Сущность и особенности реализации договора купли-продажи недвижимости

Рассматривая  названные договоры в качестве отдельных  видов договора купли - продажи, ГК мог  ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением  применительно к этим договорам  некоторых подлежащих приоритетному  применению специальных правил, учитывающих  специфику регулируемых правоотношений.

Российским гражданским  законодательством, судебной практикой  и гражданско-правовой доктриной  недвижимое имущество всегда рассматривалось  как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном  правовом регулировании.

Так договор купли  – продажи недвижимости выделяют в особую группу договоров ввиду специфики его объекта – недвижимого имущества. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. В соответствии со статьей 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей , т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Как следует из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного  фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь  за собой отчуждение участков лесного  фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к  другому в порядке, предусмотренном  гражданским законодательством  и земельным законодательством  РФ. Также не подлежат продаже:

* земли общего  пользования в населенных пунктах,  земли заповедников, памятников  природы, национальных и дендрологических  парков, ботанических садов;

* земли оздоровительного  и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения  сельского хозяйства, использования  и охраны недр;

* земли, зараженные  опасными веществами и подверженные  биогенному заражению; земельные  участки, находящиеся во временном  пользовании.

Особый вид  недвижимости представляют воздушные  и морские суда внутреннего плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в статье 549 ГК названа также и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вместе с тем  не все виды недвижимого имущества  входят в состав предмета договора купли – продажи. Так, не являются объектом купли – продажи земля  и иные природные ресурсы, находящиеся  в исключительной собственности  государства.

Как и всякий договор купли - продажи, договор  продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли - продажи  строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его  исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих  действие соответствующих общих  положений о купле - продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК).

Договор продажи  недвижимости должен быть обязательно  заключен в письменной форме. При  этом из всех допускаемых вариантов  письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован  только один документ, подписанный  обеими сторонами. Несоблюдение данного  требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Существенным  условием договора купли – продажи  недвижимости является указание в нем  всех данных продаваемого имущества, которые  придают имуществу индивидуальную определенность. Предметом продажи является имущество, право на которое подлежит государственной регистрации. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

Отсутствие соответствующих  данных свидетельствует о том, что  сторонами не согласованно условие  о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается  заключенным, а, следовательно, не подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Собственник  недвижимости, или государственное  и муниципальное предприятие, или  учреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданным учреждением  юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Постановление правительства Российской Федерации "Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 219. от 18.02.1998.(Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219). При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника Гражданский Кодекс Российской Федерации М., 2008. ст.131.(ст. 131 ГК РФ). В целях охраны интересов собственников от посягательств и злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственного реестра имеет ограничительное толкование. Любые субъекты права могут выступать участниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне.

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных  стадиях развития договорного обязательства  является как кредитором, так и  должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права  и обязанности продавца и покупателя.

Основные обязанности  сторон сформулированы в законодательном  определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь. в собственность покупателю, который  обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность  продавца - передать недвижимость в  определенный срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается  в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена  продавцом в разумный срок после  возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную  в разумный срок, продавец должен исполнить  в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 314, 457 ГК РФ).

Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. 

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована  в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия недвижимости стороны договора купли - продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после  передачи имущества и подписания документа о передаче продавец и  покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого  имущества (ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или  договоре может быть предусмотрено  иное[18, с. 29]. 

Формой договора называется способ выражения воли при  его совершении. Первоначально - внешняя  форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием  законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных ее вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения  о форме сделок применяются и  к договору купли продажи недвижимости, если законом не установлены специальные правила [15, с. 69].

Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи недвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)

Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных  соглашением сторон.

По прямому  указанию норм статьи 550 и пункта 2 статьи 560 ГК РФ, несоблюдение письменной формы  договора продажи недвижимости или  предприятия влечет его недействительность (ничтожность), при этом форма договора продажи недвижимости не отнесена к  его конститутивным элементам. Недействительная сделка не влечет юридических последствий  за исключением тех, которые связаны  с ее недействительностью, и недействительна  с момента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон (участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договору продажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, при  гибели жилого дома от пожара) возместить его стоимость в деньгах.

Гражданское законодательство разграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственная  регистрация сделок носит самостоятельный  характер и, если иное не установлено  законом, является одной из стадий заключения договора; с момента такой регистрации  последний считается заключенным.

Как уже отмечалось, государственная регистрация требуется  для договоров продажи только предприятия или жилья (жилого дома, квартиры, части жилого дома или  квартиры). До государственной регистрации  договора, предметом которого является один из перечисленных объектов недвижимости, договор не является заключенным

Для защиты права, нарушенного исполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срок исковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или  должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Существенным  условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию  договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор  обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а  также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного  недвижимого имущества строго индивидуальна  и не может быть сопоставима с  аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли – продажи такого имущества не может применяться  п. 3 ст. 424 ГК, предусматривающий возможность  при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые  при сравнимых обстоятельствах  обычно взимаются за аналогичные  товары.

Итак, договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли – продажи по предмету – недвижимому имуществу. 

Глава 2. Сущность и особенности  реализации договора купли-продажи  недвижимости

2.1.Основания и порядок  заключения договора

Договор купли-продажи  заключается на основании свободного волеизъявления сторон и не требует  предварительных правоприменительных  действий. Основанием заключения договора купли-продажи может выступать  и соответствующая обязанность  сторон. Она возникает не только из предварительного, но и иного  договора.

Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом  установлены определенные требования. Для того чтобы такой договор  считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном  случае сделка с недвижимостью считается  ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры – это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить, и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной – совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверениях [16, с. 223].

Государственная регистрация сделок производится внесением  записи о заключенной сделке в  Единый государственный реестр. В  отличие от записи о праве, где  указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую.