого жилья являются Центральный район (20%), Фестивальный район (17%) и Юбилейный район (17%) От них "отстают" районы Черемушки и Школьный (13 и 10 % соответственно). Предложения в Заводском и Комсомольском районах составили по 6%. Районы Гидрострой и Славянский застраиваются жильем менее всего (по 5%).

     Застройщики г. Краснодара используют разные технологии строительства. Структура предложения возводимого жилья в зависимости от технологии строительства в г. Краснодар представлена на рисунке 7. 

     

     Рис.7. Структура предложения жилья по технологии строительства. 

     Наибольшее количество новостроек в Краснодаре возводятся по монолитной технологии (65%), также достаточно активно ведется строительство по объемно-блочной технологии (23%). Низкими являются объемы строительства по кирпичной (8%) и панельной технологии строительства (4%).

     Наибольшее количество квартир в общем объеме предложений по городу приходится на однокомнатные квартиры. Предложения о продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир немного уступают однокомнатным. Меньше всего на рынке новостроек г. Краснодара представлено многокомнатных квартир. Графическая интерпретация вышесказанных сведений представлена на рисунке 8. 

     

     Рис.8. Структура предложения по типам квартир в г. Краснодар. 

     Доля однокомнатных квартир выставленных на продажу в октябре 2010г. составляет 37% от общего количества предложений по городу. Доли предложений о продаже двухкомнатных и трехкомнатных квартир составляют 33 и 25% соответственно. Количество многокомнатных квартир определено значением в 5 %.

Анализ спроса на жилую недвижимость в г. Краснодар

 

     На данный момент платежеспособность покупателей жилья на рынке новостроек в г. Краснодаре оценивается как высокая. Это подтверждает тот факт, что, несмотря на сложившийся рост цен, спрос на квартиры не падает. Продолжающееся активное развитие рынка жилой недвижимости благоприятно влияет на инвестиционную привлекательность жилищного строительства в г. Краснодаре.