Содержание договора аренды

Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному Гражданским кодексом РФ на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны ввели в договор порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора (ст.424 ГК РФ). В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавшихся примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента, - Гражданский кодекс включает целый ряд вариантов указания в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей. Гражданским кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: 1) определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; 2) обозначенная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; 3) предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; 4) передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; 5) возложение на арендатора оговоренных затрат по улучшению арендованного имущества20.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Гражданским кодексом.

Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулирование в ГК РФ вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заслуживает внимания введенная Гражданским кодексом новая мера оперативного воздействия на арендатора, не исполняющего надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель может потребовать от арендатора через суд досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два последующих срока подряд.  Обязанностью арендатора является пользование переданным ему имуществом согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой требование арендодателя о расторжении договора аренды и возмещении причиненных убытков.

Некоторыми правами, предусмотренными Гражданским кодексом, арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: 1) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять в безвозмездное пользование; 3) отдавать арендные права в залог; 4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

В статье 618 ГК содержатся некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды подписания с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.

В Гражданском кодексе имеются положения (в виде диспозитивных норм), регулирующие обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по содержанию арендованного имущества.

Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатором арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо возникает неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть сделан арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возместить произведенные затраты либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Стабильности арендных отношений способствует закрепление в Гражданском кодексе правила, согласно которому переход права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.617 ГК РФ).

Следует отметить, что и ранее арбитражно-судебная практика придерживалась этого правила, о чем свидетельствуют как многочисленные решения арбитражных судов по конкретным делам, так и отдельные разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ21.

К числу, несомненно, положительных черт действующего законодательства необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды закрепленное в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Это становится очевидным, если учитывать, что Основы гражданского законодательства (п.1 ст.68) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда "в случаях, предусмотренных законодательными актами", а Основы законодательства об аренде (п.1 ст.13) допускали досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон "в случаях нарушения другой стороной условий договора". Таким образом, судьба договора аренды, по существу, ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Определенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК. Расторжение договора по решению суда стало вероятным лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст.450 ГК РФ). Однако довольно абстрактное понятие "существенное нарушение договора" все же по-прежнему оставляло излишне много места для судебного усмотрения.

Гражданский кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия "существенное нарушение договора" применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора, если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК РФ); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

При процедуре расторжения договора необходимо учитывать то, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Так в судебно-арбитражной практики рассматривалось такое дело:

«На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора - систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.  В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.  Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.  Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска»22.

Поэтому, нужно обратить внимание на то, что Гражданским кодексом установлена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение закреплено в Арбитражном процессуальном кодексе РФ и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК РФ).

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений. В соответствии с Основами законодательства об аренде (п. 4 ст. 13) при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока аренды он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Гражданским кодексом закреплено за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

В ситуациях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст.610 ГК РФ).

В случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения арендатор обязан возвратить сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором (ст.622 ГК РФ). Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексом в зависимости от их характера (ст.623 ГК РФ). Все отделимые от арендованного имущества улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендатору. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.