Залог земельного участка в Республике Беларусь

Залог земельного участка в Республике Беларусь как  способ обеспечения исполнения обязательств

В соответствии со ст. 89 Кодекса  о земле земельные участки, находящиеся  в частной собственности граждан  Республики Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Часть земельного участка, находящегося в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

Согласно ст.315 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

 Залог земельного участка наиболее широко применяется для обеспечения возврата кредитов. В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придавшие праву залога характер не только способа обеспечения обязательств, но и вещного права.

 Залог возникает в  силу договора, а также на основании  акта законодательства при наступлении  указанных в нем обстоятельств,  если в законодательстве предусмотрено,  какое имущество и для обеспечения  какого обязательства признается  находящемся в залоге. Залогом  может быть обеспечено только  действительное требование, вытекающее  из договора займа, в том  числе банковской ссуды, договора  купли-продажи, имущественного займа  и ряда других.

 Порядок передачи земельных  участков, находящихся в частной  собственности, в залог для  получения банковского кредита  утверждён постановлением Совета  Министров Республики Беларусь  и Национального Банка Республики  Беларусь от 7 марта 2000 №303/9 .

 Залогодателями земельных  участков могут быть юридические  лица Республики Беларусь, право  частной собственности, которых  на эти участки удостоверено  государственным актом на земельный  участок. Залогодержателями земельных  участков являются банки согласно  перечню, определённому Президентом  Республики Беларусь.

 Достаточно сложен  вопрос о соотношении залога  земельного участка с залогом  находящихся на нём зданий, строений, сооружений . В соответствии со ст. 321 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка , на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка , либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное, а в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением сторон, а в случае спора - судом.

 Если ипотека установлена  на земельный участок, на котором  находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении  взыскания на этот участок  и его продаже с публичных  торгов к приобретателю участка  переходят права и обязанности,  которые в отношении этого  лица имел залогодатель.

 Порядок осуществления  действий по залогу недвижимости  в Республике Беларусь представлен  следующим образом:

1. Собственник обращается  в банк с заявлением о предоставлении  ссуды , выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

2. Ипотечный банк проверяет  документы, удостоверяющие право  собственности на недвижимость  в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое  имущество в другом залоге.

3. Оценивается стоимость  закладываемого имущества. При  этом стоимость принимаемого  в залог земельного участка  не может быть ниже его нормативной  цены.

4. Банк согласовывает  с собственником имущества условия  ипотечного кредита, сумму кредита.

5. Залогодатель страхует  за свой счёт имущество, зачастую  банк страхует недвижимость за  свой счёт.

6. Ипотечный банк может  застраховаться от риска не  возврата кредита.

7. Залогодатель и ипотечный  банк оформляют кредитный договор,  в том числе и договор о  залоге земельного участка.

8. Договор о залоге  регистрируется органами регистрации  залогов по месту нахождения  недвижимости, чтобы не допустить  перезалог ( или продажу ) этого имущества без согласия залогодержателя.

 Предметом залога может  выступать и земельный участок  без строений и других объектов  недвижимости. Таким объектом может  стать и участок земли, предоставленный  для ведения личного подсобного  хозяйства, строительства и обслуживания  жилого дома, садоводства и дачного  строительства.

 Размер, порядок выдачи  и погашения кредита, взыскания  процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права  реализации банком от имени  законодателя земельного участка,  и решения других вопросов, связанных  с выдачей ссуд под залог  земельного участка, определяются  кредитным договором и договором  залога земельного участка, заключаемыми между банком и залогодателем.

 В течение всего  срока действия залога земельный  участок остаётся залогодателя  и используется им в соответствии  с целевым назначением и условиями  предоставления.

 Законодательством Республики  Беларусь определены цели такого  кредита : улучшение качества  земельного участка и повышения  плодородия почвы, строительства  жилого дома, производственных построек , приобретение техники , семян, удобрения и другие нужды , приобретение дополнительного земельного участка в размерах , установленных действующим законодательством .

 Договор залога земельного  участка совершается в письменной  форме, нотариально удостоверяется  и регистрируется в десятидневный  срок исполнительным и распорядительным  органом по месту нахождения  земельного участка.

 Одновременно с удостоверением  договора залога земельного участка  нотариальная контора налагает  запрет на его отчуждения в  случае, если это указано в  договоре.

 Если залогодатель  не исполнил обеспеченных залогом  земельного участка обязательств, банк в праве от его имени  реализовать участок, сохранив  целевое назначение и режим  использования и предоставив  залогодателю возможность выкупить  заложенный земельный участок  по цене, равной сумме невозвращенной  части кредита и процентов  за пользование им до момента  продажи. Если залогодатель не  воспользовался предложением банка,  то банк письменно предлагает  выкупить земельный участок соответствующему  исполнительному и распорядительному  органу, гражданину или юридическому  лицу, которые могут быть собственниками такого участка.

 При получении банком  за проданный земельный участок  суммы, превышающей задолженность  залогодателя банку и расходы  по реализации участка, банк  в течение двух недель перечисляет  сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных  законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительному  и распорядительному органу.

 В случае смерти  гражданина- залогодателя земельного участка право пользования полученным кредитом и обязательства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственности на заложенный земельный участок в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

 В случае перехода  в порядке, установленном законодательством  Республики Беларусь, права частной  собственности на заложенный  земельный участок к другому  юридическому лицу – правопреемнику  право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится  на место залогодателя и несет его обязанности, если договором не установлено иное.

 При ликвидации юридического  лица Республики Беларусь –  залогодателя земельного участка  залог в отнош5ении этого участка  прекращается. В этих случаях банк в праве требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным органом земельный участок.

 Если у залогодателя  земельный участок изымается  для государственных или общественных  нужд, а ему предоставляется в  частную собственность другой  земельный участок, право залога  переходит на предоставленный  земельный участок, если договором  о залоге не предусмотрено  другое.