Оценка эффективности инвестиционного проекта

Оценка эффективности  инвестиционного проекта

Резюме

Задачей проекта является повышение эффективности и максимальной доходности объекта недвижимости.

Экономическая эффективность  данного проекта достаточно высока представлена следующими основными показателями:

- срок окупаемости проекта  без учета времени строительства  года;

- внутренняя реальная  норма доходности, без учет инфляции, составляет 18% годовых, значительно превышает используемую ставку сравнения и определяет максимальную номинальную «банковскую» ставку кредита, погашаемого в пределах срока жизни проекта;

- чистая текущая стоимость  проекта при горизонте планирования 3года положительна, а ее величина  составляет                          руб. показывает значительную  устойчивость проекта к возможному  колебанию ценового фактора как стоимости инвестиций, так и реализуемой продукции.

Указанные показатели экономической  эффективности определены исключительно  для будущих инвестиций без учета  существующих на сегодняшний день незавершенных  капитальных вложений на базе которых планируется осуществление данного проекта.

При заложенном в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным.

Таким образом, приведенные  результаты финансово-экономической оценки данного инвестиционного проекта свидетельствуют о высокой степени его привлекательности с точки зрения потенциальных инвесторов и целесообразности дальнейшей реализации.

 

2.Описание земельного участка и объекта недвижимости

Земельный участок

Общие сведения	Земельный участок
Площадь земельного участка	1102 м2
Оцениваемые права	Частная собственность
Рельеф участка	ровный
Опасности окружающей среды	Не выявлены

 

Здание

Назначение	Детский садик
Собственность	Частная
Год постройки	2012г
Вид внутренней отделки	Евроотделка
Общая площадь объекта	920м2
Полезная площадь	736м2
Объем здания
Количество этажей	2

 

Окружение:

Объект оценки расположен по адресу: г.Черкесск, ул.Кочубея. Ближайшее окружение здания: жилой частный сектор, 3 магазина, площадка для отдыха. Рельеф участка, на котором расположен объект оценки- ровный. Перепады высот, которые могут привести к дополнительным затратам, отсутствуют.

Сметная стоимость объекта  оценки составляет – 32200000руб.

Стоимость земельного участка  на дату оценки составляет:

4200* 1102= 4628400 руб.

Остаточная стоимость:

32200000+4628400= 36828400 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки следует  найти поправочный коэффициент:

1	Социальная инфраструктура	1.02                  0.95
2	Удаленность от центра	0.95
3	Транспортная доступность	1.00                  1.00
4	Расстояние до остановки	0.97
5	Экологическая обстановка	1.00                  1.00
6	Шумовой мешок	1.00                  1.00
7	Расстояние до автостоянки	0.98
8	Год постройки	1.05
9	Материалы стен	1.00                  1.00
10	Отопление	1.00                  1.00
11	Горячее водоснабжение	1.00                  1.00
12	Вентиляция	0.98
13	Высота потолка	1.00
14	Освещенность	0.98                  0.98
15	Наличие телефона	1.00                  1.00
16	Полы	0.98
	Итоговый коэффициент	0.847

 

36828400*0.84= 30935856

Таким образом, стоимость  объекта, определенная затратным методом, составит 30935836 руб.

  

2.Оценка объекта недвижимости  доходным методом

Этот подход подразумевает  оценку дохода, который приносит объект, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит  принцип ожидания, утверждающий, что  стоимость собственности определяется величиной будущих выгод от владения ей. В соответствии с этим был  составлен прогноз валового дохода (выручки) на период инвестиционного  проекта.

Следующим этапом расчета  является учет расходов, связанных  с основной деятельностью. Эксплуатационные расходы определяются расходами на содержание детского садика.

В данную статью включаются следующие расходы:

- материальные затраты  на содержание здания;

- электроэнергия;

- управленческие расходы;

- прочие расходы. 

