Инвестиции в недвижимость

Оглавление

Содержание 1

Введение 2

ГЛАВА 1. Недвижимость 4

1.1.Недвижимость как объект инвестиций. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. 4

1.2. Особенности инвестиций в недвижимость 10

ГЛАВА 2. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты 15

2.1. Формы инвестирования в недвижимость. 15

2.2. Инструменты инвестирования в недвижимость 19

Заключение 27

Глоссарий 28

Список использованных источников 29

 

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике  России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного  рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Цель работы заключается  в том, чтобы показать привлекательность инвестиций в недвижимость и основные преимущества таких инвестиций по сравнению с другими финансовыми вложениями. Для достижения поставленной цели ставились и решались следующие основные задачи:

• выявить сущность инвестиций в недвижимость;
• рассмотреть недвижимость, как объект инвестирования;
• определить особенности инвестиций в недвижимость и рынка недвижимости в целом;
• проанализировать основные инструменты финансирования инвестиций в недвижимость;

Объектом исследования выступают российский и зарубежный рынки недвижимости. Предметом исследования является инвестирование в недвижимость, как наиболее привлекательный способ получения дохода при приемлемом уровне риска.

Теоретическую и методологическую основы курсовой работы составили концепции и положения, представленные в экономической литературе, результаты исследований российских и зарубежных ученых, материалы научно-практического характера.

Информационная база исследования представлена содержанием монографий, научных статей и других форм публикаций российских и зарубежных специалистов в области инвестиций, финансового менеджмента и экономики недвижимости. В работе использовались информационные материалы Банка России, нормативно-правовые акты РФ, а также информационные ресурсы Интернета.

 

 

ГЛАВА 1. Недвижимость

1.1.Недвижимость как объект инвестиций. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости.

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. К движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, а к недвижимости - прежде всего  земля и все то, что неразрывно связано с ней. Термин «недвижимое  имущество» в российском законодательстве появился довольно поздно, - его установил своим указом Петр I в 1714 г.

Недвижимость можно рассматривать  в трех аспектах: физическом, юридическом  и экономическом.

Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

1) неподвижностью, т.е. неперемещаемостью  или же фиксированностью;

2) индивидуальностью, это  говорит о единственности в  своем роде;

3) долговечностью существования  и эксплуатации.

Так, можно сформулировать понятие недвижимости в рамках физического  аспекта, которой допускает использование термина объекта недвижимости, понимаемого как совокупность земельного участка и всего того, что неразрывно связано с ним и называемого улучшениями земельного участка (on-site improvements). К улучшениям относятся здания на земле, улицы, сооружения и другие выполненные человеком элементы¹.

В юридическом (правовом) аспекте недвижимое имущество (Н.и.) является объектом недвижимой собственности, с которым непосредственно связано право собственности и по поводу которого формируются отношения собственности². Так же с ним связаны и имущественные права лиц, не являющихся собственниками, но которые имеют право реализовать свои имущественные интересы, связанные с этим объектом, к таким правам относятся право аренды, различного рода обязательства, право постоянного бессрочного пользования и пожизненно наследуемого владения земельным участком.

По гражданскому законодательству РФ к Н.и. относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К Н.и. относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты³. Законом к Н.и. может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на него не требуется. Отсюда следует, что недвижимость - юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение и для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

В экономическом аспекте  под недвижимостью будем понимать объект, требующий определенного  потока инвестиции, которые в свою очередь направлены на его сохранение и развитие. Имея стоимостную оценку, данный объект может приносить доход  своему собственнику (пользователю).

Как потенциальный объект инвестиций недвижимость имеет ряд  специфических характеристик и  инвестор при принятии решений, касающихся капитальных вложений,  должен принимать  их во внимание. Особенности объекта  инвестиций в недвижимость можно  подразделить на три группы⁴.

 

 

 

Первую образуют фундаментальные особенности (т.е. материального, физического происхождения):

Иммобильность. Исходя из того, что любой объект связан с конкретным и географически фиксированным участком земной поверхности, то он является физически неперемещаемым и недвижимым.

Уникальность. Каждый участок земли имеет свои уникальные характеристики: местоположение, форма, окружение; физические, химические и другие параметры.

Дефицитность. Совокупное предложение земельных ресурсов ограничено рамками земной поверхности, а спрос на земельные участки растет вместе с увеличением численности населения.

Долговечность, стабильность. По сроку службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком, сроки создания достигают нескольких лет. В отличие от зданий и сооружений, земля вечна, срок ее службы неограничен, поэтому она не амортизируется как основное средство в бухгалтерском учете, что создает стабильность инвестиций в землю.

Вторую группу образуют особенности  объекта недвижимости как рыночного  объекта – товара⁵:

Специфика оборота. На рынке обращаются не сами объекты недвижимости, а права собственности на них, как полные (владения, пользования, распоряжения), так и частичные.

