Обеспеченность населения жильем и тенденции развития рынка жилья

1. Обеспеченность населения жильем и тенденции развития рынка жилья

Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики России. Последнее десятилетие XX в. и начало XXI в. характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства.

Согласно последним опросам, 61% семей желают улучшить свои жилищные условия. На сегодняшний день в очереди находится около 4,5 млн. семей, при этом время нахождения в очереди на улучшение жилищных условий достигает 15-20 лет. По данным специального исследования, общая потребность в жилье составляет более 1,5 млрд. м2. Кроме того, видно, что даже внутренняя ориентация граждан в основном связана с собственными усилиями, с собственными возможностями позиционирования на рынке жилья, и лишь 7% однозначно отдают предпочтение или считают возможным для себя реализацию своих интересов только через социальное жилье.

Его общий объем - 2 млрд 850 млн м2. Несмотря на то, что существующий жилищный фонд - по сути, вторичный рынок жилья, характеризуется столь огромной цифрой, большая его часть в нынешнем состоянии не соответствует не только современным представлениям о комфортности, но порой даже элементарным санитарным требованиям. Жилищный фонд со степенью износа более 1/3 составляет 61%, ветхий и аварийный фонд - 3% и объем его, к сожалению, растет.

В 90-х гг. в РФ произошло резкое падение объемов жилищного строительства. Это падение было обусловлено резким сокращением участия государства на рынке жилищного строительства.1 К концу 80-х гг. доля капитальных вложений государства, направляемых на жилищное строительство, была более 85%, а доля средств населения - около 15%. При этом при переходе не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников. Лишь изменение общей макроэкономической ситуации, рост доходов населения и отчасти создание нормативно-правовой базы позволили изменить эту тенденцию с 2000 г. Падение объемов жилищного строительства удалось остановить и даже добиться относительно устойчивого роста. В 2013 году введено в эксплуатацию 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн кв. метров, что на 5,6% больше, чем в 2012 году.  

Если взглянуть на цифры, характеризующие ввод нового жилья, в региональном разрезе, то совершенно очевидно, что рынок жилья представлен весьма и весьма неравномерно: на 10 крупнейших промышленно развитых регионов России приходится более половины ввода нового жилья. Если же оценить емкость этого рынка нового жилья в денежном выражении с учетом складывающихся реальных региональных цен, то эта цифра будет еще более впечатляющей: более 60% всего рынка нового жилья приходится на 10 крупнейших регионов страны. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 9,9% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,7%, Москве - 4,5%, Тюменской области - 3,9%, Санкт-Петербурге - 3,7%, Республике Башкортостан - 3,6%, Республике Татарстан - 3,5%, Ростовской области - 3,1%, Челябинской области - 2,6%, Свердловской, Самарской и Новосибирской областях - по 2,5%. В этих субъектах РФ построено чуть меньше половины введенной общей площади жилья в России.2

Вместе с тем, при значительных объемах жилищного строительства в этих субъектах РФ, в 2013 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2012 годом в Краснодарском крае - на 9,8% и Свердловской области - на 6,8%.

В 2013 году индивидуальными застройщиками введено 224,4 тыс. жилых домов общей площадью 30,4 млн кв. метров, что составило 107,1% к 2012 году. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,8%; в республиках Алтай, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской и Тамбовской областях - от 70,6% до 98,5%.

На первичном рынке жилья в январе-сентябре 2012 года наиболее дорогие квартиры всех типов располагались в Северо-Западном федеральном округе. В нем средняя стоимость квадратного метра жилья составляла 57503,3 рубля. На втором месте в рейтинге федеральных округов находился Центральный ФО, в котором средняя стоимость квадратного метра жилья была на 2812,9 рубля меньше. Более дешевые квартиры всех типов находились в Северо-Кавказском ФО, средняя стоимость квадратного метра в которых составляла 28172,8 рубля.

На вторичном рынке жилья самые высокие цены на квартиры всех типов в январе-сентябре 2012 года были в Москве. Второе место занимал Санкт-Петербург, где за аналогичный период средняя стоимость квадратного метра была меньше на 88442,1 рубля. В Приморском крае и Московской области она была меньше средней цены в Санкт-Петербурге соответственно на 9 034,4 и 12 149,3 рублей за квадратный метр.

Объем ипотечного кредитования вырос до 1,3 трлн руб., что на 23% больше предыдущего года (2011 год – 0,7 трлн руб., рост на 90%, 2012 год – 1,0 трлн руб., рост на 40%) и до 770 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 год – 870 тыс.). В Москве выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 4,6% от общего числа в РФ, в Тюменской области – 34,7 тыс. (4,5%), в Московской области – 33,1 (4,3%), в Башкирии – 32,3 тыс. (4,2%), в Татарстане – 30,0 тыс. (3,9%). Доля ипотечных сделок продолжала расти и составила 24,6% (2011 год – 17,6%, 2012 год – 20,5%). Существенно выросла доля ипотечных сделок на первичном рынке: с 30-40% до 60-70%.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в конце года составил 11,9% (приблизительно как в конце 2012 года).3

Сегодня темпы роста цен на жилье соответствуют номинальной динамике доходов населения. Это показатель того, что никаких внутренних дополнительных источников для развития рынка жилья, создания конкурентных условий без снятия этих барьеров не существует, и мы в этом ценовом коридоре можем двигаться сколь угодно долго. Тот факт, что в разных регионах цена на жилье различается в 2,5 раза, объясняется не только уровнем доходов населения в разных регионах, но и существованием и высотой административных и монопольных барьеров, связанных с выходом на рынок строящегося жилья.

Основная, ставшая традиционной причина сложившейся ситуации – недостаток финансирования. Государство принимает слабое участие в массовом жилищном строительстве, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения.

Показатель обеспеченности жильем растет в значительной мере за счет уменьшения численности населения. Износ жилищного фонда в последние годы составляет 70-75%. В России 40 млн. человек проживают в неблагополучных домах, а 4,16 млн. – в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. При этом 20% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах 50% домов не имеют инженерного обеспечения. В улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается более 80% населения страны.

Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса. Кроме того, росту спроса способствует повышение уровня жизни населения, которое наблюдается в последние годы. Вместе с тем исследования показали, что реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения страны остается низким.

В сложившихся условиях особую актуальность приобретает развитие механизмов жилищного кредитования, что будет способствовать, с одной стороны, увеличению платежеспособного спроса на квартиры, развитию жилищного строительства, а с другой – улучшение жилищных условий россиян, а следовательно, позволит повысить качество жизни населения и улучшить социальную ситуацию в стране. Опыт разных стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования. В то же время в современной России механизмы ипотеки только начинают формироваться.4

Приведенный анализ отражает ситуацию в жилищной сфере страны, складывавшуюся многие десятилетия. Правительство и другие органы власти неоднократно обращались к этой теме. Благодаря деятельности органов власти в стране созданы первые необходимые условия для развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования. Создана нормативная база, действует система регистрации, сформировались частные собственники жилья, реальные доходы населения растут, и растут объемы жилищного строительства.

2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ

В настоящее время в РФ существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки5:

1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные  сроки предоставляемых кредитов  большинством отечественных банков  составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах  декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для  того, чтобы сделать долгосрочное  кредитование массовым продуктом  кредитной организации и в  то же время соблюсти все  требования ликвидности, банк должен  привлечь денежные средства на  такой же длительный срок. Сегодня  это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном  случае - привлечение целевого финансирования  от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд  или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной  платы, дивидендов, арендных платежей  и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты  по другим кредитам и т.п.). Однако  подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут  немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных  организаций. Главная же целевая  группа - сотрудники российских коммерческих  структур - получают заработную плату  по страховым, кредитным схемам  или просто наличными денежными  средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная  плата установлена и выплачивается  в рублях. В данной ситуации  как банки, так и граждане опасаются  повторения ситуации 1998 года, когда  зарплата за 3 месяца уменьшилась  в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий  рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных  программ, финансируемых зарубежными  инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для  отечественного рынка в современных  условиях. Кредит может получить  лишь тот, у кого зарплата (причём  высокая) выплачивается официально.

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса России является сложность привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на депозитные источники  кредитных ресурсов (депозиты населения  и юридических лиц);

2) ориентация на кредитные источники (кредитные линии российских и  иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

3) ориентация на государственные  источники (целевые средства бюджета  или «антикризисных» фондов на  ипотечное кредитование).

При этом, как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для сохранения и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление государственных средств банкам оказалось неэффективным, так как предоставленные средства не доходят до конечного потребителя, не попадают в реальную экономику, что приводит к дальнейшему усилению кризисных явлений.

Одним из выходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской модели ипотечного кредитования. Сущность их заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. В данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто потенциальным заемщиком.