Планируемый прогноз получения  дохода от частного детского садика

Показатель	Ед.изм.	Значение
Количество учащихся	чел.	40
Стоимость обучения 1 уч.в месяц	руб.	8000
Ежемесячный доход	руб.	320000
Потенциальный валовой доход	руб.	3840000
Эффективный валовой доход	руб.	3520000
Эксплуатационные расходы	руб.	3062400
Чистый операционный доход  после уплаты налогов	руб.	195200

 

Из данной таблицы видно, что начисляемые проценты и сумма  основного долга выплачивается  из прибыли, получаемой от использования данного объекта.

В рамках настоящего инвестиционного  проекта в целях минимизации  стоимости обслуживания долга предполагается привлечение заемных средств в форме кредитной линии. Получение кредитов в рамках кредитной линии предполагается осуществлять в течении десяти месяцев в суммах, необходимых для финансирования капитальных вложений. Выплаты процентов осуществляются ежемесячно с месяца, когда появляются свободный денежный поток. Для осуществления данного инвестиционного проекта предполагается привлечение заемных средств в размере 35%.

Эффективность инвестиционного  проекта

показатели	Значение
Срок кредита (год), руб.	3
Соотношение собственных  и земных средств	1.8
Сумма кредита, руб.	108275496
Срок окупаемости инвестиций, год
Сумма кредита при ставке кредитования 21% руб.	16349599

 

Оценка инвестиционной привлекательности  основана на использовании следующих  показателей:

1. Срок (период) окупаемости;
2. Чистая текущая стоимость доходов;
3. Ставка доходности проекта.

Срок окупаемости проекта  определяется рядом лет, в течении  которых совокупные прогнозируемые денежные потоки покрывают первоначальные инвестиции.

       Дисконтируемый  срок окупаемости – это количество  лет, в течение которых чистый доход от продаж возмещает дисконтированного чистого денежного потока, рассчитанного нарастающим итогом, становится не отрицательным. Дисконтируемая окупаемость служит лучшим критерием, чем, чем не дисконтированная, поскольку она учитывает, что денежная единица в начале периода окупаемости стоит больше, чем денежная единица в конце срока окупаемости.

Для того чтобы рассчитать срок окупаемости следует применить метод капитализации дохода.

Метод капитализации доход  – этот метод преобразования величины чистого доход в оценку текущей  стоимости. Капитализация доходов  предусматривает расчет текущей  стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости.

         В оценке недвижимости применяют  две основные процедуры использования будущих доходов к их текущей стоимости с использованием:

-коэффициент капитализации;

- ставки дисконта.

Ставка дисконта используется для построения моделей дисконтирования  денежных потоков.  При этом к  текущей стоимости приводятся периодические  доходы каждого прогнозного года.

К=

K-текущая стоимость, руб

K_t-доход, ожидаемый к концу t-года, руб;

N- ставка дисконтирования, которая равна 18%.

Конец первого года:  K₁ = 30935856*(1+0.18)¹=36504310 руб.

Конец второго года:  K₂ =43075085 руб.

Конец третьего года: K₃ =50828601 руб.

Расчет срока окупаемости

Период, год	0	1	2	3
Денежный поток	108275496	5568454	12139229	19892745
Дисконтированный денежный поток	108275496	4719028	8733258	12129723
Накопительный дисконтированный денежный поток	-108275496

 

Ток.=2+

Показатель чистой текущей  стоимости доходов позволяет  классифицировать варианты и принимать  решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости. Чистая текущая стоимость доходов определяется по формуле:

     ЧТСД=ПД-ПЗ

Где ПД- суммарные приведенные доходы;

       ПЗ- приведенные затраты по проекту.

 

 

Расчет чистой текущей  стоимости

Период, год	0	1	2	3
Денежный поток
Дисконтированный денежный поток
Суммарная текущая стоимость  будущих доходов
ЧТСД

 

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет  стоимость активов инвестора. Поэтому  предпочтение отдается проекту с  наибольшей величиной чистой текущей  стоимости доходов.