Специфика жизненного цикла. Длительность создания и сроков службы определяет их длительный жизненный цикл (по сравнению с другими товарами), а также неравномерность и сложность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение  тенденций изменения компонентов  недвижимости – земли и ее улучшений (зданий, сооружений и инфраструктуры). Стоимость земли с течением времени повышается вследствие ее дефицитности, инфляции. В то же время стоимость ее улучшений снижается из-за совокупного износа, как физического, морального, так и экономического. Но отметим, что конкретной тенденции снижения стоимости недвижимости из-за износа противостоит ее повышение вследствие инфляционного фактора.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах. Финансирование доходной недвижимости осуществляется  в несколько уровней (как за счет собственных средств, так и заемных). Помимо этого, оно может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Все это влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности, а, следовательно, влияет на рыночную и инвестиционную стоимость.

Ликвидность. Недвижимость обладает существенно меньшей ликвидностью, чем например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для ее реализации на рынке. Низкая ликвидность порождает высокий уровень издержек у покупателей и продавцов, т.е. они несут существенные трансакционные издержки⁶, что приводит к отличию цены предложения от цены продажи. Трансакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой недвижимости могут достигать 10%  от цены.

Низкая эластичность предложения недвижимости. Изменение предложения по сравнению со спросом может быть большим, чем на других сегментах рынка имущества. На этом сказывается действие уже рассмотренных особенностей – длительность создания и дефицитность.

К третьей группе относятся  организационно- правовые особенности:

Делимость прав на недвижимость. Они могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует обременение прав на недвижимость, к таковым относятся: сервитут, залог, ограничения прав пользования, вытекающих из контракта и т.п.

Особенности налогообложения. На практике, инвестиции в недвижимость, предоставляют предприятию-инвестору налоговые преимущества – сумма налога на Н.и. предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, т.к. согласно Налоговому Кодексу РФ налог на Н. и. организации включается в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией продукции. Что касается физических лиц, они тоже получают преимущества, связанные с льготным налогообложением, в этом случае у собственника Н.и. появляются льготы по налогу на доходы физических лиц в виде имущественных вычетов из налогооблагаемой базы.

Необходимость инвестиционного  менеджмента. Это связано с тем, что сложность и продолжительность процессов создания зданий и сооружений, процесса обустройства земельных участков требуют эффективного, профессионального управления объектами недвижимости, как на стадии строительства, так и на стадиях оценки, продажи, покупки и последующей эксплуатации.

Для того чтобы понять, что  такое рыночная стоимость, необходимо дать определения «оценочной стоимости», «продажной» и «рыночной», так как нередко можно встретиться с тем, что их считают синонимами.

Под оценочной стоимостью подразумевают страховую оценку, оценку имущественного налога, оценку налога на недвижимость или оценку рыночной стоимости⁷. Продажная цена – номинальная цена, по которой было продано соответствующее недвижимое имущество. Эта продажная цена может быть равна, больше или меньше рыночной стоимости. Рыночная стоимость равняется продажной, когда соответствующее Н.и. продается согласно всем следующим условиям: 1) никто из продавцов и покупателей не действует под принуждением; 2) продавцы и покупатели хорошо информированы о соответствующем рынке и ведут переговоры согласно своим собственным интересам; 3) чрезвычайно благоприятные и неблагоприятные условия финансирования не предлагаются; 4) не предлагаются большие уступки от обеих сторон; 5) наличие равнодоступной информации для всех участников рынка.

«Подлинная» рыночная стоимость  объекта недвижимости неведома никому, поэтому многие объекты продаются  и намного дороже и намного  дешевле их расчетной (оценочной) стоимости.

Существует три способа  оценки рыночной стоимости объекта⁸:

1) подход, основанный на расчете затрат. Он основан на том, что инвестор не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы;

2) метод рыночных сравнений. Он состоит в использовании цен продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту, подлежащему оценке, в качестве основной переменной. Затем необходимо скорректировать соответствующую цену в ту или другую сторону с учетом конкретных достоинств или недостатков данного объекта по сравнению с недвижимостью, выбранной в качестве эталона;

3) доходный метод. В соответствии с ним стоимость объекта рассматривается как приведенная стоимость будущих доходов, которые он может принести. Наиболее простой метод, рассматриваемый в рамках данного подхода, называется прямой капитализацией. Его можно описать следующим образом , где V- примерная рыночная стоимость объекта; NOI- годовая чистая операционная прибыль, подсчитываемая как разность между валовым потенциальным доходом и убытками от пустующих помещений, неполученной аренды, а также текущими затратами на содержание объекта, включая страховку и налоги на имущество; R- оценочная норма капитализации, которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.