Сущность, значение оценки и рынка недвижимости

 

   Рисунок 4 – Недвижимость  – товар особого рода

 

строительной  организации производимым товаром характеристики.  Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

       Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром  является законченный многоквартирный или секционный дом.

         Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

          Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка  недвижимости и рынка услуг.

       Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

       - жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

      -промышленные объекты - для организации производственно-технологических процессов;

      -земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

        Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

       Услуга - результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью и непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.

Сущность оценки недвижимости.

          Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.

          Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

         По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

      Существует три метода определения стоимости недвижимости:

• затратный;
• сравнение продаж;
• капитализация доходов.

         В практике оценки имущества используют следующие подходы (методы) - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

        Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости в издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

      Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

       Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования

       В   России история развития оценки, как   и   всего   рынке недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и   современный. В России  оценка  недвижимости  начала обособляться  от других операций   с недвижимостью вскоре после начала операций  на рынке недвижимости.   Уже в 1992-93   гг.   отдельные   специалисты   начали     заявлять     о     себе     как     о профессиональных оценщиках. В 1993 году была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков.

       Оценка рыночной недвижимости в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц. Потом добавились стандарты профессиональных организаций. Появились специальные законы и акты регулирующие оценку недвижимости. В новейший период четко определились два направления оценки недвижимости:

• для государственных нужд;
• для   нужд      частных     собственников      и      других     частных    юридических и физических лиц.

        Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности.

        Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят соответствующие подзаконные акты. Все теоретические проанализированные аспекты рынка недвижимости, а также остальные изложены в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

2 Оценка  аннуитетов

           Аннуитет (annuity) равные друг другу денежные платежи или вклады, вкладываемые через определенные промежутки времени либо выплачиваемые в счет погашения полученного кредита, займа и процентов по нему; вид периодической уплаты фиксированной или варьирующейся суммы, согласно контрактным обязательствам.

Аннуитет и кредит

       В случае аннуитентных выплат по кредиту каждый месяц выплачивается равная по величине сумма, которая включает в себя часть основного долга и начисленные на остаток проценты. Т.е. после проведения каждого ежемесячного платежа, сумма основного долга по кредиту уменьшается, и каждый последующий месяц процентное вознаграждение начисляется на остаток текущего долга, однако сумма ежемесячного платежа остается неизменной. Такой способ погашения ипотечных кредитов практикуется во всем мире и обусловлен удобством погашения кредита для заемщика. Использование специальной расчетной формулы позволяет заранее посчитать сумму неизменного ежемесячного платежа.

          Математически формула для расчета аннуитетного платежа по кредиту выглядит следующим образом:

где:       ЕП - сумма неизменного ежемесячного платежа;  
              СК - сумма кредита;  
              ПС - процентная ставка, в долях (если выплаты производятся ежемесячно, то годовую процентную ставку нужно разделить на 12);  
              КП - количество периодов (срок, на который выдан кредит).

       Следовательно, если банк предлагает кредит в 1 тыс. у. е. на 12 месяцев под 14% годовых (0,14), сумма ежемесячного платежа по аннуитетной схеме будет рассчитываться следующим образом:

      Ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих — возвращения основного долга (остатка суммы кредита) и начисленных процентов, для того, чтоб вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце. Размер ежемесячных процентных выплат, в свою очередь, можно рассчитать по формуле:

где:          ЕПВ – ежемесячные процентные выплаты;  
                 ОЗ – остаток задолженности в данном месяце;  
                  ПС – процентная ставка (если выплаты производятся ежемесячно, то годовую процентную ставку нужно разделить на 12);

            Для того чтоб продемонстрировать разницу между аннуитетными и дифференцированными или классическими (основная задолженность выплачивается равными долями, проценты начисляются на остаток) платежами, просчитаем сумму, которую заемщик заплатит банку за кредит на примере: Банк предлагает кредит в 1 тыс. у. е. на 12 месяцев под 14% годовых. Выплаты кредита — ежемесячно равными частями (аннуитет) либо дифференцированными выплатами (предположим, что дополнительных комиссий в обоих случаях не предусмотрено).

 

Аннуитетные выплаты				Дифференцированные выплаты
Месяц	Выплаты процентов	Выплата основного долга	Ежемесячный платеж	Месяц	Выплаты процентов	Выплата основного долга	Ежемесячный платеж
1	11,67	78,12	89,79	1	11,67	83,33	95,00
2	10,76	79,03	89,79	2	10,69	83,33	94,02
3	9,83	79,96	89,79	3	9,72	83,33	93,05
4	8,90	80,89	89,79	4	8,75	83,33	92,08
5	7,96	81,83	89,79	5	7,78	83,33	91,11
6	7,00	82,79	89,79	6	6,81	83,33	90,14
7	6,04	83,75	89,79	7	6,83	83,33	89,16
8	5,06	84,73	89,79	8	4,86	83,33	88,19
9	4,07	85,72	89,79	9	3,89	83,33	87,22
10	3,07	86,72	89,79	10	2,92	83,33	86,25
11	2,06	87,73	89,79	11	1,94	83,33	85,27
12	1,04	88,75	89,79	12	0,97	83,33	84,30
Итого	77,46	1000,02	1077,48	Итого	75,84		1075,80

     В случае аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит 77,46 у. е., а в случае дифференцированных — 75,84 у.е.

      Приведенные выше таблицы наглядно доказывают тот факт, что дифференцированные выплаты, как правило, выгоднее для заемщика. Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков — не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Хотя тут стоит отметить и тот факт, что в течение времени деньги становятся дешевле, этому способствует, в частности, инфляция. Как видно из приведенной выше таблицы, при дифференцированном методе в первый месяц заемщик платит на 5.21 у.е. больше чем при аннуитете, а в последнем разница составляет 5.49 у.е. в пользу дифференцированного метода. Если учитывать темп инфляции, то можно сказать что на 5.21 у.е. в первый месяц заемщик сможет приобрести больше товаров, чем на 5.49 у.е. в последний месяц. Существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика (см. приведенные выше таблицы), поскольку сумма ежемесячного платежа – меньше, чем при дифференцированном методе. Необходимо отметить, что для небольших краткосрочных кредитов разница в способе погашения кредита — аннуитетными или дифференцированными платежами — практически не ощущается. Она становится более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.

Аннуитет и депозит

         Некоторые вклады предусматривают возможность пополнения на протяжении действия депозитного договора. Если такие пополнения производятся через определенные промежутки времени, при помощи равных платежей, то такая схема также является аннуитетом.

Если вклад пополняется равновеликими платежами, которые вносятся в начале периода, а начисленные на вклад проценты в данном периоде прибавляются к основной сумму вклада (с капитализацией), то используется следующая формула:

где:    С – сумма которую вкладчик получит после окончания срока хранения депозита; 
        СВ – сумма основного вклада;  
        ПС – процентная ставка по депозиту (в случае годовых выплат, годовую процентную ставку нужно разделить на 1, а в случае ежемесячных – на 12);  
        КП – количество периодов (срок хранения депозита); 
        А – сумма периодического пополнения.

       Для того чтоб найти сумму процентов, начисленных на вклад, нужно вычесть из полученной суммы, сумму основного вклада и сумму периодических пополнений: