Содержание договора ренты

 Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны в праве, договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований. При наличии, которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т.п.  В тоже время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.  Предмет договора ренты определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество (п.1 ст. 583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом такого договора является недвижимое имущество (п.1 ст. 601 ГК РФ). Конкретный состав и виды имущества, которое может служить предметом договоров постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем доктринального толкования действующих норм гражданского законодательства с учетом тенденций правоприменительной практики. 

В силу ст. 128 ГК РФ под понятие  «имущество» подпадают вещи, включая  деньги, ценные бумаги и имущественные  права. В соответствии со смыслом  п.1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество  в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке  континентального гражданского права  доктрине, объектом права собственности  могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вследствие сказанного предметом  договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные  ценные бумаги. Безналичные же деньги, являющиеся по своей природе не вещами, а правами требования, «бездокументарные  ценные бумаги», представляющие собой особый способ фиксации прав⁴ равно как и иные имущественные права не могут быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. По этой же причине не могут быть предметом договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности. В том числе исключительные права на них, нематериальные блага. Вместе с тем следует иметь в виду, что при условии отсутствия в законодательстве императивных предписаний. О том, что получатель ренты отчуждает плательщику ренты имущество в собственность, нет теоретических препятствий для закрепления в законодательстве возможности передачи под выплату ренты имущественных прав, информации, результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них, выполнения работы и оказания услуг с этой же целью. В качестве примера можно привести норму из гражданского законодательства Японии, которое предусматривает возможность выплаты ренты в форме пожизненного содержания гражданину, проработавшему длительное время в пользу плательщика⁵.

Различия правового режима имущества, которое может быть предметом  договора аренды, предопределяют особенности  порядка передачи (отчуждения) такого имущества под выплату ренты. Так возмездное отчуждение под выплату  ренты недвижимого имущества  потребует соблюдения предусмотренного в ст.556 ПС РФ порядка передачи недвижимого  имущества во исполнение договора продажи  недвижимости; отчуждение под выплату  ренты ценных бумаг потребует  соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д.

При передаче получателем  ренты плательщику ренты денежных средств под выплату ренты  заключается договор, сходный с  договором займа. Но он имеет существенное отличие от последнего: на плательщика  ренты не может быть возложена  обязанность по возврату получателю ренты. Полученных от него в собственность денежных средств.

Денежные средства могут  быть переданы под выплату ренты  в различных формах. Очень интересный пример приводит К. Победоносцев. Описывая доходные государственные четырехпроцентные  билеты, он показывает, что «частное лицо отдает правительству свой капитал  на бессрочное время, так что правительство  предоставляет себе платить или  не платить капитал, а производить  только ежегодный непрерывный доход, в виде процентов. Эти капиталы вносятся в государственную долговую книгу  и не подлежат секвестру за долги  владельца билета. И кредитор –  вкладчик в общем порядке не может  быть принужден к обратному получению капитала⁶.

Глава II Содержание договора ренты.

§1.Существенные и иные условия  договора ренты.

В гл.33 ГК РФ договор ренты  сконструирован как реальный. В соответствии со ст.584 ГК РФ договор подлежит нотариальному  удостоверению, а договор, предусматривающий  отчуждение недвижимого имущества  под выплату ренты, подлежит также  государственной регистрации. Однако, как и любой реальный договор, договор ренты считается заключённым  с момента передачи вещи. Даже если стороны составили документ и  заверили его у нотариуса, до момента  передачи вещи плательщику ренты  этот договор не считается заключённым, вследствие чего права и обязанности  по договору не могут возникнуть.

 Следующее свойство  договора ренты это то, что  договор является односторонним.  К такому выводу приводит анализ  гл.33 ГК РФ, в соответствии с  которой после передачи имущества  получатель ренты не несёт  по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Обязанность  получателя ренты передать имущество  реализуется в момент заключения  договора, ибо данный договор  сконструирован в ГК РФ как  реальный договор. Поскольку получатель  ренты, не несёт ни каких  обязанностей, ответственность на  него по данному договору ГК  РФ также не возлагается. Казалось  бы, указанные выше положения  являются очевидными. Однако подробный  анализ гл.33 ГК РФ приводит  к другим выводам. 

 Согласно п.2 ст. 582 ГК РФ в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда такое имущество передаётся бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами гл.33 и не противоречит существу договора ренты. И здесь возникает не простая ситуация.

 С одной стороны  отношения сторон по передачей имущества напрямую не урегулированы в гл.33 ГК РФ, и ст.585 ГК РФ отсылает регламентацию данных отношений к главам, регулирующим куплю-продажу и дарение. В этом случае к отношениям сторон по договору ренты будут применяться, в частности, ст.456 ГК РФ « Обязанности продавца по передаче товара», ст.460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц». Ст. 463 «Последствия неисполнения обязанности передать товар» и т.д. Таким образом, на получателя ренты возлагаются обязанности передать имущество плательщику ренты в обусловленный срок и обусловленном количестве и качестве, свободным от прав третьих лиц, а также передать принадлежности и документы, относящиеся к имуществу. За неисполнение этих обязанностей получатель ренты несёт ответственность, предусмотренную соответственно правилами о купле- продаже и дарении.

 Данный договор относится  к числу договоров, которые  заключаются в письменной форме  с нотариальным удостоверением (независимо  от вида договора ренты), а договор,  который предусматривает отчуждение  недвижимого имущества под выплату  ренты, подлежит ещё и государственной  регистрации (ст. 584 ГК).

 Требование об обязательном  нотариальном удостоверении ренты  очень и очень важно, потому  что такие договоры обычно  заключаются людьми, требующими  особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Нотариус перед тем,  как удостоверить сделку, должен  проверить чистоту намерений  плательщика ренты, объяснить  последствия заключения этого  договора. Таким образом, можно  предотвратить судебные разбирательства. 

 Закон не ограничивает  плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью, кроме ограничений, связанных с обеспечением пожизненного содержания (ст. 604 ГК). Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или иным образом осуществить отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается, от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена — обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей.

 Однако если отчужденное  имущество поступает в общую  собственность или разделяется  между несколькими лицами, то  множество сособственников не  отвечает интересам получателя  постоянной ренты. Тогда он  вправе по ст. 593 ГК требовать  выкупа ренты первоначальным  плательщиком.

 Правила ст. 586 адресованы  добросовестному плательщику. Если  плательщик до отчуждения нарушал  принятое на себя обязательство,  получатель ренты вправе требовать  от него, чтобы и он наряду  с новым приобретателем нес  субсидиарную, дополнительную ответственность.  На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность. Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

 Существенным условием  договора ренты является способ  обеспечения обязательства по  уплате ренты. Выплата ренты  получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Если передается объект  недвижимости (например, земельный  участок); получатель ренты наделяется  законом правом залога недвижимости (ипотека), Хотя получатель ренты  приобретает это право в силу  закона, тем не менее, требуется  договорное оформление залога. Такое  положение получателя ренты связано  исключительно с объектами недвижимости.

2. При передаче движимых вещей способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика. Это существенное условие договора ренты. Страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, это именно такой случай.

3. Если плательщик ренты,  под которую выделялись получателем  ренты движимые веши, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки (ст. 593 ГК).

Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, прежде всего является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты. Каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

Цена договора ренты определяется по соглашению сторон, в момент заключения договора.

Обязательство по выплате  рентных платежей является длящимися  долгое время и подлежит систематическому исполнению. В связи с этим законодательство устанавливает ряд правил о форме  и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения разный, в зависимости от характера передаваемого имущества. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. По этому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату  ренты передано движимое имущество, способ обеспечения, исполнения обязательств, плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Ими могут быть любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения исполнения обязательств - залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток, неустойка и другие, допускаемые ст.329 ГК РФ. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты, договора страхования риска ответственности риска за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты (ст.932 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается не законным (ст.432 ГК РФ). Если условия такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обязательствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор ренты и потребовать возмещение связанных с этим убытков (п.З ст. 587 ГК РФ).

§2.Права и обязанности получателя ренты, его ответственность по договору ренты.