Автор работы: Пользователь скрыл имя, 12 Ноября 2014 в 16:05, контрольная работа
Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу.
Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты).
Прежде чем рассмотреть все преимущества и риски данного способа инвестирования, необходимо четко определить понятие «недвижимости». Традиционно под «недвижимостью» понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Согласно же ст.130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В практике оценки недвижимость – это, прежде всего, строения (здания и сооружения) и земельные участки, расположенные как под этими строениями, так и отдельно.
Согласно общепринятой классификации объектов недвижимости, к ним относятся здания, сооружения, жилища, многолетние насаждения, незавершенное строительство.
В нынешних кризисных условиях экономики, многие стали задумываться о инвестировании как наилучшем вложении капитала.
Инвестирование - это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценного имущества и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу.
Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты).
Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов. Прежде всего - это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов. Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.
Цель контрольной работы заключается в изучении понятия инвестирование, рассмотрении основных элементов недвижимости, путей извлечения дохода от инвестирования в недвижимость, рисков инвестирования в недвижимость, способов инвестирования, инструментов инвестирования в недвижимость.
Инвестирование в недвижимость является одним из наиболее знакомых способов капиталовложения. Несмотря на то, что большинство из нас привыкло интерпретировать инвестирование в недвижимость скорее как инвестирование в жилые и нежилые помещения, не стоит забывать и о возможности инвестирования в земельные участки.
Каждый из видов недвижимости обладает своими характерными признаками, глубокое знание которых способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчению разработки и применения методов оценки различных категорий недвижимости, а так же управления ими. Здесь же отметим, что для оценки недвижимости используются следующие подходы: затратный, сравнительный (или рыночный, что подразумевает собой сравнительный анализ продаж) и доходный.
В рамках инвестирования в недвижимость стоит отметить и некоторые формы дохода от него: увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов, будущие периодические потоки денежных средств, а так же доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
Инвестирование в недвижимость непосредственно связано с таким понятием, как рынок недвижимости, который, в свою очередь, подразумевает под собой совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, сдачи объектов недвижимости в аренду и прочие, т.е. непосредственно способами инвестирования.
В соответствие с типами недвижимости выделяют и соответствующие сегменты рынка недвижимости, к которым относят рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.
Как и прочие сферы, рынок недвижимости имеет свои особенности, к числу которых относят локальность, низкую взаимозаменяемость объектов, сезонные колебания и необходимость государственной регистрации сделок.
Не стоит обходить вниманием и затраты, связные с инвестированием в недвижимость, список которых включает такие пункты, как расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии. Ко второй группе затрат относят ежегодный налог на владение недвижимостью, а завершают данный список высокие транзакционные издержки при сделках с недвижимостью.
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят относительно медленно. Однако в последнее время, стремительно развивающиеся экономические события ускоряют темпы колебаний как спроса и предложения, так и стоимости.
К основным факторам, влияющим на спрос и предложение, относят экономические, которые, в свою очередь, включают в себя уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы и некоторые другие; социальные, административные, при рассмотрении которых чаще всего упоминают ставки налогов и зональные ограничения, а так же экологические.
К факторам же, определяющим стоимость недвижимости, относят спрос, так называемую полезность (для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку), дефицитность и возможность отчуждаемости объектов.
Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными. При этом к прямым методам инвестирования мы относим скорее классическое наше восприятие, т.е. приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупку с обратной арендой, а к косвенным – покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные. Стоит отметить, что инвестирование в недвижимость носит скорее долгосрочный характер.
На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.
И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам. Инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором. В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности. Вложения в недвижимость в большинстве своем позволяют сохранить средства от инфляции. Вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
Однако, как и любой другой способ инвестирования , инвестиции в недвижимость, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем, для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости. Риски, присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски. Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.
Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала. Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.
Выделяют и так называемые источники риска. Достаточно сложно выделить доминирующие из них, так как в постоянно изменяющейся экономической ситуации, варьируется и их приоритетность. Пожалуй, начнем наш перечень с вида недвижимого имущества и возможности изменения соотношения предложения и спроса. При этом относительно второго пункта поясним, что из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, при этом предложение объектов недвижимости остается неэластичным. Иным источником риска можно назвать инфляцию, то есть, когда реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных в момент заключения договора, в частности, чем продолжительнее срок аренды, тем выше данный риск. Продолжает данный перечень местоположение объекта, которое непосредственно связано с условиями регионального рынка, перспективами социально-экономического развития региона, то есть теми факторами, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной. Определенными источниками риска являются условия арендного договора и условия предоставления кредитов. Не стоит забывать и про подверженность элементов недвижимости риску уничтожения, а так же физический (устаревание, порча), моральный и экономический износ. Отдельным пунктом выступают возможности и условия реинвестирования. Действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. изменения в законодательном регулировании и налогообложении.
При инвестировании в недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических расходов над ранее ожидаемыми, невозможность завершения инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску уничтожения.
Вариант 8.
Задача 1.
Какую сумму следует 5 раз внести на пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.
Задача 2.
Текущий ремонт здания, требующийся один раз в 6 лет, обходится владельцу в 10 000 у.е. Последний раз ремонт был проведен 2 года назад. Срок владения - 5 лет. Необходимо рассчитать расходы на замещение по статье текущего ремонта за первый год владения.
Решение.
Задача 1.
, где FVA – будущая стоимость аннуитета
PMT – равновеликие периодические платежи
i – процентная ставка
n – число периодов начисления процентов
FVA=1700 тыс. руб., i=8%, n=5.
PMT=1700/((1+0,08)5-1)/0,08=
Таким образом, 1450 (290*5) тыс. руб. следует 5 раз внести на пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.
Задача 2.
Следующий ремонт необходимо провести через 4 года (6 – 2), следовательно, он придется на нынешнего владельца и расходы на замещение составят 2500 у.е. (10 000 : 4).
Можно выделить четыре
пути извлечения дохода от инве
• Инвестор получает некоторые денежные средства, сдавая недвижимость в аренду
• Инвестор получает прирост собственного пассивного капитала в условиях постоянного увеличения рыночных цен на недвижимость
• Недвижимость может приносить пользу при её эксплуатации
• Инвестор получает значительный доход при удачной перепродаже объекта недвижимости
Недвижимость состоит из трёх основных элементов:
• Жильё – наиболее распространённая часть. Помимо прямого назначения (как жилья) возможна сдача в аренду. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой сферы.
• Земля – более рискованная часть. Рыночная стоимость зависит от многих факторов, будь то экономический, юридический, политический, экологический.
• Недвижимость, приносящая доход – самая прибыльная, но и самая рискованная часть. Недвижимость обладает низкой ликвидностью (медленно окупается) при высокой стоимости объектов, что сдерживает её от активного развития на рынке.